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Tetto proprietà esclusiva: ultime sentenze

15 Marzo 2020
Tetto proprietà esclusiva: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: tetto condominiale e ripartizione delle spese di conservazione tra i condomini; alterazione della struttura del tetto; botola sul soffitto di un appartamento di proprietà esclusiva all’ultimo piano; servitù di passaggio in favore dei condomini. 

Conservazione del tetto di un edificio condominiale

In tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le relative spese vanno ripartite – salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all’applicazione dell’art. 1126 c.c. – tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all’uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l’edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art. 1123, commi 2 e 3, c.c.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito, che aveva ravvisato l’obbligo di un condomino di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, in quanto strutturalmente destinato anche alla protezione dell’atrio comune).

Cassazione civile sez. VI, 07/10/2019, n.24927

Realizzazione di innovazioni sulla cosa comune

In tema di condominio negli edifici, il consenso alla realizzazione di innovazioni sulla cosa comune deve essere espresso con un atto avente la forma scritta “ad substantiam”.

(Fattispecie relativa all’alterazione della struttura del tetto, mediante la creazione di una terrazza “a tasca”, a servizio di un appartamento di proprietà esclusiva).

Cassazione civile sez. II, 11/09/2017, n.21049

Diritto di proprietà del condominio sul suolo

Ai sensi del combinato disposto degli artt. 1117 c.c. e 840 c.c., il diritto di proprietà del condominio sul suolo su cui sorge l’edificio, si estende anche al sottosuolo e al soprasuolo; tale diritto, tuttavia, non si sviluppa all’infinito in senso verticale, ma trova come limite l’utilità effettiva del condominio, non potendo quest’ultimo opporsi alle attività di terzi che si svolgano a una profondità o altezza tali da non pregiudicare alcun suo legittimo interesse concreto, anche se non attuale.

(Fattispecie in tema di rimozione di cartellone pubblicitario che, seppur installato sul muro di proprietà esclusiva di un condominio, sporgeva nello spazio aereo sovrastante il tetto di proprietà di altro condominio).

Tribunale Milano sez. IV, 25/07/2016, n.9292

Cose e servizi comuni di edifici

In tema di condominio, le gronde, i doccioni ed i canali di scarico, che convogliano le acque meteoriche dalla sommità di un edificio condominiale, costituiscono parti comuni, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all’uso comune, ricadono tra i beni di cui all’art. 1117 cod. civ., senza che rilevi la circostanza che la copertura del fabbricato, dal quale provengano tali acque, sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva, né trovi applicazione il regime sulle spese stabilito dall’art. 1126 cod. civ., il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso.

Cassazione civile sez. II, 22/12/2014, n.27154

Proprietà del sottotetto di un edificio in condominio

Il proprietario dell’ultimo piano di un edificio in condominio può elevare nuovi piani o fabbriche solo nel caso in cui sopra il suo appartamento sussistano manufatti di proprietà comune (come il tetto o il sottotetto non praticabile), che possono essere spostati al termine della sopraelevazione.

Ma, qualora la soffitta (o il sottotetto) di un edificio in condominio sia di proprietà esclusiva di uno solo dei condomini, essa deve essere considerata, ai fini della sopraelevazione, come ultimo piano, onde, ai sensi dell’art. 1127 c.c., il diritto di sopraelevare l’edificio spetta solo al proprietario di essa.

Corte appello Roma sez. I, 20/02/2012, n.918

Tetto di copertura dell’edificio condominiale

Il solaio interpiano tra due appartamenti, in quanto comune, è riparato dai comunisti in parti eguali a meno che detto solaio rimanga danneggiato per esclusiva responsabilità di uno dei comunisti tenuto di conseguenza a rispondere in proprio ex art. 2051 c.c..

(Nella specie, la Corte ha escluso l’applicabilità dell’art. 2051 c.c., atteso che i danni alla proprietà di un condomino non erano stati causati dal crollo del “suppenno” di proprietà esclusiva di altro condomino, ma del tetto di copertura dell’edificio condominiale rientrante tra i beni comuni).

Cassazione civile sez. II, 08/09/2011, n.18420

Taglio del tetto di proprietà comune

In un edificio diviso verticalmente tra due condomini, il taglio del tetto di proprietà comune per inserirvi l’ascensore su una superficie ridotta e destinata interamente a coprire le porzioni materiali sottostanti di proprietà esclusiva del condomino che intende realizzare l’innovazione, costituisce una modifica della cosa comune permessa dagli art. 1102 e 1120 c.c. a ciascun condomino, atteso che non comprime i diritti dell’altro condomino a farne parimenti uso secondo la sua naturale destinazione. Di conseguenza, al fine del rilascio della concessione edilizia non è necessario l’assenso dell’altro condomino.

Consiglio di Stato sez. IV, 04/05/2010, n.2546

Sottotetto di proprietà altrui: uso per costruzione di terrazza

Ai sensi dell’art. 1127 c.c., costituisce «sopraelevazione», soltanto l’intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d’aria soprastante.

Ne consegue che, ove il proprietario dell’ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione di una terrazza, con utilizzazione per uso esclusivo di parte del sottotetto di proprietà di altro condomino, siffatta modifica integra un uso non consentito delle cose comuni e, dunque, innovazione vietata, giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano l’appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà esclusiva, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini, i quali non possono più godere della camera d’aria costituita dal sottotetto sovrastante non praticabile, con conseguente maggiore incidenza dei fattori climatici sui loro sottostanti appartamenti.

Cassazione civile sez. II, 07/09/2009, n.19281

Destinazione del tetto

L’art. 1102 c.c. consente al condomino l’utilizzazione più intensa della cosa comune al servizio della sua proprietà esclusiva, purché ne sia consentito il pari uso agli altri partecipi e non ne sia alterata la destinazione, sicché entro tali limiti è legittima anche l’imposizione di un vero e proprio peso sui beni condominiali a vantaggio del singolo appartamento o piano.

Ne consegue, che la realizzazione di un box per l’alloggio di una caldaia non altera la destinazione del tetto – rientrando, anzi, tale realizzazione nella destinazione in atto del lastrico all’alloggio di strutture tecniche al servizio dei singoli appartamenti -, né diminuisce il godimento da parte degli altri condomini.

Tribunale Tivoli, 27/01/2009

Accesso al tetto comune 

In tema di servitù, l’esistenza nell’appartamento di proprietà esclusiva sito all’ultimo piano dell’edificio condominiale di una botola sul soffitto per accedere al tetto comune, non conferisce a detto accesso, in mancanza dell’interclusione del fondo dominante, natura di servitù in favore dei condomini, qualora, come nella specie, sia da sempre esistita la possibilità di aprire verso il tetto condominiale identico accesso sul soffitto dell’ultimo piano del vano scala comune.

Peraltro la tutela della riservatezza e dell’inviolabilità del domicilio dei proprietari del preteso fondo servente esclude la possibilità di una fruizione autonoma da parte dei condomini e richiede una collaborazione incompatibile con il pati che caratterizza l’esercizio della servitù.

Cassazione civile sez. II, 04/11/2008, n.26493

Tetto di un edificio in condominio: le spese di manutenzione

In tema di condominio, solo allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all’art. 1126 c.c., salva diversa pattuizione. Altrimenti, le spese di rifacimento del tetto di un edificio diviso in più piani devono essere sostenute dai condomini, ai sensi degli art. 1117 e 1123 c.c. in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell’art. 1101 in materia di comunione (in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote), trovando spiegazione la detta deroga nella funzione strumentale delle parti comuni dell’edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio, consentendone l’esistenza e l’uso.

Tribunale Salerno sez. I, 17/04/2008



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