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Installazione canna fumaria: ultime sentenze

18 Marzo 2020
Installazione canna fumaria: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: installazione della canna fumaria; lavori di ristrutturazione edilizia; appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale; installazione di una canna fumaria su facciata condominiale.

Incendio per difetto di installazione della canna fumaria

La responsabilità dell’incendio avvenuto in un cantiere, ove operavano diversi imprese appaltatrici, causato da un difetto di installazione della canna fumaria (nella specie: da una falla apertasi nella canna fumaria), non va attribuita all’impresa che si è occupata di eseguire lavori diversi dall’installazione della canna fumaria, ma a quella che si è effettivamente occupata della realizzazione e della successiva installazione della canna fumaria poichè, in fase di montaggio, avrebbe dovuto rilevare il danneggiamento subito dalla canna fumaria che ha originato la falla.

Tribunale Savona, 08/03/2018

Parte comune dell’edificio condominiale: installazione di una canna fumaria

L’installazione, ad opera di un singolo condòmino, di una canna fumaria su una parte comune dell’edificio condominiale è legittima laddove ciò avvenga nel rispetto dei limiti di cui al combinato disposto degli artt. 1102 e 1120 c.c., nonché di eventuali previsioni più restrittive poste da un regolamento di origine contrattuale.

Tribunale Milano sez. XIII, 08/05/2017, n.5088

Realizzazione di una canna fumaria modificativa della sagoma dell’edificio

Gli interventi edilizi consistenti nell’accorpamento di locali facenti parte di stabili diversi e nella realizzazione di una canna fumaria modificativa della sagoma dell’edificio interessato dalla relativa installazione, non rientrano tra gli interventi di manutenzione ordinaria dell’immobile.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. I, 02/11/2016, n.10819

Canna fumaria su facciata di edificio condominiale

Il diniego di sanatoria edilizia avente ad oggetto l’installazione di una canna fumaria su facciata condominiale non può avere come unica motivazione il fatto che la facciata stessa non sia di esclusiva proprietà del richiedente, in quanto l’art. 1102 cod. civ. (relativo all’uso della cosa comune) va interpretato nel senso che il singolo condomino può apportare al muro perimetrale, senza bisogno di consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modificazioni che consentano di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, ivi compreso l’inserimento nel muro di elementi estranei posti a esclusivo servizio della sua porzione, purchè non impedisca agli altri condomini l’uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità.

Il provvedimento di diniego motivato con esclusivo riguardo alla circostanza che l’interessato richiedente non è proprietario esclusivo della facciata (senza fare riferimento alcuno alla violazione dei limiti sostanziali ex art. 1102 c.c.) è quindi illegittimo, in quanto di per sé la contitolarità del bene non preclude la possibilità per ogni condomino di utilizzare il bene stesso e apportarvi modifiche.

T.A.R. Firenze, (Toscana) sez. III, 28/10/2015, n.1475

L’installazione di una canna fumaria e il diniego dei condomini

L’installazione di una canna fumaria che interessi la facciata condominiale in corrispondenza della proprietà di altri condomini non richiede l’assenso di costoro, purché non siano pregiudicati l’armonia e il decoro della facciata in questione.

(Fattispecie in cui il Tar ha ritenuto illegittimo e, quindi, annullato il provvedimento comunale di diniego che motivava solo con riguardo alla mancanza della “piena titolarità ad intervenire” derivante dal diniego espresso dagli altri condomini, senza tuttavia apprezzare l’impatto dell’opera sulla facciata interessata).

T.A.R. Brescia, (Lombardia) sez. I, 02/12/2014, n.1308

Muro perimetrale dell’edificio comune

Nel caso di installazione di una canna fumaria lungo il muro perimetrale dell’edificio comune non può legittimamente invocarsi la violazione dell’art. 1102 c.c. giacché quest’ultimo articolo riconosce a ciascun condomino la facoltà di far uso della cosa comune anche apportando a essa delle modifiche per il migliore godimento laddove non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto; né l’ulteriore norma sulle distanze di cui all’art. 906 c.c. attenendo, quest’ultima, all’apertura di vedute oblique e laterali sul fondo del vicino ma dovendo, semmai, rientrare nella disciplina di cui all’art. 890 c.c. a norma del quale chi intende realizzare le opere ivi previste, fonti di pericolo di danno, deve attenersi alle distanze stabilite dai regolamenti e in mancanza alle distanze necessarie a preservare il fondo del vicino da ogni “danno alla solidità, alla salubrità e alla sicurezza”.

