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Modifica tabelle millesimali: ultime sentenze

13 Febbraio 2020
Modifica tabelle millesimali: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: condominio di edifici; atto di modifica delle tabelle millesimali; revisione delle tabelle millesimali; errori rilevanti ed essenziali.

Modifica delle tabelle millesimali

In tema di condominio di edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta a emenda solo in relazione a errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori.

Pertanto, in ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio.

Tribunale Roma sez. V, 11/10/2018, n.19411

Ripartizione delle spese condominiali

In tema di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini, ovvero con sentenza del giudice ex art. 69 disp. att. c.c., nonostante le variazioni di consistenza o di destinazione delle singole unità immobiliari, la ripartizione delle spese condominiali va effettuata in conformità alle tabelle stesse, salva la facoltà del condomino, richiesto del pagamento della quota di pertinenza, di proporre domanda, anche riconvenzionale, di revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 nei confronti di tutti i condomini.

Tribunale Milano sez. XIII, 24/07/2018, n.8279

Atto di modifica delle tabelle millesimali. che natura ha?

L’atto di modifica delle tabelle millesimali non ha natura negoziale, ma meramente dichiarativa, di conseguenza il rifacimento delle tabelle millesimali non può ritenersi presupposto necessario ai fini di una valida convocazione assembleare e della conseguente eventuale adozione di delibere; in questo senso depone, oltre alla natura delle tabelle, la considerazione secondo la quale l’attività deliberativa dell’assemblea rimarrebbe paralizzata fino al momento del loro rifacimento.

Tribunale Parma sez. I, 09/10/2017

L’approvazione delle tabelle millesimali

In sede di deliberazione assembleare, per l’approvazione di nuove tabelle millesimali non è necessaria l’unanimità di tutti i condomini, in ossequio al principio enucleato dalle Sezioni Unite della Cassazione nel 2010, secondo il quale le tabelle non rappresentano atti di natura negoziale, ma esprimono in termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini senza incidere in alcun modo su tali diritti.

Rebus sic stantibus, ai fini dell’approvazione di nuove tabelle si applicherà la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c., a ciò non ostando l’art. 69 disp. att. c.c., come riformato dalla l. 220/2012, riferendosi esso, quando richiede l’unanimità, alla sola rettifica o modifica delle tabelle, non anche alla approvazione delle stesse.

Tribunale Firenze sez. II, 11/06/2017

Condominio: la revisione delle tabelle millesimali

In tema di condominio di edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta a emenda solo in relazione a errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori.

Pertanto, in ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio.

Cassazione civile sez. II, 04/10/2016, n.19797

Revisione delle tabelle millesimali

In materia condominiale la sentenza che accoglie la domanda di revisione e/o modifica delle tabelle millesimali non ha natura dichiarativa ma costitutiva per cui l’efficacia di tale sentenza decorre dal passaggio in giudicato.

Ne consegue che è invalida la delibera assunta con i nuovi valori proporzionali di ripartizione prima del passaggio in giudicato del provvedimento perché contrari a quelli che si sarebbero dovuti applicare. Del pari annullabile è la delibera assunta con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea e adottata con una maggioranza inferiore rispetto a quella prescritta.

Corte appello Milano sez. III, 16/02/2016, n.564

La decisione modificativa delle tabelle millesimali

La decisione modificativa delle tabelle millesimali ha natura ed efficacia costitutiva e non dichiarativa, talché l’applicazione delle nuove tabelle non potrà mai avvenire in forma retroattiva in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, ma solo a far tempo dal passaggio in giudicato della decisione medesima. E ciò anche in presenza di una clausola regolamentare che ne preveda la possibilità, atteso che questa risulta contraria alla legge.

