L’esperto | Articoli

Revisione tabelle millesimali: ultime sentenze

13 Marzo 2020
Revisione tabelle millesimali: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: approvazione delle tabelle millesimali; modificazione delle tabelle millesimali; consenso unanime dei condomini e maggioranza qualificata.

Per modificare le tabelle millesimali serve l’unanimità?

In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 comma 2 c.c..

Cassazione civile sez. VI, 21/11/2019, n.30392

La maggioranza qualificata

L’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere deliberato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2.

Tribunale Roma sez. V, 04/09/2019, n.16919

Frazionamento di unità immobiliare originariamente unica

In ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio non si determina alcuna automatica incidenza dell’opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari, non sussistendo nella fattispecie il presupposto della notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, così come richiesto dall’art. 69 disp. att. c.c., nel testo antecedente alla riforma attuata con la legge n. 220 del 2012 applicabile “ratione temporis”, mentre grava sull’assemblea l’onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create e i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge.

Cassazione civile sez. II, 03/06/2019, n.15109

Divisione orizzontale di un appartamento in due parti

La divisione orizzontale, con successiva vendita, di un appartamento in due parti non produce una modifica delle tabelle millesimali obbliga l’assemblea a ripartire le spese tra le due nuove parti in modo proporzionale.

A stabilirlo è la Cassazione per la quale in tale ipotesi occorre fare riferimento all’articolo 1123 del codice civile. In sostanza, secondo i giudici di legittimità in ipotesi di frazionamento orizzontale in due parti di un appartamento in condominio non si determina nessun effetto sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari.

Cassazione civile sez. II, 03/06/2019, n.15109

Variazione delle unità immobiliari

La revisione delle tabelle millesimali è possibile solo nel caso di errore ovvero di consistente variazione delle unità immobiliari, ossia se la variazione incide per 1/5 del valore proporzionale dell’unità immobiliare.

Tribunale Bari sez. I, 05/12/2018, n.5097

Modifica delle tabelle millesimali

In tema di condominio di edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell’edificio vanno individuati con riferimento al momento dell’adozione del regolamento, e la tabella che li esprime è soggetta a emenda solo in relazione a errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari ovvero a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell’edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull’originaria proporzione dei valori.

Pertanto, in ragione dell’esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati nelle tabelle millesimali, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell’edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l’edificio.

Tribunale Roma sez. V, 11/10/2018, n.19411

Le tabelle millesimali: unanimità e maggioranza qualificata

Anche con l’entrata in vigore della nuova riforma del condominio, che ha modificato l’art. 69 disp. att. c.c., nella parte in cui prevede che tale norma si applica sia alle tabelle redatte utilizzando i criteri legali che quelle predisposte convenzionalmente, la revisione delle stesse tabelle può avvenire con la maggioranza qualificata ex art. 1136, comma 2, c.c., quando siano il frutto dell’utilizzo di criteri legali che esprimano solamente valutazione tecniche; nel caso in cui, invece, l’assemblea decida di regolamentarli in modo negoziale ex art. 1123 c.c., laddove viene prevista espressamente la possibilità di una diversa pattuizione, sarà necessaria l’unanimità dei condomini poiché tale adempimento inficia direttamente il diritto di proprietà di ciascun condomino.

Tribunale Brescia sez. III, 31/08/2018, n.2424

L’approvazione della tabella millesimale

Il riconoscimento di natura negoziale all’approvazione della tabella millesimale da parte dei condomini va esclusa qualora questi non intendano modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita di condominio, bensì qualora intendano determinare quantitativamente siffatta portata con la conseguenza che l’errore il quale, in forza dell’art. 69 disp.att.c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l’errore del vizio di consenso di cui agli  artt. 1428 ss. c.c.,  ma consiste nell’obiettiva divergenza tra il valore oggettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.

Tribunale Roma sez. V, 10/07/2018, n.14149

La difformità tra valori effettivi e accertati in tabella

La parte che chiede la formazione o la revisione delle tabelle millesimali, benché non abbia l’onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella – spettando al giudice di verificare i valori di ciascuna delle porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione, incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, di adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati – deve, comunque, fornire la prova anche implicita di siffatta difformità.