Tribunale Bari sez. III, 16/06/2014, n.2974

Normale tollerabilità delle immissioni

Il proprietario che lamenti – a ragione – il superamento della normale tollerabilità delle immissioni provenienti dal fondo del vicino non è tenuto a prestare il consenso alla costituzione di una servitù, ove necessaria alla eliminazione dell’inconveniente, in caso contrario rimanendo assoggettato alle immissioni.

(Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza della corte di appello che, erroneamente, aveva ritenuto di poter effettuare il giudizio di bilanciamento, pur in presenza dell’accertamento di immissioni intollerabili, giudicando pretestuosa l’opposizione della ricorrente all’installazione di un canna fumaria, individuata, nel corso dell’istruttoria, come l’unico rimedio per evitare le immissioni).

Cassazione civile sez. II, 07/04/2014, n.8094

L’installazione di una canna fumaria sulla facciata comune del condominio

In materia condominiale costituisce opera lecita l’installazione di una canna fumaria sulla facciata comune, consentita ai sensi dell’art. 1102 c.c. Per costante orientamento della giurisprudenza, infatti, l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale, integra una modifica della cosa che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico.

L’esecuzione di tale opera non costituisce innovazione ma una modifica lecita finalizzata all’uso migliore e più intenso previsto dall’art. 1102 c.c., conforme alla destinazione del muro perimetrale che ciascun condomino può legittimamente apportare a sue spese, se non impedisce agli altri condomini di farne un pari uso, non pregiudichi la stabilità e la sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro.

Tribunale Trento, 16/05/2013, n.432

Modifica del prospetto del fabbricato

L’installazione di una canna fumaria è riconducibile ai lavori di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3 comma 1 lett. d ), d.P.R. n. 380 del 2001, realizzati tramite inserimento di nuovi elementi ed impianti, ed è quindi subordinata al regime del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. c ), dello stesso d.P.R., laddove comporti, come nella fattispecie, una modifica del prospetto del fabbricato cui inerisce.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. VIII, 01/10/2012, n.4005

Impianto ecocompatibile 

È illegittima l’ordinanza di demolizione adottata in relazione all’installazione di una canna fumaria, relativa ad un impianto ecocompatibile a basso impatto ambientale alimentato con materiali biodegradabili, in quanto trattasi di opera priva di autonoma rilevanza urbanistico — funzionale e che non risulta particolarmente pregiudizievole per il territorio, costituendo peraltro un volume tecnico.

T.A.R. Catanzaro, (Calabria) sez. I, 17/04/2012, n.391

Alterazione del decoro architettonico

Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto illegittima l’installazione di una canna fumaria che percorreva tutta la facciata dell’edificio condominiale, così da pregiudicare l’aspetto e l’armonia del fabbricato).

Cassazione civile sez. II, 11/05/2011, n.10350

Problemi alla canna fumaria

L’acquisto di immobile nel quale siano stati riscontrati problemi alla canna fumaria, rilevata inidonea all’installazione e all’uso corretto del camino, non implica una difformità dell’opera eseguita dall’appaltatore tale da renderla del tutto inidonea alla sua destinazione.

La preclusione ad utilizzare un camino, ha infatti, una incidenza diversa rispetto ad esempio dal malfunzionamento del riscaldamento. Qualora poi dai documenti prodotti non risulti nemmeno che l’immobile dovesse essere dotato di canna fumaria per il funzionamento di un camino, nulla può essere eccepito all’impresa costruttrice.

