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Distanze tra edifici: ultime sentenze

23 Marzo 2020
Distanze tra edifici: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: distanze tra edifici; rispetto degli allineamenti; principio della prevenzione; calcolo delle distanze tra edifici; legislazione urbanistica ed edilizia.

Disciplina delle distanze tra edifici

Qualora vi siano edifici che si fronteggiano, il rispetto degli allineamenti è condizionato della disciplina delle distanze tra edifici, prevista dal D.M. n. 1444/1968, e ciò a prescindere dallo stato di urbanizzazione dell’area, dovendo peraltro essere osservate anche le norme sugli allineamenti verticali.

Consiglio di Stato sez. IV, 09/05/2019, n.3003

Distanze tra edifici: il principio della prevenzione

In tema di distanze tra edifici, il principio della prevenzione è escluso solo in presenza di una norma del regolamento edilizio comunale che prescriva una distanza tra fabbricati con riguardo al confine. Ne consegue che, in assenza di una siffatta previsione, deve trovare applicazione il principio della prevenzione in base al principio della prevenzione il proprietario che costruisce per primo condiziona la scelta del vicino che voglia a sua volta costruire.

Corte appello Catania sez. II, 11/04/2019, n.842

Il calcolo delle distanze tra edifici

Ai fini del calcolo delle distanze tra edifici assumono rilievo tutti gli elementi costruttivi, anche accessori, qualunque ne sia la funzione, aventi carattere della solidità, della stabilità e della immobilizzazione, salvo che si tratti di sporgenze e di aggetti di modeste dimensioni con funzione meramente decorativa e di rifinitura, tali da potersi definire di entità trascurabile rispetto all’interesse tutelato dalla norma riguardata nel suo triplice aspetto della sicurezza, della salubrità e dell’igiene .

T.A.R. Bari, (Puglia) sez. III, 02/04/2019, n.485

Distanze tra edifici: regolamento edilizio comunale

In tema di distanze tra edifici, il principio della prevenzione è escluso solo in presenza di una norma del regolamento edilizio comunale che prescriva una distanza tra fabbricati con riguardo al confine, con lo scopo di ripartire equamente tra i proprietari confinanti l’obbligo di salvaguardare una zona di distacco tra le costruzioni. Ne consegue che, in assenza di una siffatta previsione, deve trovare applicazione il principio della prevenzione, potendo il prevenuto costruire in aderenza alla fabbrica realizzata per prima, se questa sia stata posta sul confine o a distanza inferiore alla metà del prescritto distacco tra fabbricati.

(Nella specie, in applicazione del richiamato principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di appello che aveva ritenuto che l’indicazione di un distacco minimo tra fabbricati da parte di un regolamento edilizio comunale escludesse la facoltà, in capo ai proprietari dei fondi confinanti, di costruire in prevenzione, essendo implicito in quella disciplina il richiamo alla distanza da mantenere rispetto ai confini).

Cassazione civile sez. II, 21/02/2019, n.5146

I Comuni possono prescrivere distanze inferiori per gli edifici?

L’ultimo comma dell’art. 9 d.m. 2 aprile 1968, n. 1444 consente ai comuni di prescrivere distanze inferiori a quelle previste dalla normativa nazionale soltanto laddove le costruzioni siano incluse nel piano particolareggiato o nella lottizzazione convenzionata, riguardando dunque solo le distanze tra edifici inclusi in quella determinata zona.

Cassazione civile sez. II, 16/10/2018, n.25833

Distanze inferiori tra fabbricati: quando sono ammesse?

Ai sensi dell’art. 879, co. 2 c.c., in tema di distanze tra edifici occorre far riferimento al disposto del D.M. 1444/1968, secondo il quale le distanze tra fabbricati, in quanto recepite dalle N.T.A. del piano regolatore comunale, diventano cogenti e integrano le disposizioni in materia del codice civile; in tale ambito la presenza di una strada pubblica può sovvertire gli interessi generali tutelati dalla legislazione urbanistica ed edilizia, mentre distanze inferiori sono ammesse, in deroga, solo in caso di edifici oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

Consiglio di Stato sez. IV, 01/06/2018, n.3329

Distanze legali tra edifici

La realizzazione di una tettoia va configurata sotto il profilo urbanistico come intervento di nuova costruzione non di natura pertinenziale e, anche ai fini dell’osservanza delle norme sulle distanze legali tra edifici, la nozione di costruzione deve estendersi a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazioni dell’opera .