Cassazione civile sez. II, 10/05/2018, n.11290

L’origine convenzionale delle tabelle millesimali

In tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli art. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla ‘diversa convenzione’ di cui all’art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.

Cassazione civile sez. VI, 25/01/2018, n.1848

Cosa bisogna dimostrare per modificare le tabelle millesimali?

Il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall’esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati dall’art. 69 disp. att. c.c.: errore; alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. Logico corollario è che, in base alla regola generale dell’onere probatorio (art. 2697 c.c.), la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili.

Cassazione civile sez. II, 14/12/2016, n.25790


13 Commenti

    1. Alla luce della recentissima sentenza della Corte di Cassazione (la n. 26.042 del 15 ottobre u.s.), in caso di modifica delle tabelle millesimali è necessario che abbiano forma scritta sia le nuove tabelle che l’atto con cui l’assemblea formalmente le approva.Non basta cioè che si applichino di fatto, al posto delle precedenti, nuove tabelle, ma è necessario, sostiene testualmente la Cassazione, che esse siano redatte in un testo scritto e che l’assemblea, con formale delibera, le approvi.Questo significa che affinché sia regolare il procedimento di modificazione delle tabelle millesimali occorre che: siano redatte in forma scritta le nuove tabelle; l’assemblea approvi le nuove tabelle con apposita delibera scritta. La sentenza n. 26.042 della Cassazione non impone invece che la delibera sia anche sottoscritta dai condomini o dal presidente o dal segretario.In precedenti sentenze la Corte di Cassazione ha precisato che:non c’è alcuna norma che imponga al presidente o al segretario di firmare il verbale d’assemblea e che, perciò, il verbale di un’assemblea di condominio che non rechi le firme del presidente o del segretario è sempre valido (sentenza n. 27.163 del 16 novembre 2017);il verbale deve contenere l’indicazione dei nomi dei condomini consenzienti e dissenzienti e le relative quote millesimali, ma non anche la sottoscrizione dei condomini sentenza a Sezioni Unite n. 4.806 del 7 marzo 2005).

  1. «I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza» dei presenti in assemblea, a condizione che rappresentino anche almeno la metà dei millesimi dell’edificio, «nei seguenti casi:

    quando risulta che sono conseguenza di un errore;
    quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione».

  2. La ripartizione delle spese per i costi che tale modifica abbia comportato – con riferimento alla parcella del tecnico incaricato di rifare le tabelle millesimali – queste sono ripartite tra tutti i condomini, secondo millesimi di proprietà, anche tra quelli che non sono interessati alle modifiche.

  3. Il condominio è spesso sede di battaglie sociali, civili e, purtroppo, anche legali. Tra chi non partecipa alle assemblee, chi non tollera i rumori e chi non paga le spese condominiali, non ci si annoia mai e le liti sono sempre all’ordine del giorno. Le tabelle millesimali hanno la funzione di (tentare di) ridurre i contrasti tra i condomini, stabilendo una ripartizione di diritti e doveri tra gli abitanti dell’edificio.

  4. La forma scritta della delibera di approvazione delle nuove tabelle è rispettata quando la decisione dell’assemblea di approvare le nuove tabelle (che devono anch’esse risultare da atto scritto) abbia la forma scritta (risulti cioè da un verbale), ma non è necessario che il verbale dell’assemblea che contiene la delibera di approvazione sia anche firmato dai condomini e/o dal presidente e/o dal segretario.

  5. In un singolo condominio, è possibile rinvenire più tabelle millesimali, formate sulla base della singola voce di spesa che si vuole disciplinare: scale, ascensori e, in generale, tutti quei servizi che, per la loro particolare natura, si prestano ad un maggiore, o minore, utilizzo dei condomini, a seconda dell’ubicazione dei loro appartamenti.Le tabelle millesimali riguardanti le spese di utilizzo e manutenzione dell’ascensore saranno ripartite in modo tale che il condomino del sesto piano pagherà di più, rispetto al condomino del piano terra, visto che, per quest’ultimo, lo strumento è praticamente inutile.

