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Registrazione contratto locazione: ultime sentenze

22 Marzo 2020
Registrazione contratto locazione: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: registrazione del contratto di locazione immobiliare; adempimento dell’obbligo di registrazione; mancata registrazione del contratto di locazione di immobili entro il termine di legge; registrazione di un contratto con un importo inferiore a quello effettivo.

Locazione: registrazione tardiva con efficacia retroattiva

La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso ma può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente.

Tribunale Torino sez. VIII, 15/07/2019, n.3377

Omessa registrazione del contratto di locazione

In materia di locazione di beni immobili destinati ad uso abitativo, è nullo il contratto non registrato nei termini di legge, in violazione dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004. Tuttavia, in caso di tardiva registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc” sia pure limitatamente al periodo di durata del rapporto indicato nel contratto successivamente registrato.

Tribunale Salerno sez. I, 25/02/2019, n.719

Sanatoria del contratto non registrato

La sanatoria per intervenuta registrazione del contratto di locazione originariamente non registrato non può sanare la nullità del contratto stesso per un periodo di durata non indicato nel contratto.

Cassazione civile sez. III, 20/12/2018, n.32934

Mancata registrazione del contratto di locazione: nullità

Nel caso di mancata registrazione nei termini del contratto di locazione, la registrazione tardiva del medesimo non impedisce l’applicazione, ratione tempore, dell’art. 3, comma 8, del d.lgs.14 marzo 2011, n. 23, recante «Disposizioni in materia di federalismo municipale», ed istitutivo della c.d. cedolare secca sugli affitti, inerente la rideterminazione del canone nella misura del triplo della rendita catastale, pur nonostante l’intervenuta declaratoria di illegittimità costituzionale di detta norma e della successiva norma di proroga, comunque inidonea ad incidere su situazioni di fatto definite, in merito alle quali sia già intervenuto il giudicato.

Tribunale Roma sez. VI, 20/06/2018, n.12964

Registrazione del contratto di locazione e corresponsione del tributo

In tema di tardiva registrazione del contratto di locazione, nel caso in cui le parti contraenti abbiano scelto di corrispondere il tributo di anno in anno per ogni singola annualità, anziché in un’unica soluzione anticipata per l’intera durata del contratto, l’Ufficio non ha titolo per poter commisurare la sanzione alla somma dei corrispettivi di locazione previsti per l’intera durata contrattuale.

Comm. trib. prov.le Milano sez. III, 03/05/2018, n.1874

La registrazione tardiva sana il contratto di locazione?

Sebbene l’omessa registrazione del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo o diverso comporti la nullità dello stesso secondo quanto disposto dalla legge n. 311/2004, la registrazione tardiva dello stesso, comporta la produzione dei suoi effetti con decorrenza ex tunc.

Cassazione civile sez. III, 13/03/2018, n.6009

Mancata registrazione di contratto di locazione: nullità

In tema di contratto di locazione, ferma l’ammissibilità della sanzione di nullità del contratto per mancata registrazione del medesimo, la sanabilità della stessa con effetto ex tunc è coerente con i principi che sottendono al complessivo impianto normativo in materia dell’obbligo di registrazione del contratto di locazione e in particolare con l’espressa previsione di forme di sanatoria nella normativa succedutasi nel tempo e dell’istituto del ravvedimento operoso.

Cassazione civile sez. III, 28/04/2017, n.10498

Prima della registrazione il contratto di locazione produce effetti?

In tema di locazione di immobili, la tardiva registrazione del contratto di locazione sana con effetti “ex nunc” la nullità del contratto e quindi prima della registrazione il contratto è improduttivo di effetti. Nel caso di specie, l’onere della registrazione, secondo i patti contrattuali, incombeva su entrambi i contraenti e quindi, non essendo stata imposta dal locatore la forma verbale, alcuna tutela può essere invocata da parte del conduttore.

Tribunale Bari sez. III, 02/03/2017, n.828

Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo

Restituzione ai giudici rimettenti degli atti relativi alla q.l.c. dell’art. 3, commi 8, 9 e 10, d.lg. 14 marzo 2011 n. 23, censurato, in riferimento agli art. 3, 42, 70, 76 cost., nella parte in cui prevede, in caso di mancata registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo entro il termine di legge, un meccanismo di sostituzione sanzionatoria dell’importo del canone e della durata del contratto. Successivamente ai provvedimenti di rimessione, la sentenza n. 50 del 2014 ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dei commi 8 e 9 della norma censurata e, successivamente, la l. 23 maggio 2014 n. 80, convertendo, con modificazioni, il d.l. 28 marzo 2014 n. 47, ha stabilito, all’art. 5, comma 1 ter, che “Sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’art. 3, commi 8 e 9, del d.lg. 14 marzo 2011 n. 23”.