L’art. 69 disp. att. cc, modificato dalla riforma del condominio (legge 220/2012) non ripristina la generale previsione di unanimità per l’approvazione delle tabelle millesimali, in quanto, limitandosi l’espressione testuale della norma ai casi di rettifica o modifica ed in applicazione del principio ubi lex voluit dixit, rimangono ferme tutte le precedenti posizioni giurisprudenziali, risultando così modificate dal legislatore della riforma solo le maggioranze necessarie all’approvazione delle rettifiche.

Tribunale Bari, 20/02/2014, n.914

Modifica delle tabelle millesimali: quando è legittima?

È legittima la modifica delle tabelle millesimali deliberata con la maggioranza di cui all’art. 1138 c.c.

Cassazione civile sez. II, 13/05/2013, n.11387

Modifica delle tabelle millesimali: l’impugnazione delle delibere assembleari

In materia di controversie aventi ad oggetto il condominio negli edifici, la domanda diretta ad impugnare le tabelle millesimali va tenuta distinta da quelle aventi ad oggetto l’impugnazione delle delibere assembleari di modifica delle tabelle.

Tribunale Savona, 27/11/2012

L’approvazione della delibera modificativa

In tema di modifica delle tabelle millesimali, in seguito alla pronuncia n. 18477 del 2010 della Corte di Cassazione, deve ritenersi che sia sufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, per l’approvazione della delibera modificativa.

(Nella specie, la Corte, facendo leva sul nuovo arresto giurisprudenziale, ha cassato la decisione dei giudici del merito, che avevano dichiarato nulla la delibera modificativa delle tabelle millesimali approvata con una maggioranza qualificata e non con l’unanimità dei condomini).

Cassazione civile sez. VI, 27/06/2012, n.10762

Errori di fatto o di diritto: modifica delle tabelle millesimali

In tema di condominio di edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento e la tabella che li esprime é soggetta ad emenda solo in relazione ad errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori.

Pertanto, in ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio.

Cassazione civile sez. II, 10/02/2010, n.3001


17 Commenti

    1. Come dice la parola stessa, si tratta di una tabella che indica il valore numerico di tutte le unità immobiliari presenti all’interno di un edificio. In questo modo, si identificano i diritti di ogni singolo proprietario di un appartamento sulle parti comuni del condominio dove il singolo immobile è situato.Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi, in modo tale da rendere la ripartizione dei diritti e doveri di ogni singolo condomino la più dettagliata possibile. A meno che non ci sia un accordo tra i condomini, le tabelle millesimali devono seguire la ripartizione delle spese dettata dai criteri stabiliti dalla legge.In un singolo condominio, è possibile rinvenire più tabelle millesimali, formate sulla base della singola voce di spesa che si vuole disciplinare: scale, ascensori e, in generale, tutti quei servizi che, per la loro particolare natura, si prestano ad un maggiore, o minore, utilizzo dei condomini, a seconda dell’ubicazione dei loro appartamenti.Facciamo un esempio. Le tabelle millesimali riguardanti le spese di utilizzo e manutenzione dell’ascensore saranno ripartite in modo tale che il condomino del sesto piano pagherà di più, rispetto al condomino del piano terra, visto che, per quest’ultimo, lo strumento è praticamente inutile.

  1. Redigere le tabelle millesimali non è operazione semplice, soprattutto se il condominio è formato da numerose unità immobiliari. Per questo motivo, spesso, ci si affida a geometri, ingegneri o, comunque, a tecnici che, tramite una relazione approfondita, possano individuare il corretto valore, in millesimi, di un singolo appartamento. Come determinano il valore di ogni piano?

    1. Per determinare il valore di ogni piano, o porzione di piano, questi tecnici prendono in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili, oggetto di proprietà esclusiva (quali la grandezza dell’immobile), sia gli elementi estrinseci, (quali l’esposizione dell’immobile).Inoltre, occorrerà considerare le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini o le cantine in proprietà esclusiva di singoli condomini. Queste pertinenze sono rilevanti, poiché consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile.

