Rifacimento tetto condominiale: ultime sentenze

Spesa per il rifacimento del tetto; azione intrapresa contro l’appaltatore.

Mancato rifacimento del tetto

E’ validamente impugnata ai sensi dell’art. 1109, co. 1, n. 3, e va dichiarata illegittima, e per l’effetto annullata, la delibera di assemblea dell’immobile in comunione (non costituito in condominio di edificio) a contenuto negativo rispetto alla decisione di rifacimento del tetto di copertura, stante l’accertato quadro di evidente vulnerabilità dello stesso che necessiti di interventi incisivi, complessivi e definitivi di ristrutturazione della vetusta copertura incidente sulla capacità impermeabilizzante della stessa con effetti diretti circa la salubrità degli ambienti sottostanti, talché la mancata esecuzione di siffatti lavori, risulta pregiudizievole, ai sensi dell’art. 1108 c.c. all’interesse della partecipante alla comunione, proprietaria dell’immobile sottotetto, che si trova costretta a dimorare in ambienti oggetto di copiose infiltrazioni meteoriche che incidono, evidentemente, sulla sulle strutture esterne ed interne del compendio immobiliare.

Tribunale Chieti sez. I, 06/07/2020, n.362

Edificio crollato per terremoto: rifacimento del tetto e riparto delle spese

Le spese di manutenzione straordinaria del tetto, in parte crollato, in un edificio colpito, anni addietro, da evento sismico, non devono essere poste a carico di tutti i condomini e, dunque, di ogni unità abitativa di loro proprietà, qualora, per la particolare conformazione dei luoghi e della copertura, il tetto non copre tutti gli immobili.

Corte appello Catania sez. II, 17/10/2019, n.2474

Consenso del compossessore al rifacimento del tetto condominiale

La ricorrenza dell’elemento soggettivo dello spoglio può essere legittimamente esclusa soltanto qualora risulti provato – ed il relativo onere grava non sullo spogliato, bensì sul convenuto – il ragionevole convincimento dell’autore dello spoglio dell’esistenza di un consenso del possessore alla modifica o alla privazione del suo possesso. Pertanto, l’attività edilizia posta in essere dall’appellato, costituente pacificamente spoglio sotto il profilo oggettivo, lo integra anche sotto quello soggettivo.

Corte appello L’Aquila, 16/05/2017, n.846

La legittimazione sostitutiva di un condomino

Il principio della c.d. “rappresentanza reciproca” e della “legittimazione sostitutiva” – in base al quale il condomino può agire a tutela dei diritti comuni nei confronti dei terzi – non può essere invocato, ad esempio, qualora il condomino, nel chiedere il rimborso anche delle spese anticipate dagli altri comproprietari rimasti estranei al giudizio, agisca non a tutela di un bene comune, bensì per far valere l’interesse personale alla reintegrazione del proprio patrimonio individuale (fattispecie relativa all’azione intrapresa contro l’appaltatore per il rifacimento del tetto).

Cassazione civile sez. II, 04/10/2016, n.19796

Lavori di ristrutturazione del tetto condominiale

I danni causati dall’impresa appaltatrice all’interno di un’abitazione nel corso di lavori di ristrutturazione del tetto condominiale non sono risarcibili se non si dimostra la prova del danno e del nesso causale rispetto agli interventi eseguiti per il rifacimento della copertura dell’immobile (nella specie si trattava del trafugamento di alcuni oggetti).

Tribunale Pisa, 21/08/2015, n.1014

Spese di manutenzione del tetto

In materia condominiale le spese di manutenzione del tetto o del lastrico di copertura dell’edificio devono essere suddivise tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà. E infatti, le spese effettuate per la conservazione delle parti comuni dello stabile condominiale e aventi lo scopo di preservarlo dagli agenti atmosferici sono assoggettate alla ripartizione in base al valore delle singole proprietà esclusive ex art.1123, comma 1, c.c., non rientrando esse tra le spese contemplate dai commi 2 e 3 della medesima norma, ovvero quelle relative a cose comuni suscettibili di essere destinate in misura diversa al servizio dei condomini o al godimento di una parte di essi.

Ne deriva che la spesa per il rifacimento del tetto che è destinato a proteggere l’intero edificio e non solo gli ultimi piani dagli agenti atmosferici, coerentemente con quanto disposto dall’art. 1117 c.c., non può essere posta a carico dei soli proprietari delle unità immobiliari poste nella verticale sottostante la porzione da riparare o solo a carico dei proprietari degli immobili siti all’ultimo piano. Un’eventuale diversa ripartizione potrebbe essere prevista in via convenzionale, ossia da tutti i condomini o da un regolamento avente natura contrattuale.

Tribunale Roma sez. V, 12/09/2013, n.18080

Rifacimento del tetto di un immobile di proprietà comune

Il rifacimento del tetto di un immobile di proprietà comune non esorbita dai poteri dell’assemblea, rientrando tra le materie sulle quali questa può deliberare. Il fatto che i lavori di rifacimento siano stati deliberati per porre rimedio ad un precedente intervento sul tetto medesimo, realizzato ponendo in essere un illecito amministrativo (innalzamento del colmo del tetto), e che le spese siano state ripartite tra tutti secondo i millesimi di proprietà, anziché accollandole esclusivamente a chi, tra i comproprietari, vi aveva dato causa mediante l’approvazione dell’opera iniziale, non rende la delibera stessa nulla; infatti, il principio secondo cui, con riguardo al ripristino dei danni ascrivibili ad uno od alcuni dei partecipanti al condominio, sussiste l’obbligo del responsabile di assumere il relativo onere, non osta a che, anche in questo caso, fino a quando il singolo condomino non abbia riconosciuto la propria responsabilità o essa non sia stata accertata in sede giudiziale, l’assemblea, nel deliberare sulla ricostruzione o sulla riparazione delle parti comuni, abbia il potere di ripartire le relative spese secondo le regole generali, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, tra tutti i condomini, fermo restando il diritto di costoro di agire, singolarmente o per mezzo dell’amministratore, contro il condomino ritenuto responsabile, per ottenere il rimborso di quanto anticipato.