Alla luce di tale nuova disciplina, evidentemente destinata a regolare, in via transitoria, situazioni giuridiche connesse a contratti di locazione registrati ai sensi di disposizioni poi dichiarate costituzionalmente illegittime, occorre che i giudici rimettenti valutino se e in quali termini i prospettati dubbi di costituzionalità presentino rilevanza attuale ai fini della definizione dei giudizi “a quibus”. Inoltre, la censura dell’art. 3, comma 10, d.lg. n. 23 del 2011 appare rivolta verso una disposizione che, nella prospettazione del giudice rimettente, risulta, in ragione del suo carattere transitorio, priva di effettiva autonomia quanto all’oggetto del giudizio a quo (sent. n. 50 del 2014).

Corte Costituzionale, 26/11/2014, n.267

Sostituzione sanzionatoria dell’importo del canone e della durata del contratto

Restituzione al rimettente degli atti relativi alla q.l.c. dell’art. 3, comma 8, d.lg. 14 marzo 2011 n. 23, censurato in riferimento all’art. 42 cost., nella parte in cui prevede, in caso di mancata registrazione del contratto di locazione per uso abitativo entro il termine di legge, un meccanismo di sostituzione sanzionatoria dell’importo del canone e della durata del contratto.

Infatti, successivamente alla pronuncia dei provvedimenti di rimessione la sentenza n. 50 del 2014 ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 3, commi 8 e 9, d.lg. n. 23 del 2011 e l’art. 5, comma 1 ter d.l. 28 marzo 2014 n. 47, così come modificato dalla legge di conversione 23 maggio 2014 n. 80, ha regolato, in via transitoria, le situazioni giuridiche conseguenti alla richiamata pronuncia. Occorre, pertanto, che il giudice rimettente valuti se e in quali termini il prospettato dubbio di costituzionalità presenti rilevanza attuale ai fini della definizione dei giudizi “a quibus”.

Corte Costituzionale, 09/07/2014, n.195

Previsione di un canone di locazione più elevato

La disciplina dettata dall’art. 1 comma 346 della legge finanziaria 2005 ha elevato la registrazione del contratto di locazione a requisito di validità dello stesso. Conseguentemente, va dichiarata la nullità del contratto contenente la previsione di un canone di locazione più elevato, registrato solo successivamente alla cessazione del rapporto, ed il locatore può pretendere per tutta la durata del rapporto unicamente il canone più basso derivante dal contratto registrato anteriormente.

Corte appello Brescia sez. II, 28/02/2013, n.261

Registrazione del contratto di locazione immobiliare

Sulla base di un’interpretazione costituzionalmente orientata, si deve ritenere che la registrazione del contratto di locazione immobiliare, secondo il disposto dell’art. 1, comma 346, l. n. 311 del 2004, costituisce “condicio iuris” da cui dipende l’efficacia del contratto, sicché nel caso in cui il contratto di locazione venga registrato un anno dopo la stipula, in applicazione dell’art. 1360, comma 1, c.c. l’adempimento dell’obbligo di registrazione opera retroattivamente, mentre la sua omissione non determina nullità della pattuizione, in quanto il termine “nullità” previsto dalla suddetta norma deve essere inteso come “inefficacia”.

Tribunale Bari sez. III, 18/10/2012


9 Commenti

  1. E’ possibile presentare una denuncia per mancata registrazione del contratto di locazione e quali sono i relativi effetti?

    1. Conviene sempre per l’inquilino denunciare la mancata registrazione del contratto di locazione poiché, in caso contrario, viene ritenuto complice assieme al locatore di evasione fiscale per la stipula di un contratto in nero. La denuncia può essere fatta non solo dall’inquilino ma anche da terze persone che siano venute a conoscenza della mancata registrazione di un contratto di locazione (si pensi, ad esempio, agli altri condomini di un edificio condominiale in cui un proprietario concede in affitto la sua unità immobiliare).La denuncia all’Agenzia delle Entrate può essere fatta anche anonimamente ma, in questo specifico caso, l’Agenzia delle Entrate si riserva il diritto se procedere o meno ad eventuali accertamenti. La denuncia può essere inoltrata anche alla Guardia di Finanza ma solo se firmata da colui che ha inteso presentarla. In entrambi i casi, al fine di dimostrare la mancata registrazione di un contratto di locazione, la denuncia deve essere accompagnata da una copia del contratto e da qualsiasi documento che attesti il pagamento dei canoni di locazione e delle spese di acqua, luce e gas da parte dell’inquilino, come ad esempio un bonifico bancario.