Consiglio di Stato sez. IV, 02/03/2018, n.1309

Nuova costruzione e computo delle distanze legali dagli altri edifici

Rientrano nella nozione di nuova costruzione per il computo delle distanze legali dagli altri edifici non solo l’edificazione di un manufatto su un’area libera, ma anche gli interventi di ristrutturazione che, in ragione dell’entità delle modifiche apportate al volume e alla collocazione del fabbricato, rendano l’opera realizzata nel suo complesso oggettivamente diversa da quella preesistente.

Cassazione civile sez. II, 30/06/2017, n.16268

Possibilità di ridurre le distanze tra edifici

Non è fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 61, comma 6, l. reg. Liguria 2 aprile 2015, n. 11, censurato per violazione dell’art. 117, comma 3, Cost., in quanto la possibilità di ridurre le distanze tra edifici anche nei confronti di edifici ubicati all’esterno del perimetro del PUO contrasterebbe con l’art. 2-bis TUE e invaderebbe la sfera di competenza legislativa esclusiva statale in materia di «ordinamento civile».

La norma impugnata rientra nell’ambito applicativo dell’art. 2-bis TUE, giacché, nel disciplinare i «limiti di conformità» del piano operativo rispetto a quello strategico, consente al PUO di derogare alle distanze previste nel PUC, il quale a sua voltain forza dell’art. 29-quinquies, comma 1, lett. b), l. reg. Liguria 4 settembre 1997, n. 36, anch’esso inserito dall’art. 34, comma 1, l. reg. n. 11 del 2015, ma non impugnato«potrebbe averle fissate in misura anche inferiore a quanto previsto nel d.m. n. 1444 del 1968.

Inoltre, la possibilità di derogare alle distanze minime è accordata con la necessaria garanzia dell’intermediazione dello strumento urbanistico e al fine di conformare in modo omogeneo l’assetto di una specifica zona del territorio (circoscritta, per l’appunto, agli edifici ricompresi nel PUO), e non con riferimento a tipi di interventi edilizi singolarmente considerati (ristrutturazioni, sopraelevazioni, recupero di sottotetti, ed altro).

La previsione regionale non risulta priva di riferimento a specifiche esigenze del territorio neppure nella parte in cui dispone che la riduzione delle distanze è «applicabile anche nei confronti di edifici ubicati all’esterno del perimetro del PUO», trovando tale inciso giustificazione nel fatto che il territorio comunale viene ripartito in plurimi ambiti (di conservazione, di riqualificazione, di completamento) e distretti (di trasformazione), con la conseguente necessità che sia disciplinata anche la distanza tra un edificio ricompreso nel perimetro di uno strumento operativo e un edificio “frontista” rispetto al primo, ma esterno a quel perimetro e ricadente in altro ambito o distretto.

Anche in questa parte, pertanto, la disposizione regionale è conforme alla disciplina statale, in quanto, da un lato, condiziona l’operatività del suo precetto alla presenza di uno strumento urbanistico, dall’altro lato autorizza la riduzione delle distanze solo se essa è idonea ad assicurare un «equilibrato assetto urbanistico e paesaggistico in relazione alle tipologie degli interventi consentiti e tenuto conto degli specifici caratteri dei luoghi e dell’allineamento degli immobili già esistenti» (sentt. nn. 232 del 2005, 114 del 2012, 6 del 2013, 134 del 2014, 178, 185, 231 del 2016; ord. n. 173 del 2011).

Corte Costituzionale, 10/03/2017, n.50

Disciplina statale delle distanze tra edifici

Il contenuto del ricorso proposto dal Governo avverso l’art. 8, comma 1, lett. a), della legge reg. Veneto n. 4 del 2015 impone di ritenere — in armonia con la delibera autorizzativa del Consiglio dei ministri — che detta norma è impugnata solamente nella parte in cui consente di derogare alla disciplina statale delle distanze tra edifici.