    1. Può capitare che all’interno del condominio vengano effettuati dei lavori di espansione, o modifica strutturale, tali da richiedere una rettifica dei millesimi, fino a quel momento in vigore.La modifica può essere effettuata tramite la delibera dell’assemblea, o tramite decisione dell’autorità giudiziaria. Nel caso di delibera assembleare dovrai verificare se le tabelle hanno natura contrattuale, o deliberativa.Nel caso di tabelle formate da un accordo contrattuale, i valori proporzionali espressi nella tabella millesimale potranno essere rettificati, o modificati, all’unanimità dei condomini. Infatti, rappresentando la tabella millesimale il rapporto tra il valore della proprietà esclusiva e il valore dell’intero edificio e non essendo specificati per legge i criteri in base ai quali calcolare tale rapporto, perché rimessi alla volontà dei condomini, l’inserimento delle tabelle nel regolamento condominiale contrattuale è indicativo dell’accordo dei condomini su tali criteri. La modifica di quell’accordo non potrà non passare dal consenso di tutti i condomini.Diversamente, nel caso in cui le tabelle siano state adottate con delibera assembleare, sarà sufficiente la maggioranza semplice per la loro modifica, che dovrà sempre tener conto dei criteri legali dettati dal Codice civile.
      Inoltre, le tabelle possono essere modificate da un solo condomino, con il ricorso al tribunale, quando:risulta che sono conseguenza di un errore;per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di un incremento di superfici, o di diminuzione dell’appartamento, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare del condomino.

  2. Nel mio palazzo diversi condomini hanno abusivamente aumentato le volumetrie dei propri appartamenti. Alcuni, ad esempio, hanno realizzato delle verande, mentre altri hanno creato soppalchi e allargato il balcone. Proprio a fronte di ciò, il condominio intende ora cambiare la ripartizione millesimale: non è, infatti, giusto che chi ha aumentato superfici abitative paghi ancora come se avesse gli originali metri quadri.

  3. Penso che le tabelle adottate dal condominio siano errate, o adottate in violazione dei criteri stabiliti dalla legge, e ho provato inutilmente ad ottenere la modifica tramite una delibera dell’assemblea condominiale, non mi resta che ricorrere in giudizio.

  4. È compito dell’amministratore – informato dal proprietario dell’appartamento del frazionamento in corso – convocare l’assemblea per adeguare il riparto delle spese alla nuova situazione, senza perciò una revisione complessiva di tutte le tabelle. I millesimi prima attribuiti a un unico appartamento vengono distinti in due millesimi diversi a seconda del valore di ciascun immobile risultato a seguito della divisione. E ciò perché il frazionamento determina soltanto una diversa intestazione della quota millesimale in precedenza attribuita a un solo condomino: basta adeguare le regole di gestione del condominio alla mutata situazione.Dopo il frazionamento dell’immobile si tratta solo di attribuire il valore millesimale proporzionale alle due nuove unità.

  5. Il fatto che la sentenza di modifica delle tabelle millesimali errate non abbia effetto retroattivo ed operi solo per il futuro, non significa che il condomino pregiudicato dall’errore non possa ottenere il rimborso di quanto, fino a quel momento, ha pagato in eccesso rispetto al dovuto. Affinché ciò avvenga egli deve proporre un’altra causa, l’azione di indebito arricchimento grazie alla quale possono essere chiesti in restituzione gli importi che gli “altri” condomini abbiano pagato al condominio in applicazione dei valori millesimali non corrispondenti alla concreta consistenza delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio.

  6. Al regolamento condominiale sono allegate delle tabelle che, attraverso il millesimo, che rappresenta l’unità di misura della proprietà condominiale, esprimono il rapporto tra il valore della singola unità immobiliare rispetto all’edificio complessivamente inteso e, quindi, indicano le singole quote di comproprietà sulle parti comuni. In sostanza, attraverso le tabelle millesimali è possibile stabilire in quale misura il singolo condomino è tenuto a contribuire alle spese necessarie per le parti ed i servizi comuni e quale peso avrà il suo voto ai fini dell’adozione di una deliberazione in sede di assemblea condominiale.

