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Recesso affitto: ultime sentenze

22 Marzo 2020
Recesso affitto: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: locazione di immobili urbani; mancata percezione dei canoni locatizi; riconsegna dell’immobile prima della scadenza del termine semestrale di preavviso; domanda di anticipato recesso del locatore per la propria necessità abitativa.

Recesso dal contratto di locazione per gravi motivi

In tema di locazione di immobili urbani adibiti a uso diverso da quello di abitazione, ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, a norma dell’articolo 27, ottavo comma, della legge 392/1978, è sufficiente che egli manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, perché queste attività devono essere svolte in caso di contestazione da parte del locatore.

Trattandosi di recesso “titolato”, la comunicazione del conduttore non può, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.

Cassazione civile sez. III, 04/08/2017, n.19487

Il recesso dal contratto di locazione

Il recesso dal contratto di locazione ha natura tipicamente negoziale quale manifestazione dell’autonomia della parte ed è pertanto suscettibile di ratifica ai sensi dell’art. 1399 c.c., per come applicabile anche agli atti unilaterali ex art. 1324 c.c., conseguendone che il recesso risulta tempestivo anche quando la sua ratifica intervenga dopo la scadenza del termine utile per il suo esercizio, retroagendo gli effetti al momento in cui il recesso è stato esercitato.

Cassazione civile sez. I, 31/01/2017, n.2495

Recesso per gravi motivi dal contratto di locazione: quando è illegittimo?

E’ illegittimo il recesso dal contratto di locazione se il conduttore non fornisce la prova dell’imprevedibilità dell’evento sopravvenuto integrante grave motivo, ai sensi dell’art. 3, comma 6, della legge n. 431 del 1998 (respinto, nella specie, il ricorso proposto da un avvocato pisano, il quale aveva invocato il recesso dal contratto di locazione, assumendo che la figlia, effettiva occupante dell’appartamento, aveva manifestato l’intenzione di trasferirsi a Firenze, dove anch’ella lavorava come avvocato).

Cassazione civile sez. III, 05/04/2016, n.6553

Recesso dal contratto di locazione e di danni al proprietario

In tema di recesso dal contratto di locazione e di danni al proprietario per mancata percezione dei canoni locatizi, il condominio in cui è ubicata l’unità immobiliare è tenuto a risarcire tale danno se esso è conseguenza di una responsabilità del condominio (nella di specie la Corte ha ritenuto legittima la condanna del condominio seguita al cattivo funzionamento dell’impianto fognario che aveva provocato l’allagamento del locale commerciale e di conseguenza il venir meno del vincolo contrattuale).

Cassazione civile sez. III, 21/11/2014, n.24851

Recesso del conduttore: conseguenze

Il recesso dal contratto di locazione ha natura tipicamente negoziale quale manifestazione dell’autonomia negoziale della parte, ed è pertanto suscettibile di ratifica, disciplinata dall’art. 1399 cod. civ. ed applicabile anche agli atti unilaterali ex art. 1324 cod. civ. Ne consegue che il recesso va considerato tempestivo anche quando la sua ratifica intervenga dopo la scadenza del termine utile per il suo esercizio, retroagendo gli effetti al momento in cui il recesso è stato esercitato.

Cassazione civile sez. III, 17/02/2014, n.3616

Riconsegna dell’immobile

A seguito della sentenza della Corte costituzionale 348/98, ai fini del recesso dal contratto di locazione di un immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione, ai sensi dell’art. 29, lett. d) l. n. 392 del 1978, la scadenza, nel corso del processo di cognizione, del termine per l’inizio dei lavori, indicato nella licenza o concessione, non impedisce più l’emanazione del provvedimento di rilascio, poiché l’esistenza di una valida licenza o concessione si configura solo come condizione per l’esecuzione della stessa pronuncia di rilascio, ottenibile, perciò, dall’esecutante anche nelle more del processo esecutivo, con l’effetto che, in assenza di una licenza o concessione efficace, il conduttore – che, anche dopo l’emanazione del provvedimento di rilascio esecutivo, rifiuti la riconsegna dell’immobile – non può essere considerato in mora, analogamente a quanto si ritiene in caso di ingiustificato rifiuto del locatore, che pure si sia munito di un provvedimento di rilascio, di corrispondere al conduttore, alla cessazione del rapporto, l’indennità di avviamento prevista dall’art. 34 l. n. 392 del 1978.