Corte Costituzionale, 24/02/2017, n.41


10 Commenti

  1. Tempo fa, ho chiuso il mio balcone con pannelli di vetro e alluminio, ricavandone una veranda molto ampia. Nonostante fossi in regola, avendo chiesto al Comune l’autorizzazione e, quindi, il relativo permesso di costruire, il vicino mi ha fatto inviare una diffida dal suo avvocato. Il tenore della lettera era chiaro: dovevo demolire la costruzione perché non rispettava le distanze dal confine. Insomma, la veranda era troppo vicina alla proprietà altrui e rischiava di invaderne la privacy.In realtà, l’opera era stata completata diversi anni prima e, poiché avevo già intravisto questo problema, mi ero fatto autorizzare per iscritto dal precedente confinante. Ora, però, che questi ha venduto, il nuovo proprietario intende disconoscere la scrittura privata intercorsa tra voi. Sostiene, infatti, di non esserne venuto mai a conoscenza prima di acquistare e che, pertanto, non gli può essere opposto alcun accordo.

    1. Ogni condomino è libero di utilizzare le parti comuni dell’edificio a condizione che non ne alteri la distinzione e non impedisca agli altri condomini di fare lo stesso uso. Tali limiti sono posti dall’articolo 1102 Codice civile. Quindi, poiché tra le parti comuni vi è anche la facciata dell’edificio, la Corte ha ritenuto che il proprietario di un appartamento può ben decidere di allargare il proprio balcone sfruttando una parte del muro condominiale. Qui, sorgono, però, due problemi. Il primo – difficilmente superabile – è quello del rispetto del decoro architettonico: la violazione dell’estetica del palazzo può esser evidente lì dove si creino disarmonie con gli altri balconi. Il secondo problema, invece, è quello relativo alle distanze rispetto agli altri balconi cui quello oggetto di intervenuti si avvicini. Di qui, il principio fissato dalla Cassazione: qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere sui propri beni, facendo uso anche di parti comuni, va chiarito se abbia osservato i limiti dettati dall’articolo 1102 del Codice civile. In caso affermativo, l’opera edilizia deve ritenersi legittima, anche se viola le norme dettate per le distanze legali. In buona sostanza, secondo la sentenza qui in commento, l’articolo 1102 del Codice civile prevale sulle norme in tema di distanze legali. Sotto un profilo pratico, ciò significa che si può allargare il balcone anche a dispetto delle norme sulle distanze minime in condomino, e quindi avvicinandolo a meno di 1,5 metri dalla proprietà del vicino, a condizione che non si alteri la destinazione della cosa comune (ossia la facciata) e non si impedisca agli altri condomini di fare lo stesso. Limiti, questi due, che l’ampliamento di un terrazzo rispetta pienamente. Occupare un vano comune con opere edilizie in violazione delle distanze legali non è, quindi, illegittimo se sono rispettati i vincoli dell’articolo 1102 del Codice civile.

    1. Chi vuole costruire un manufatto, un box, un edificio, una veranda, un gazebo o qualsiasi altra costruzione deve rispettare la normativa sulle distanze dal confine, al fine di lasciare il corretto spazio rispetto alle altrui costruzioni vicine.La disciplina sulle distanze si applica a chi edifica per secondo, ossia chi edifica quando sul terreno confinante esiste già una costruzione. Chi edifica per primo, infatti, non è obbligato a rispettare alcuna distanza se il fondo confinante non è edificato (criterio di prevenzione). La disciplina sulle distanze riguarda solo le costruzioni immobilizzate al suolo o comunque stabili ed elevate dal suolo stesso. Non riguarda, quindi, una piscina interrata o un gazebo mobile che viene smontato dopo pochi giorni. Le distanze dal confine sono fissate nei regolamenti comunali attraverso i piani regolatori e, pertanto, possono essere diverse da Comune a Comune. Per cui è necessario informarsi presso l’ente di appartenenza. Non tutti i Comuni, però, hanno previsto una propria disciplina. In questi casi, valgono le distanze fissate in generale dal Codice civile. Le norme del Codice civile stabiliscono che le costruzioni poste su fondi confinanti appartenenti a proprietari diversi – a meno che siano unite o aderenti tra loro – devono essere tenute ad una distanza:
      non minore di 3 metri le une dalle altre, fermo restando che nei regolamenti locali/comunali può essere stabilita una distanza maggiore;
      una distanza minima assoluta di 10 metri fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, in tutte le zone omogenee del territorio comunale ad eccezione dei centri storici, nei quali per gli interventi di risanamento e di ristrutturazione, le distanze tra edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti fra i volumi edificati preesistenti.

