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Lo sai che? Locazione: sfratto all’inquilino che paga abitualmente un canone inferiore

Lo sai che? Pubblicato il 18 settembre 2013

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> Lo sai che? Pubblicato il 18 settembre 2013

Può essere sfrattato per morosità il conduttore che, per un lungo periodo, paga un canone inferiore, anche se il locatore è stato tollerante; né può evitare lo sfratto saldando tutto il debito dopo la notifica dell’intimazione.

Può essere sfrattato l’inquilino che abbia pagato più volte un canone di locazione inferiore rispetto al prezzo pattuito, accumulando così un debito di qualche migliaio di euro.

Infatti, se anche il padrone di casa ha sempre chiuso un occhio, dimostrando tolleranza a tale abituale comportamento, ciò non prova che vi sia stato, tra le parti, un accordo per la diminuzione del corrispettivo. Sicché, il locatore può chiedere, in qualsiasi momento, lo sfratto per morosità e mandare via di casa l’inquilino.

Il conduttore, inoltre, non può salvarsi in corner neanche saldando tutto il debito dopo aver ormai ricevuto la notifica della citazione con l’intimazione di sfratto. Infatti, il suo ripetuto inadempimento va considerato comunque “grave” e, quindi, comporta automaticamente la risoluzione del contratto di locazione.

È quanto emerge da una sentenza della Cassazione di ieri [1] che ha confermato lo sfratto per morosità nei confronti di un imprenditore che, per dieci mesi, aveva versato un canone inferiore, maturando un debito di 15mila euro.

Il pagamento del canone è sempre obbligazione essenziale

La Corte ricorda che lo scioglimento del contratto (la cosiddetta “risoluzione”) può avvenire solo in caso di inadempimenti “gravi”, ossia di non scarsa importanza. Ebbene, quando l’inadempimento riguarda obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, esso è sempre “grave” e, pertanto, implica la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto.

In particolare, in tema di locazione, il pagamento del canone va considerato una prestazione “essenziale”, per cui l’inadempimento a tale obbligo conduce sempre alla risoluzione del contratto, a prescindere dal quantitativo di denaro non versato al locatore. Quindi anche per piccoli importi, l’inquilino può sempre essere sbattuto fuori casa [2].

Inoltre, chiarisce ancora la Cassazione, la circostanza che il locatore abbia tollerato nel tempo tale inadempienza non prova che sia intervenuto un accordo fra le parti sulla possibilità di pagare il canone in ritardo ed in misura ridotta. La circostanza che dopo la notifica dell’atto di intimazione per morosità il conduttore abbia pagato tutti i canoni dovuti non incide sulla valutazione della gravità dell’inadempimento che deve effettuarsi rispetto al momento in cui il locatore è costretto ad adire il giudice per ottenere il pagamento.

Se il conduttore paga un canone di locazione inferiore rispetto a quello pattuito ed anche se l’inadempimento è di piccoli importi, può sempre essere sfrattato. Inutile, peraltro, pagare subito dopo aver ricevuto l’ufficiale giudiziario con la notifica della citazione, perché ormai è troppo tardi e si verrà ugualmente sfrattati.

note

[1] Cass. sent. n. 21156 del 17.09.2013.

[2] In tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, – si legge in sentenza – la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell’inadempimento – riservata al giudice di merito – deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti».


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