Cassazione civile sez. III, 11/01/2006, n.258

Immobile urbano ad uso non abitativo

In tema di recesso dal contratto di locazione di un immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione, ai sensi dell’art. 29, lett. c, della legge n. 392 del 1978, il possesso della concessione edilizia, ai fini del diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza, è condizione per l’azione di rilascio, e la produzione di detto documento può avvenire anche nel corso del giudizio d’appello (purché prima della relativa decisione), non essendo, per converso, sufficiente assumere, in corso di giudizio, la mera circostanza che (come nella specie), la concessione “de qua” sia “in corso di rilascio”.

Cassazione civile sez. III, 05/08/2004, n.15018

Immobile oggetto di comunione: recesso dal contratto di locazione

In tema di recesso dal contratto di locazione concernente un immobile oggetto di comunione, il principio della concorrenza di pari poteri gestori in tutti i comproprietari comporta che ciascuno di essi sia legittimato a dare disdetta del contratto e ad agire conseguentemente, nei confronti del conduttore, per il rilascio dell’immobile in recesso contro il conduttore, senza che sia configurabile una ipotesi di litisconsorzio necessario con gli altri comproprietari.

Cassazione civile sez. III, 19/09/2001, n.11806

Lettera di disdetta o recesso dal contratto di locazione

È valida la lettera di disdetta o recesso dal contratto di locazione, pur se carente della sottoscrizione della parte, se l’autenticità dell’intento risolutorio sia facilmente verificabile attraverso un comportamento collaborativo del destinatario, doveroso in osservanza degli obblighi di buona fede imposti alle parti nell’esecuzione del contratto.

Tribunale La Spezia, 04/04/2000

Riconsegna dell’immobile prima del termine di preavviso

In materia di locazioni di immobili urbani, qualora il conduttore abbia esercitato il recesso dal contratto di locazione effettuando la riconsegna dell’immobile prima della scadenza del termine semestrale di preavviso, se il locatore abbia accettato con riserva tale riconsegna permane l’obbligo per il conduttore di corrispondere i canoni sino alla citata scadenza ovvero, se antecedente, sino alla data in cui lo stesso immobile venga concesso in locazione a terzi.

Tribunale Milano, 06/03/1997

Recesso dal contratto di locazione: motivo legittimante

Mentre nei contratti di locazione ad uso non abitativo in corso alla data di entrata in vigore della l. 27 luglio 1978 n. 392, è applicabile la disposizione dell’art. 73 della legge medesima (come modificato dall’art. 1-bis della l. 31 marzo 1979 n. 93) il quale richiede la necessità del locatore quale motivo legittimante il recesso dal contratto di locazione, nei contratti stipulati successivamente all’entrata in vigore della legge n. 392 del 1978 trovano applicazione gli art. 28 e 29 della legge stessa i quali non richiedono la necessità ma soltanto la seria intenzione del locatore di servirsi dell’immobile per uno degli scopi indicati dall’art. 29 suddetto.

Pertanto allorché il motivo di diniego di rinnovazione sia quello di destinare l’immobile per il trasferimento di una delle attività indicate nell’art. 27 della medesima legge, già esercitata dal locatore o dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta, in altro locale, il diniego non presuppone la inidoneità di questo locale nè può essere impedito dalla circostanza che il trasferimento comporterebbe un aggravio di spese o lo sviamento della clientela.

Cassazione civile sez. III, 01/04/1995, n.3820

Domanda del locatore di rilascio dell’immobile

Incorre nel vizio di ultrapetizione il giudice che, respinta la domanda di anticipato recesso del locatore per la propria necessità abitativa, accoglie ugualmente la domanda del locatore di rilascio dell’immobile in ragione della scadenza del termine legale o convenzionale del rapporto, non dedotto, neppure in via subordinata, dal locatore, atteso che, per la diversità della “causa petendi”, nella domanda di anticipato recesso dal contratto di locazione per uso abitativo non è implicita quella di cessazione del contratto per finita locazione.

Cassazione civile sez. III, 10/08/1992, n.9456

Legge sull’equo canone

La disposizione di cui all’art. 1 bis l. 31 marzo 1979 n. 93, che, modificando l’art. 73 della legge sull’equo canone, richiede la necessità del locatore quale motivo legittimante il recesso dal contratto di locazione di immobile urbano adibito per uso non abitativo, si riferisce solo ai rapporti di locazione in corso alla data di entrata in vigore della legge sull’equo canone, che sono appunto soggetti alla norma del citato art. 73, e non anche ai rapporti sorti dopo l’entrata in vigore della predetta legge, per i quali la facoltà del locatore di negare la rinnovazione dopo la prima scadenza è regolata dall’art. 29, non modificata dalla citata disposizione dell’art. 1 bis.