  7. La legge è chiara: le tabelle millesimali si possono modificare in qualsiasi momento. Del resto, l’assemblea può fare ciò che vuole se raggiunge le maggioranze prescritte dalla legge. In questo caso, per rivedere i millesimi c’è bisogno del voto favorevole della maggioranza dei presenti e almeno la metà dei millesimi. Anche se il regolamento di condominio, cui sono allegate le tabelle, è stato approvato all’unanimità, la modifica delle tabelle può avvenire a semplice maggioranza. L’unanimità è invece richiesta quando le tabelle vanno a modificare i criteri di legge della ripartizione delle spese condominiali (ad esempio addebitando i costi ad alcuni condomini in misura superiore rispetto ad altri

  8. le tabelle millesimali possono cambiare solo in due casi:
    rettifica: si verifica quando c’è stato un errore al momento della loro redazione ed è necessario ovviarvi. In pratica ci deve essere una divergenza tra il valore attribuito a un appartamento nella tabella e quello effettivo;
    modifica: si verifica quando muta il valore di un appartamento di oltre un quinto (ossia più del 20%) a seguito di modifiche interne (come, ad esempio, una soprelevazione). In tal caso il costo per i ricalcoli è a carico del condomino che ha dato luogo alla variazione. Non determina una modifica delle tabelle millesimali il fatto che ad un appartamento venga modificata la destinazione d’uso (ad esempio, da civile abitazione venga trasformato in ufficio) o, a seguito di ristrutturazioni edilizie, migliori notevolmente il suo prestigio.

  9. È compito dell’amministratore – informato dal proprietario dell’appartamento del frazionamento in corso – convocare l’assemblea per adeguare il riparto delle spese alla nuova situazione, senza perciò una revisione complessiva di tutte le tabelle. I millesimi prima attribuiti a un unico appartamento vengono distinti in due millesimi diversi a seconda del valore di ciascun immobile risultato a seguito della divisione. E ciò perché il frazionamento determina soltanto una diversa intestazione della quota millesimale in precedenza attribuita a un solo condomino: basta adeguare le regole di gestione del condominio alla mutata situazione.Dopo il frazionamento dell’immobile si tratta solo di attribuire il valore millesimale proporzionale alle due nuove unità.

  10. Non capita raramente che le tabelle millesimali vengano modificate durante la vita dell’edificio e questo può avvenire alternativamente o perché alcune unità vengano interessate da lavori (come, per esempio, la copertura o la sopraelevazione di aree del fabbricato) oppure perché ci si accorga che, in sede di originario calcolo dei millesimi, era stato commesso qualche errore.

  11. la modifica delle tabelle millesimali non incide sulla rendita catastale, in quanto quest’ultima rappresenta la redditività dal punto di vista fiscale che l’agenzia delle Entrate attribuisce a ogni singolo bene immobile. Essa, in altre parole, rappresenta la base fiscale su cui vengono calcolate le imposte. L’agenzia delle Entrate, infatti, suddivide il territorio in zone omogenee, quindi ripartisce gli immobili di ciascuna zona in categorie e classi catastali. A ogni unità immobiliare viene associata la consistenza catastale sulla base della dimensione, espressa in vani, metri cubi o metri quadrati.

  12. Nel mio caso, i balconi dell’edificio, pur insistendo sulla facciata, sono stati ritenuti non assolvere alcuna funzione incidente sul decoro e/o sull’assetto architettonico dello stabile, anche in considerazione del fatto che il fabbricato è risultato all’evidenza avere caratteristiche estetiche piuttosto dozzinali e i balconi medesimi privi di qualsiasi fregio e/o decorazione, e neppure omogenei nell’aspetto

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