    1. La Cassazione stabilisce che, per mantenere una costruzione a distanza minore di quella prescritta dalla legge o dai regolamenti comunali, non è sufficiente una semplice dichiarazione scritta del proprietario del terreno vicino che autorizza la costituzione di una servitù, ma è necessario un contratto dinanzi al notaio che dia luogo alla costituzione di una servitù prediale. Difatti, si tratta di una limitazione della proprietà sull’immobile che ha diritto alla distanza legale, a vantaggio del fondo contiguo che ne trae il corrispondente beneficio. Del resto, proprio la presenza dell’atto notarile e della successiva trascrizione nei pubblici registri immobiliari, consente a tutti i successivi acquirenti dell’immobile sui cui grava la limitazione di prendere conoscenza di questa e, quindi, di essere consapevoli di ciò che si sta comprando. Diversamente, alcun limite al diritto di proprietà può essere opposto ai successivi proprietari del bene. Del resto, la scrittura privata – redatta cioè dalle parti senza il notaio – è priva di data certa; si presterebbe, quindi, a facili strumentalizzazioni potendo essere redatta in un momento successivo e retrodatata, così frustrando i diritti dei successivi titolari del bene che tale limitazione non hanno mai approvato o conosciuto. Inoltre, a prescindere dai profili della mancanza di una data certa e della mancata trascrizione e dell’omessa menzione nell’atto di compravendita, l’atto che manifesti la volontà delle parti di derogare alle norme in tema di distanze dal confine dettate dagli strumenti urbanistici è illecito.Secondo, infatti, sia la Cassazione che il Consiglio di Stato le norme sulle distanze sono inderogabili perché non si limitano a disciplinare i rapporti di vicinato, ma mirano a tutelare anche interessi generali.

  2. I caratteri di solidità, stabilità e immobilizzazione presenti in un’opera (nella specie: tettoia) consentono di escluderne la natura precaria e di qualificarla come nuova costruzione e come tale soggetta al rispetto delle distanze legali, per cui risulta illegittima perché costruita in violazione delle distanze previste dal codice civile ma anche perché impedisce ai proprietari dell’appartamento sovrastante la veduta appiombo sino alla base dell’edificio.

  3. La costruzione di balconi e pensili sul cortile comune è consentita al singolo condomino purché – ai sensi dell’art. 1102 c.c. – non risulti alterata la destinazione del bene comune, non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico dell’edificio e non diminuisca sensibilmente la fruizione di area e luce per i proprietari dei piani inferiori. (Nel confermare, in applicazione del principio di cui sopra, la pronuncia del giudice del merito che aveva ritenuto legittima la costruzione di un nuovo balcone, la Suprema Corte ha evidenziato che il Ctu aveva accertato che il balcone in discussione era stato realizzato in allineamento con il balcone di pertinenza dell’appartamento sottostante, sì che integrava una proiezione di quello già esistente, non determinando alcun aggravio per il cortile comune o la costituzione di una nuova veduta né una violazione delle distanze legali.

  4. Il condomino che abbia costruito sul proprio terrazzo un pergolato, elevandolo sino alla’soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all’osservanza delle distanze prescritte dal codice civile, nel caso in cui dette costruzioni insistano esattamente nell’area del balcone, senza debordare dal suo perimetro.

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