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Come acquistare casa a rate e senza mutuo

20 settembre 2013


Come acquistare casa a rate e senza mutuo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 settembre 2013



Si chiama “vendita con riserva di proprietà” e permette di prendere subito possesso della casa, ma la proprietà resta al venditore fino alla fine dei pagamenti; qualora il compratore non onori il contratto non onorato, il venditore deve restituire i soldi ricevuti trattenendo l’equivalente dell’affitto non percepito e un indennizzo.

Se hai bisogno di un tetto dove vivere e, nello stesso tempo, non hai la liquidità necessaria per l’acquisto, ma ritieni comunque che l’affitto sia un’operazione svantaggiosa, c’è una soluzione per diventare ugualmente proprietari di casa. Si chiama “vendita con riserva di proprietà”: si tratta di un normale contratto di compravendita immobiliare cui, però, è stata inserita una clausola, detta appunto “riserva di proprietà”. Essa consente di realizzare il sogno di una vita, ossia acquistare un immobile, anche a chi non ha disponibilità nell’immediato. Vediamo dunque di che si tratta.

La vendita con riserva di proprietà rientra tra le formule cosiddette “alternative”, che consentono di rimandare gli effetti finali della vendita, consentendo però all’acquirente di ottenere l’immediata disponibilità dell’alloggio desiderato. Alcuni definiscono tali operazioni “rent to buy”.

Rispetto ad altri accordi più frequentati (come la locazione con opzione di futuro acquisto e la locazione con preliminare di futura vendita), la vendita con riserva di proprietà, conosciuta anche come patto di riservato dominio, è però l’unica che trova nel codice civile una sua disciplina [1].

In cosa consiste?

Nella vendita con riserva di proprietà, la proprietà dell’immobile viene trasferita solo in un momento diverso da quello in cui il contratto viene stipulato tra le parti: ossia quando l’acquirente ha versato tutte le rate. Nel frattempo, però, quest’ultimo entra subito in possesso della casa all’atto del rogito notarile, ma il venditore ne rimane proprietario fin quando il prezzo non è stato interamente pagato nei termini stabiliti.

Dunque, solo con il pagamento dell’ultima rata, la proprietà si trasferisce dal venditore all’acquirente; invece, prima di quel momento, pur potendo l’acquirente entrare in possesso dell’abitazione e viverci dentro, non ne è formalmente proprietario.

Vantaggi

I vantaggi di questo tipo di accordo sono indubbi.

L’acquirente non è soggetto al cambio di idea del venditore. Inoltre, sempre l’acquirente non deve temere eventuali ipoteche giudiziali a carico dello stesso venditore, perché ormai la vendita è stata trascritta nei registri immobiliari e le eventuali ipoteche sui beni del venditore non avranno valore nei confronti del futuro proprietario.

Dall’altro lato, il venditore è tranquillo che, se l’acquirente non avrà versato il prezzo per come concordato, egli non ha ancora trasferito la proprietà del bene e quindi non rimarrà vincolato alla vendita. Infatti, se l’acquirente smette di pagare il venditore deve solo far dichiarare al giudice la risoluzione del contratto, e la liberazione dell’immobile non è soggetta alle sospensioni e ai rischi tipici degli sfratti. In tal caso, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l’uso del bene, oltre al risarcimento del danno. Un equo risarcimento stabilito dal giudice

 

Un esempio concreto

Prendiamo ad esempio un appartamento con un prezzo di 220mila euro. L’acquirente compra versando 70mila euro di “anticipo” e si impegna a saldare il resto nei successivi 15 anni, con importo mensile di 1.200 euro (rivalutato ogni anno secondo l’indice Istat), pari a un mutuo a tasso fisso nominale del 5,10 per cento. Conviene perciò quando il compratore ha bisogno di prendere subito possesso dell’immobile, ma non è in grado di corrispondere l’intero prezzo al rogito, neanche ricorrendo a un mutuo; e quando il venditore vuol concludere l’affare, con le opportune garanzie, e incassare nel tempo un prezzo maggiore, che ricomprende gli interessi (è come se lui facesse da banca all’acquirente, per tutto il periodo).

Chi compra entra in casa e comincia a pagare. Alla fine dei pagamenti, non sarà necessario fare un nuovo atto di compravendita, per cui l’acquirente deve preoccuparsi solo di rispettare le rate (come se pagasse un mutuo).

Ovviamente, l’acquirente è tenuto a rispettare l’impegno dei pagamenti anche se capita qualche grave danno all’immobile: per intendersi, immaginiamo un crollo causato dal terremoto.

Dal punto di vista fiscale

Un punto a sfavore del patto di riservato dominio è quello fiscale, perché, trattandosi di contratto di compravendita a tutti gli effetti, le imposte si pagano subito. E a carico dell’acquirente sono naturalmente imposta sull’immobile, tasse sui rifiuti, spese ordinarie e straordinarie manutentive, di ristrutturazione. Importi che, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell’acquirente, rimangono definitivamente a suo carico (ma ciò deve essere esplicitato bene nel contratto).

Con la clausola “riserva di proprietà”, inserita in un contratto di compravendita di un immobile, il venditore resta proprietario del bene fino a quando l’acquirente non ha pagato l’ultima rata, ma quest’ultimo, nel frattempo, può abitarlo.

note

[1] Artt. 1523 e ss.

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