Cassazione civile sez. II, 24/04/2013, n.10053

Ripartizione assembleare della spesa tra tutti i condomini secondo i valori millesimali

In tema di condominio negli edifici, il principio secondo cui, in ipotesi di danni alle parti comuni ascrivibili ad uno o ad alcuni dei condomini, sussiste l’obbligo del responsabile di assumere l’onere del relativo ripristino, non osta a che, fino a quando il singolo partecipante non abbia riconosciuto la propria responsabilità o essa non sia stata accertata in sede giudiziale, l’assemblea abbia il potere di ripartire tra tutti i condomini le spese di ricostruzione o riparazione dei beni danneggiati, secondo le regole generali, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, fermo restando il diritto di costoro di agire, individualmente o mediante l’amministratore, per ottenere dal responsabile il rimborso di quanto anticipato.

(Nella specie, in applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha negato la nullità della delibera assembleare di approvazione dei lavori di rifacimento di un tetto comune e di ripartizione delle relative spese tra i condomini, pur trattandosi di opere imposte da un precedente intervento edilizio, costituente illecito urbanistico, unilateralmente eseguito sul medesimo tetto da alcuni comproprietari).

Cassazione civile sez. II, 24/04/2013, n.10053

Sanzione pecuniaria edilizia per lavori rifacimento tetto

Non rientra tra gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, che l’art. 1130 n. 4) c.c. riserva all’amministratore l’intentare un’azione giudiziaria di fronte al Tar per l’annullamento di una sanzione pecuniaria edilizia, ancorché si controverta di lavori di rifacimento del tetto, eseguiti senza autorizzazione.

T.A.R. Trieste, (Friuli-Venezia Giulia) sez. I, 09/07/2009, n.542

Parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini

In tema di condominio, solo allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all’art. 1126 c.c., salva diversa pattuizione. Altrimenti, le spese di rifacimento del tetto di un edificio diviso in più piani devono essere sostenute dai condomini, ai sensi degli art. 1117 e 1123 c.c. in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell’art. 1101 in materia di comunione (in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote), trovando spiegazione la detta deroga nella funzione strumentale delle parti comuni dell’edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio, consentendone l’esistenza e l’uso.

Tribunale Salerno sez. I, 17/04/2008

Rifacimento tetto fabbricato di civile abitazione

I lavori di rifacimento del tetto di uno stabile destinato ad abitazione civile rientrano fra quelli di manutenzione straordinaria di cui all’art. 31 lett. a), l. 5 agosto 1978 n. 457, e non nelle opere di manutenzione ordinaria di cui alla lett. b) dello stesso art. 31, e fruiscono pertanto dei benefici contributivi previsti per l’edilizia residenziale agevolata.

T.A.R. Campobasso, (Molise) sez. I, 21/11/2007, n.812

Lavori di rifacimento del tetto condominiale

La ditta appaltatrice dei lavori di rifacimento del tetto condominiale è responsabile, in qualità di custode, del danno provocato ad un condomino da infiltrazioni d’acqua cagionate dalla mancata predisposizione – da parte della ditta in questione – degli accorgimenti necessari per evitare danni da allagamento.

Tribunale Piacenza, 10/06/1997

Criterio di ripartizione delle spese

In tema di condominio di edifici, il criterio di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, previsto dal comma 1 dell’art. 1123 c.c., non si applica quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, per le quali, a meno che non vi sia un diverso accordo delle parti, il criterio è, invece, quello della proporzionalità tra spese ed uso stabilito dal comma 2 del medesimo articolo, o quando si tratta di cose che, benché comuni, sono destinate a servire solo una parte dell’intero fabbricato, per le quali il criterio è, invece, quello del comma 3, che pone le spese solo a carico dei condomini che traggono utilità dalla cosa.

(Nella specie, la Corte di cassazione ha cassato la sentenza del giudice di merito che aveva posto le spese di rifacimento del tetto e della facciata di un edificio dotato di un corti le condominiale nel quale sorgeva una costruzione separata anche a carico dei proprietari di questa costruzione ed in proporzione del valore delle loro proprietà esclusivamente valorizzando la circostanza che per accedere alla costruzione separata era necessario servirsi dell’androne dell’edificio e del cortile comune).

Cassazione civile sez. II, 13/07/1996, n.6359

Rifacimento della impermeabilizzazione

Al tetto posto a copertura delle autorimesse esterne all’edificio condominiale – svolgente, nella sua struttura unitaria ed omogenea, una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti, ciascuna delle quali costituisce pertinenza della proprietà esclusiva dei singoli condomini – è applicabile la presunzione di comunione stabilita dall’art. 1117 n. 1 c.c. con la conseguenza che esso costituisce, al pari del tetto dell’edificio condominiale, oggetto di proprietà comune e che l’amministratore del condominio è legittimato ad esercitare le azioni che lo concernono (nella specie, condanna del costruttore al rifacimento della impermeabilizzazione o al rimborso per eseguirla direttamente).

Cassazione civile sez. II, 05/09/1994, n.7651