Cassazione civile sez. III, 14/10/1991, n.10758

Facoltà di recedere dal contratto di locazione di immobile

Nel regime transitorio delle locazioni urbane previsto dalla l. 27 luglio 1978 n. 392, il locatore non ha facoltà di recedere dal contratto di locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo ove il conduttore abbia cessato di svolgervi l’attività alla quale esso serviva perché il non uso dell’immobile non è considerato dalla suddetta legge specifico motivo di recesso dal contratto di locazione non abitativa e non è applicabile la norma dell’art. 3 n. 2 della l. 23 maggio 1950 n. 253 che tale situazione considerava come causa di decadenza dalla proroga legale, trattandosi di norma abrogata dalla quale non può riconoscersi efficacia ultrattiva.

Cassazione civile sez. III, 14/05/1991, n.5384


8 Commenti

    1. Una eventuale clausola che consenta al locatore di dare disdetta prima dei sei anni o comunque in qualsiasi momento per ragioni personali (per quanto valide possano essere come la volontà di vendere l’immobile) è illegittima e si considera come non apposta. Neanche il fatto di prevedere un preavviso prima del recesso salva la clausola dalla nullità.
      Esistono solo due possibilità per il recesso del locatore dall’affitto commerciale:
      recesso anticipato alla scadenza dei primi sei anni: per cause tassative indicate dalla legge (di cui parleremo a breve);
      recesso ordinario alla scadenza di ogni sei anni: con preavviso di 12 mesi.
      Se il locatore non fa nulla, ossia non comunica la disdetta, il contratto si intende rinnovato di altri 6 anni e così via, di 6 anni in 6 anni, alle medesime condizioni, finché non interviene una disdetta da una delle due parti.
      Pertanto il recesso anticipato del locatore dalla locazione commerciale non è mai consentito né se sussistono “gravi motivi”, né se previsto da un apposito articolo del contratto (che sarebbe nullo).

    1. Se – come abbiamo appena detto – il locatore non può mai recedere prima dei sei anni o in qualsiasi altro momento nonostante una clausola che disponga diversamente, è invece diritto del conduttore farlo se sussiste una giusta causa. Inoltre il contratto può anche prevedere il diritto del conduttore di recedere in qualsiasi momento anche senza giusta causa.
      Lo dispone la legge quando stabilisce che: «è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con un preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata».
      Dunque, il conduttore può sempre recedere dal contratto di locazione a uso commerciale, purché specifichi – nella lettera di recesso – i “gravi motivi”. Può recedere poi anche senza i gravi motivi se espressamente previsto nella scrittura privata.

    1. La Cassazione ha chiarito che «i gravi motivi che consentono, a prescindere da quanto previsto nel contratto, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione. Pertanto, essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato ma devono avere carattere oggettivo.In particolare in relazione alle locazioni commerciali può integrare grave motivo, che legittima il recesso del conduttore, un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’attività di impresa), sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto), che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo (tenendo conto, quanto al requisito della imprevedibilità della congiuntura economica, che esso va valutato in concreto e in relazione ai fattori che ne hanno determinato l’andamento)». Insomma la crisi economica o una situazione di assenza di clienti consente di dare disdetta immediata. Il tribunale di Milano, con sentenza 18 novembre 1996 ha tuttavia ritenuto che non possono considerarsi sussistenti i “gravi motivi” «qualora il recesso sia motivato da esigenze di maggiore spazio conseguenti alla normale espansione della sua attività imprenditoriale, che costituisce un fatto fisiologico e, quindi, certamente prevedibile (oltre che auspicato) dal conduttore, fin dal rapporto di locazione».

  1. Il locatore può chiedere al tribunale la risoluzione del contratto, prima del termine, tutte le volte in cui l’inquilino pone in essere delle gravi violazioni del contratto. Quali sono le cause di scioglimento della locazione prima del termine?

    1. Il locatore può chiedere al tribunale la risoluzione del contratto, prima del termine, tutte le volte in cui l’inquilino pone in essere delle gravi violazioni del contratto. Queste sono valutate dal giudice in base al caso concreto a meno che non sia indicato, già nello stesso contratto, quali sono gli inadempimenti a cui corrisponde la risoluzione del rapporto di locazione.
      Per legge si può chiedere lo sfratto se il conduttore:
      non paga anche un solo canone di affitto con 20 giorni di ritardo;
      non paga le spese condominiali con almeno 2 mesi di ritardo e sempre che l’importo sia pari a due mensilità di canone.
      Il tribunale poi può concedere la risoluzione anticipata tutte le volte in cui c’è una grave violazione del regolamento di condominio o un difetto di manutenzione talmente importante da pregiudicare la stessa conservazione del bene.
      Spesso è stata concessa la risoluzione del contratto quando venga esercitata, nell’appartamento, un’attività molto rumorosa o non consentita dal regolamento di condominio.

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