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Videocitofono condominiale: come si ripartiscono le spese?

14 Marzo 2020 | Autore:
Videocitofono condominiale: come si ripartiscono le spese?

Le modalità di ripartizione delle spese tra i condomini in caso di installazione del videocitofono condominiale.

Quando l’assemblea di condominio decide di mettere all’ordine del giorno la questione circa la sostituzione del vecchio citofono con un nuovo impianto, più moderno e dotato di un display video, non è facile trovare un accordo tra tutti i condomini; tra questi c’è sempre chi vorrebbe risparmiare e chi invece è disposto ad acquistare l’ultimo modello tecnologico.  Al centro del dibattito vi è spesso la questione su come si ripartiscono le spese del videocitofono condominiale. Quali regole si applicano? Valgono i millesimi oppure esistono dei criteri di ripartizione differenti? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Di chi è il videocitofono condominiale?

Come noto, il videocitofono è un impianto che mette in comunicazione audio-video due persone in tempo reale. Quando viene installato in un condominio, esso diventa un bene comune, di proprietà non già del condominio (che non esiste come entità a sé) ma di tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi: sia di quelli che ne fanno uso che degli altri.

L’installazione del videocitofono condominiale contribuisce a un miglior godimento della proprietà individuale. Una volta collegato a tutti gli appartamenti, il videocitofono farà aumentare il senso di sicurezza in ogni singolo condomino. Alla fin dei conti, esso si risolve in un aumento di valore di tutti gli appartamenti.

Installazione videocitofono: chi decide?

L’organo che prende le decisioni all’interno di un condominio è l’assemblea. In questa sede, si riuniscono tutti i condomini e prendono le decisioni più importanti sull’edificio. Sarà in assemblea che verrà deciso se installare o meno il videocitofono nel tuo condominio.

Per l’approvazione della delibera assembleare occorre distinguere se si tratta della sostituzione di un impianto già esistente o se occorre procedere con l’installazione di un nuovo impianto. Questa differenza è importante perché cambiano le maggioranze necessarie da raggiungere nel momento in cui si prende la decisione.

Se nel tuo condominio esiste già un citofono, per approvare la delibera che stabilisce la semplice sostituzione del vecchio impianto con quello nuovo è sufficiente raggiungere gli ordinari quorum costitutivi e deliberativi:

  • in prima convocazione, l’assemblea si costituisce con l’intervento di tanti condomini che rappresentano i due terzi dei millesimi di proprietà. La delibera viene approvata a maggioranza, con un numero di voti che rappresentano almeno la metà dei millesimi di proprietà;
  • in seconda convocazione l’assemblea si costituisce con l’intervento di tanti condomini che rappresentano almeno un terzo dei millesimi di proprietà. La delibera viene approvata con la maggioranza dei voti che rappresentano almeno un terzo dei millesimi di proprietà del condominio [1].

Se, invece, il tuo stabile è completamente sprovvisto di citofono, l’installazione di un nuovo impianto viene qualificata come innovazione e miglioria. In questo caso, per poter approvare la delibera è necessario raggiungere in assemblea la maggioranza dei voti che rappresentano almeno i due terzi dei millesimi di proprietà del condominio [2].

Ripartizione delle spese

Adesso che ti abbiamo spiegato come approvare la delibera, vediamo di fare chiarezza sulla ripartizione delle spese.

Le spese da sostenere per l’installazione del videocitofono condominiale possono ripartirsi in due diversi modi:

  1. secondo millesimi: pertanto ogni condomino partecipa alla spesa in base al valore del proprio appartamento [3];
  2. tutti i condomini pagano le spese in parti uguali tra di loro.

La regola impone che la ritrazione delle spese per il nuovo citofono avvenga secondo millesimi.

Tuttavia si può derogare a tale regole e prevedere una divisione in parti uguali tra tutti i condomini in due specifici casi:

  • quando è espressamente previsto nel regolamento del condominio purché approvato all’unanimità;
  • a seguito di un esplicito accordo tra i condomini, e in questo caso la delibera dell’assemblea deve essere approvata all’unanimità.

Ricorda che le spese relative alle parti di proprietà esclusiva, ovvero quelle che riguardano ogni singolo appartamento, sono sempre a carico del proprietario dell’abitazione.

Casi particolari

In assemblea viene approvata a maggioranza la delibera che stabilisce la suddivisione in parti uguali tra tutti i condomini della spesa del videocitofono condominiale. Cosa fare? In questo caso, la delibera è illegittima [4] e può essere impugnata  [5]. Per la regolare approvazione della delibera c’è infatti bisogno dell’unanimità dei consensi oppure il principio da seguire era quello fondato sui millesimi di proprietà.

Può capitare che in assemblea venga richiesta la sostituzione della sola pulsantiera del videocitofono, sai come comportarti? La soluzione è più semplice di quello che credi. La pulsantiera è un bene comune che va a servire tutti i condomini. Pertanto, le spese di sostituzione si ripartiscono secondo il principio dei millesimi di proprietà salvo deliberazioni all’unanimità prese dai condomini, proprio come avviene in caso dell’installazione del videocitofono condominiale.

Se un condomino chiede che alla pulsantiera venga aggiunto un pulsante in più rispetto a quelli inizialmente previsti, che succede? Il condomino formula la richiesta per iscritto all’amministratore che la sottopone all’assemblea. Se l’assemblea approva la richiesta, la spesa per l’aggiunta del pulsante verrà sostenuta dallo stesso condomino che ha presentato la richiesta.

E se un condomino chiede di installare il videocitofono ad uso esclusivo del suo appartamento, sai cosa fare? Non ci crederai, ma il condomino può installare il proprio videocitofono su una parete comune a condizione che non impedisca di fare lo stesso agli altri condomini [6]. Inoltre, l’installazione non deve recare danno al decoro architettonico dell’edificio. Le spese saranno interamente a suo carico.


note

[1] Art. 1136 cod. civ.

[2] Art. 112o cod. civ.

[3] Art. 1123 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 16389/2018 del 21.06.2018

[5] Art. 1137 cod. civ.

[6] Cass. sent. n. 6643/2015  del 01.04.2015


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