Tribunale Monza sez. II, 07/06/2010, n.1675

Difetto di installazione di una canna fumaria

La responsabilità penale dell’amministratore di condominio va ricondotta nell’ambito della disposizione (art. 40, comma 2, c.p.) per la quale “non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”.

Per rispondere del mancato impedimento di un evento è, cioè, necessario, in forza di tale norma, l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto obbligo può nascere da qualsiasi ramo del diritto, e quindi anche dal diritto privato, e specificamente da una convenzione che da tale diritto sia prevista e regolata com’e nel rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l’amministratore.

(In applicazione di tale principio, la Corte ha ritenuto configurabile a carico dell’amministratore di condominio di un obbligo di garanzia in relazione alla conservazione delle parti comuni, in una fattispecie di incendio riconducibile ad un difetto di installazione di una canna fumaria di proprietà di un terzo estraneo al condominio che attraversava parti comuni dell’edificio).

Cassazione penale sez. IV, 23/09/2009, n.39959

L’installazione di una canna fumaria di piccole dimensioni

Per l’installazione di una canna fumaria di piccole dimensioni è sufficiente l’autorizzazione, con la conseguenza che in mancanza di quest’ultima trova applicazione il relativo regime sanzionatorio dettato dalla l. reg. Veneto n. 61 del 1985 che prevede l’irrogazione della sola sanzione pecuniaria, non ricorrendo nel caso di specie i presupposti per i quali, dall’art. 94 della stessa legge, è contemplata l’applicazione della sanzione demolitoria.

T.A.R. Venezia, (Veneto) sez. II, 02/04/2009, n.1127



14 Commenti

    1. Ogni condomino può servirsi liberamente delle parti comuni dell’edificio, ivi compresa le facciate, se ciò è strumentale a un miglior godimento della proprietà individuale. A tal fine non necessita dell’autorizzazione dell’assemblea. Naturalmente le spese per i lavori da eseguire sono interamente a suo carico. Così una pizzeria ben può far installare una una canna fumaria che parta dal piano terra sino ad arrivare al tetto, per “sfiatare” i fumi prodotti dai propri impianti, senza bisogno di chiedere il permesso all’assemblea o all’amministratore.L’articolo 1102 del codice civile stabilisce però dei limiti. È infatti possibile servirsi della cosa comune a condizione che:non si alteri la destinazione d’uso del bene;non si impedisca agli altri condomini di fare lo stesso uso del bene comune.Esistono poi altri due importanti requisiti:non bisogna alterare il decoro architettonico dell’edificio condominiale intesto come l’insieme delle linee e dei disegni originari dell’edificio;non bisogna pregiudicare la stabilità e la sicurezza del palazzo.L’opera deve infine essere eseguita secondo l’elaborato depositato al Comune per la comunicazione asseverata di inizio lavori e deve rispettare le condizioni indicate dal consulente tecnico d’ufficio. Di tutti questi requisiti il più problematico è sicuramente quello estetico. Difatti, non c’è dubbio che: la destinazione della facciata dell’edificio sia non solo quello di proteggere gli appartamenti dalle intemperie, ma anche di consentire su di esso l’installazione di grondaie, canalette, balconi, finestre e, quindi, anche canne fumarie;l’installazione di una canna fumaria da parte di un condomino consente agli altri di sfruttare lo stesso condotto per i propri fumi o, comunque, di crearne un’altra (visto che lo spazio occupato è minimo);è difficile che un’opera di tale leggerezza possa pregiudicare la stabilità dell’edificio. Quanto alla sicurezza, bisognerà verificare che il condotto non sia pericoloso per i condomini in termini sia di coibentazione (deve essere cioè tale da abbattere l’evacuazione di effluenti caldi) che di distanze rispetto agli appartamenti e il tetto (è necessario che i fumi siano convogliati lontano dalle finestre e dai balconi).Resta dunque da valutare solo il rispetto del requisito estetico: la canna non deve violare il decoro architettonico alla luce però di quelle che erano le condizioni dell’edificio prima della sua realizzazione. Il che significa che un palazzo già deturpato da precedenti interventi consentirà di avviare dei lavori anche più “brutti” dal punto di vista estetico rispetto a un altro rimasto inalterato.Secondo una recente sentenza del tribunale di Milano, il danno al decoro si determina non quando si mutano le originali linee architettoniche dell’edificio ma se la nuova opera ha un impatto negativo sull’insieme dell’aspetto armonico dello stabile; il che non si verifica se la leggerezza dei materiali, i sistemi di fissaggio e le superfici di aderenza l’estetica resta minimamente alterata. Se la canna fumaria rispetta tutte le condizioni appena viste, l’assemblea non ha facoltà di bloccare il progetto.Il condomino potrebbe però richiedere l’installazione di un sistema antifurto qualora vi sia il rischio che dalla canna fumaria possano inerpicarsi dei ladri per entrare negli appartamenti.

  1. L’installazione della canna fumaria potrebbe anche dipendere dalla volontà del condomino ed essere quindi decisa dall’assemblea?

    1. Si, in questo caso occorre una maggioranza della metà più uno degli intervenuti alla riunione di condominio e almeno la metà dei millesimi.L’opera poi diventa di proprietà comune ossia di tutti i condomini. Il che implica anche che tutti saranno chiamati a contribuire alle relative spese di manutenzione e riparazione secondo i rispettivi millesimi di proprietà.

  2. Il mio vicino (proprietario dell’appartamento sotto il mio) da più di venti anni fa uscire i fumi del suo camino attraverso una canna fumaria murata dentro una colonna di scarico condominiale. Posso demolirla?

    1. Occorre dire quanto segue:la Corte di Cassazione ha più volte precisato (ad esempio con sentenza n. 434 del 28 gennaio 1985) che è possibile l’esistenza di una servitù a favore di un singolo condomino e a carico di beni comuni: questo vuol dire che nel suo caso è possibile, ricorrendone tutti i presupposti di legge, che il proprietario del piano inferiore abbia usucapito il diritto di passaggio dei fumi di scarico del suo camino attraverso una canna che attraversa una colonna di proprietà condominiale;in un caso come il suo c’è l’apparenza della servitù (e, di conseguenza, la possibilità di usucapire il diritto di scarico dei fumi) anche se risultano visibili soltanto i fumi provenienti dal torrino della canna, posto sul soffitto, che li conduce all’esterno (in questo senso si è espresso il Tribunale di Milano con sentenza n. 14.529 del 9 dicembre 2008);
      bisogna distinguere il rapporto esistente tra i proprietari privati dei beni coinvolti nella vicenda ed il rapporto tra privato e pubblica amministrazione: questo vuol dire che anche se il suo vicino dimostrasse di aver usucapito il diritto di condurre all’esterno i fumi del suo camino attraverso una canna posizionata all’interno di una colonna condominiale, il Comune se accertasse (mediante sopralluoghi) che le opere, da lui realizzate per far evacuare i fumi, fossero abusive conserverebbe sempre il potere di ordinarne la demolizione (anche quindi, mi ripeto, se il proprietario avesse acquistato per usucapione, nei confronti degli altri condomini, il diritto di far passare i fumi attraverso di esse). Preciso infine che il Comune, invece di ordinare la demolizione della canna fumaria abusiva del suo vicino, potrebbe concedere, su sua richiesta, la sanatoria dell’opera (dietro versamento di una somma di denaro a titolo di oblazione) se verificasse che l’opera abusiva fosse sanabile secondo le vigenti norme di legge.

  3. L’installazione e l’uso della canna fumaria in condominio possono facilmente costituire causa di litigi con gli altri condòmini. Quando si installa una canna fumaria è probabile che uno o più condòmini lamentino un pregiudizio all’estetica del fabbricato oppure il fastidio che può essere provocato dai fumi emessi o un pericolo per la sicurezza dell’edificio, ecc. Ciò accade perché, anche quando la canna fumaria appartiene ed è usata esclusivamente da un condomino, essa insiste solitamente su una proprietà comune – si pensi al caso in cui è appoggiata al muro perimetrale dell’edificio – così come può incidere su un’altra proprietà esclusiva (ipotesi che si verifica, per esempio, quando la canna fumaria passa per il terrazzo appartenente a uno dei condòmini).

  4. La canna fumaria può essere un bene comune oppure di proprietà esclusiva di un condòmino. In particolare, rientra tra le parti comuni quando è al servizio dell’intero condominio e dunque a servizio dell’impianto di riscaldamento centralizzato, diventando di proprietà esclusiva nel punto in cui la tubatura si innesta nell’appartamento del singolo condòmino.Se, invece, la canna fumaria è di proprietà esclusiva di uno o più condòmini – cioè è a servizio dell’impianto relativo alla singola unità immobiliare – la circostanza che essa entri in un muro di proprietà condominiale non ne modifica la natura. Essa, dunque, anche in questa caso, rimane di proprietà esclusiva.

  5. La possibilità e le condizioni per l’installazione sono regolate, in particolare, dal regolamento di condominio, dal regolamento edilizio comunale e dal Codice civile. In particolare, bisogna prima di tutto verificare se il regolamento condominiale faccia divieto di installare una canna fumaria. Se è così, l’unico modo che ha il singolo condòmino per acquisire questo diritto è quello di chiedere e ottenere la modifica di questo punto del regolamento. Se invece il regolamento di condominio non dice nulla in proposito, ciascun condòmino potrà procedere alla realizzazione della canna fumaria.

    1. Puoi realizzare la tua canna fumaria in appoggio al muro perimetrale del condominio, a tue spese e senza richiedere il preventivo consenso dei condomini, poichè trattasi di bene comune, che può essere utilizzato da ogni comproprietario che deve però astenersi dall’alterare la destinazione del bene e dall’impedire agli altri di farne pari uso. Quando parliamo di costruzione non dobbiamo però dimenticare che la canna fumaria ha una funzione accessoria rispetto a un impianto principale, e da questa precisazione si deduce che ad essa non si applicano le norme civilistiche con riferimento alle distanze minime da osservare rispetto agli altri fabbricati. E’ comunque necessario il rispetto di una distanza minima: per comprendere quanto dovrai tenerti distante dalle proprietà altrui controlla se il Comune ha adottato un regolamento edilizio adeguato, e in caso negativo osserva in via suppletiva la distanza di 75 cm da balconi e finestre degli altri appartamenti. Il motivo di tale previsione è semplice: per tali costruzioni accessorie vi è una presunzione di pericolosità che impone particolari tutele a salvaguardia della sicurezza e della salute.

    1. La canna fumaria può servire l’ appartamento di un singolo condomino oppure può essere installata a beneficio degli appartamenti di una parte o di tutti i condomini: nel primo caso le spese verranno dunque sostenute interamente ed esclusivamente dal condomino che trae utilità, mentre nel secondo caso il discorso è più complesso. Le spese per l’installazione e manutenzione della canna fumaria comune vengono ripartite tra i vari beneficiari applicando il criterio dei millesimi in ragione del quale ogni condominio paga in proporzione con la propria unità immobiliare. Per tutte le decisioni che riguardano la gestione e manutenzione della canna fumaria i comproprietari si riuniranno in assemblea come di norma previsto per l’uso di beni comuni ai diversi condomini.

  6. Anche le canne fumarie e i camini devono rispettare una distanza minima dalla proprietà del vicino di casa e ciò perché si presumono pericolose per natura. La legge non dice quale sia questa distanza, rinviando al regolamento edilizio comunale. In mancanza di tale regolamentazione locale, bisognerà valutare, caso per caso, quale sia la distanza necessaria a non recare pericolo e alla sicurezza del fondo del vicino: una valutazione che può portare ad avere distanze più ampie in alcune situazioni ed in altre meno estese. A decidere e a determinare, in assenza dei regolamenti comunali, quale sia la distanza dal confine delle canne fumarie e dei camini sarà il giudice, sulla base dello stato dei luoghi.

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