    2. Spesso la mancata registrazione del contratto di locazione non è voluta ma causata da una semplice dimenticanza del locatore. In questo caso è possibile sanare la violazione provvedendo all’immediata registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate e pagando una sanzione ridotta che varia in base al momento in cui ci si attiva rispetto alla naturale scadenza dell’obbligo (trenta giorni successivi alla stipulazione del contratto o alla sua decorrenza se di data anteriore). Questa procedura è definita ravvedimento operoso e comporta l’applicazione della sanzione ridotta nella misura del 12% se ci si attiva per la registrazione del contratto di locazione entro novanta giorni dalla sua stipulazione.Oltre il novantesimo giorno ma entro l’anno dall’avvenuta sottoscrizione del contratto di locazione si applica la sanzione ridotta del 15% e quella del 120% dell’imposta di registro dovuta qualora, al contrario, si superi l’anno. In caso di registrazione tardiva del contratto di locazione i suoi effetti giuridici si producono con efficacia retroattiva cioè con decorrenza dalla data della sua stipula. Ciò significa che tutti gli accordi intercorsi tra le parti sono fatti salvi in quanto la tardiva registrazione del contratto sana la nullità. Lo scopo è infatti duplice e consiste da un lato nel mantenere fermi gli effetti negoziali voluti dalle parti e dall’altro nell’evitare fenomeni di evasione fiscale.

  2. Quando si ha la fortuna di possedere più case, il guadagno derivante dall’affitto di una casa è sempre appetibile, soprattutto se esentasse. Era (ed è ancora oggi) consuetudine tra i proprietari di case in affitto non comunicare al fisco il contratto di locazione in essere con l’inquilino, così tenendo all’oscuro l’agenzia delle entrate dai propri guadagni. Questo meccanismo è stato combattuto, sotto diversi aspetti, dal legislatore che, da ultimo, ha previsto l’obbligatorietà della registrazione del contratto di locazione di case destinate ad abitazione.

  3. La registrazione del contratto riguarda aspetti esclusivamente fiscali della vicenda: l’agenzia delle entrate riceve i dati contrattuali della locazione e provvede a protocollarlo nelle proprie banche dati, al fine di controllare i movimenti di denaro.La registrazione può avvenire in tre modalità:personalmente, recandosi agli uffici dell’agenzia delle entrate;telematicamente, presentando la richiesta di registrazione online;incaricando un professionista, o un delegato.

  4. Non sempre la registrazione è richiesta, a pena di nullità, da parte del legislatore. In alcuni casi, per la peculiarità del contratto, la registrazione può essere evitata.Ad esempio, i contratti turistici, di durata inferiore ai trenta giorni, per la loro particolare natura, non sono destinatari di tale obbligo, ma solo soggetti all’obbligo di comunicazione al comune in cui è situato l’immobile e al commissariato di polizia, al fine di permettere le verifiche sui tuoi nuovi inquilini.

  5. Il contratto di locazione abitativa deve essere non solo redatto in forma scritta, ma anche registrato presso l’Agenzia delle Entrate a pena di nullità. In assenza della forma scritta il contratto di locazione è nullo, non produce cioè effetti (così come del resto accade per quello non registrato entro trenta giorni dalla sua sottoscrizione). Ciò al fine di proteggere il conduttore dell’immobile il quale, a causa del proprio fisiologico bisogno abitativo, necessita che il contratto abbia questo requisito per evitare comportamenti scorretti da parte del locatore. La norma però ha anche un’evidente finalità fiscale, volta ad evitare l’evasione. È però possibile la registrazione tardiva del contratto di locazione ad uso abitativo.

  6. Il contratto di locazione va registrato entro 30 giorni dalla firma a cura del locatore. In assenza di tale adempimento esso è nullo. Poiché per l’evasione dell’imposta di registro è solidalmente responsabile anche l’inquilino, a quest’ultimo è consentito registrare autonomamente la locazione, evitando così l’accertamento. Le spese in tal modo sostenute dovranno essergli restituite integralmente dal locatore, salvo che il contratto abbia disposto una ripartizione dell’onere fiscale al 50% (non è possibile invece imporre tutta la spesa a carico dell’inquilino).Il locatore, dopo la registrazione, deve darne comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio entro 60 giorni. Tale comunicazione deve avvenire in forma scritta, allegando eventualmente copia del contratto registrato ovvero il numero, il luogo e la data della registrazione. Non si richiedono specifiche modalità per la spedizione, ma è consigliabile almeno l’uso della raccomandata con ricevuta di ritorno.

    Anche l’amministratore del condominio ove si trova l’immobile locato, oltre che l’inquilino, assurge a ruolo di sentinella della regolarità del contratto, anche se, a ben vedere, nessuna sanzione è stata prevista nel caso in cui il locatore non ottemperi a tale obbligo. All’amministratore che sia venuto comunque a conoscenza della locazione, una volta accertato il mancato ricevimento della comunicazione, non resta che effettuare gli opportuni accertamenti presso l’Agenzia delle Entrate e, se del caso, denunciare la mancata registrazione del contratto.

  7. Se, da un punto di vista civilistico, la sanzione per l’omessa registrazione della locazione è la nullità del contratto, da un punto di vista fiscale scattano le conseguenze pecuniarie. La registrazione tardiva, nel primo caso, ridà efficacia al contratto retrodatandola alla data della firma; a livello tributario però il contribuente dovrà versare le maggiorazioni imposte dalla normativa per l’evasione fiscale.

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