  6. Redigere le tabelle millesimali non è operazione semplice, soprattutto se il condominio è formato da numerose unità immobiliari. Per questo motivo, spesso, ci si affida a geometri, ingegneri o, comunque, a tecnici che, tramite una relazione approfondita, possano individuare il corretto valore, in millesimi, di un singolo appartamento.Per determinare il valore di ogni piano, o porzione di piano, questi tecnici prendono in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili, oggetto di proprietà esclusiva (quali la grandezza dell’immobile), sia gli elementi estrinseci, (quali l’esposizione dell’immobile).Inoltre, occorrerà considerare le eventuali pertinenze delle proprietà esclusive, tra le quali possono essere considerati i giardini o le cantine in proprietà esclusiva di singoli condomini. Queste pertinenze sono rilevanti, poiché consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell’immobile.

    1. Si. Può capitare, infatti, che all’interno del condominio vengano effettuati dei lavori di espansione, o modifica strutturale, tali da richiedere una rettifica dei millesimi, fino a quel momento in vigore.La modifica può essere effettuata tramite la delibera dell’assemblea, o tramite decisione dell’autorità giudiziaria. Nel caso di delibera assembleare dovrai verificare se le tabelle hanno natura contrattuale, o deliberativa.Nel caso di tabelle formate da un accordo contrattuale, i valori proporzionali espressi nella tabella millesimale potranno essere rettificati, o modificati, all’unanimità dei condomini. Infatti, rappresentando la tabella millesimale il rapporto tra il valore della proprietà esclusiva e il valore dell’intero edificio e non essendo specificati per legge i criteri in base ai quali calcolare tale rapporto, perché rimessi alla volontà dei condomini, l’inserimento delle tabelle nel regolamento condominiale contrattuale è indicativo dell’accordo dei condomini su tali criteri. La modifica di quell’accordo non potrà non passare dal consenso di tutti i condomini. Diversamente, nel caso in cui le tabelle siano state adottate con delibera assembleare, sarà sufficiente la maggioranza semplice per la loro modifica, che dovrà sempre tener conto dei criteri legali dettati dal Codice civile.Inoltre, le tabelle possono essere modificate da un solo condomino, con il ricorso al tribunale, quando:risulta che sono conseguenza di un errore;per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di un incremento di superfici, o di diminuzionedell’appartamento, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare del condomino.

  7. Le tabelle millesimali del condominio possono essere rettificate o modificate, anche nell’interesse di un solo condomino, con una delibera presa a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.Modifica e rettifica quando sono possibili?

    1. Modifica e rettifica sono possibili nei seguenti casi:quando c’è stato un errore in sede di redazione della tabella stessa cioè un vizio che ha portato ad una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello effettivo dell’appartamento singolo;quando c’è una modifica dell’edificio (ad esempio una sopraelevazione, un incremento di superfici o un incremento o diminuzione di uno o più appartamenti) che altera per più di un quinto (ossia di oltre il 20%) il valore proporzionale di uno o più appartamenti. In tal caso il costo per i ricalcoli è a carico del condomino che ha dato luogo alla variazione. Il fatto che un appartamento migliori notevolmente il suo prestigio in seguito a ristrutturazioni edilizie interne anche importanti, non comporta un aumento dei suoi millesimi, e una conseguente diminuzione proporzionale dei millesimi degli altri appartamenti. Non rileva neanche il cambio di destinazione d’uso. In definitiva, lo stato di manutenzione della singola unità o l’utilizzo che ne viene fatto non influiscono sui millesimi attribuiti.

  8. A proposito di appartamento frazionato, è compito dell’amministratore – informato dal proprietario dell’appartamento del frazionamento in corso – convocare l’assemblea per adeguare il riparto delle spese alla nuova situazione, senza perciò una revisione complessiva di tutte le tabelle. I millesimi prima attribuiti a un unico appartamento vengono distinti in due millesimi diversi a seconda del valore di ciascun immobile risultato a seguito della divisione. E ciò perché il frazionamento determina soltanto una diversa intestazione della quota millesimale in precedenza attribuita a un solo condomino: basta adeguare le regole di gestione del condominio alla mutata situazione.Dopo il frazionamento dell’immobile si tratta solo di attribuire il valore millesimale proporzionale alle due nuove unità.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube