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Verbale di assemblea condominiale: ultime sentenze

25 Marzo 2020
Verbale di assemblea condominiale: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: natura, impugnazione e valore probatorio del verbale di assemblea condominiale; spedizione del plico contenente il verbale dell’assemblea a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno; valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale.

Condominio: il verbale di assemblea 

Il verbale di assemblea condominiale, contenente l’indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni, ovvero, la delibera di approvazione del preventivo di spese straordinarie, costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario al solo fine di ottenere la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento.

Corte appello Milano sez. III, 07/05/2019, n.1989

Verbale di assemblea condominiale: spedizione a mezzo di raccomandata

In materia di condominio, in caso di spedizione del plico contenente il verbale dell’assemblea a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno e di mancato reperimento del destinatario da parte dell’agente postale – con conseguente deposito in giacenza dell’atto presso l’ufficio postale – la comunicazione al condomino si considera eseguita decorsi dieci giorni dalla data del rilascio dell’avviso di giacenza ovvero dalla data di ritiro del piego, se anteriore: da tate momento si ritiene avvenuta la comunicazione della deliberazione assembleare al condomino assente, data dalla quale inizia a decorrere, ai sensi dell’art. 1137 comma 2 c.c., il termine perentorio di trenta giorni per la proposizione della domanda di annullamento della predetta deliberazione.

Tribunale Lucca, 14/08/2017, n.1578

Verbale di assemblea condominiale: impugnazione e valore probatorio

Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché l’eventuale falso ideologico in esso non integra né il delitto di cui all’articolo 485 del Cp, né altre ipotesi di falso documentale punibile.

Pertanto, il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso, a ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale.

Cassazione civile sez. VI, 11/08/2017, n.20069

Il condòmino presente all’assemblea può impugnare la deliberazione?

L’art. 1137, comma 2, c.c. ammette l’impugnazione della delibera assembleare soltanto da parte dell’assente, del dissenziente e dell’astenuto; pertanto, il condòmino presente che abbia partecipato all’assemblea non può impugnare la deliberazione, se non è dissenziente (o non si sia astenuto) proprio in ordine alla deliberazione che impugna. Il dissenso dell’impugnante rispetto alla deliberazione deve essere provato ed incombe sullo stesso l’onere della relativa prova.

Il verbale di una assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova. Incombe, tuttavia, sul condomino che impugni la delibera assembleare l’onere di sovvertire la presunzione di verità di quanto risulta dal relativo verbale.

Cassazione civile sez. VI, 09/05/2017, n.11375

Verbale dell’assemblea condominiale: ha natura di scrittura privata

Il verbale di un’assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché l’eventuale falso ideologico in esso non integra né il delitto di cui all’art. 485 c.p., né altre ipotesi di falso documentale punibile. Pertanto, il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova.

Cassazione civile sez. II, 23/11/2016, n.23903

Copia del verbale di assemblea condominiale

Non integra il delitto di falsità in scrittura privata (art. 485 c.p.), né altre ipotesi di falso documentale, la condotta di colui che, in qualità di amministratore di un condominio ed in rappresentanza di esso, produca, in sede di giudizio civile, una copia del verbale di assemblea condominiale, difforme dall’originale – per la rimozione di un capoverso e per l’aggiunta di altro capoverso – non firmata e non autenticata e presentata come copia e non come originale, considerato che la copia, pur avendo la funzione di assumere l’apparenza dell’originale, mantiene, tuttavia, la sua natura di mera riproduzione e non può acquisire una valenza probatoria equiparabile a quella del documento originale, se non attraverso l’attestazione di conformità legalmente appostavi.

Cassazione penale sez. V, 03/11/2011, n.9608

Verbale di assemblea condominiale: dichiarazione di scienza 

La dichiarazione di scienza contenuta in un verbale di assemblea condominiale, qualora comporti l’imposizione di un peso a carico di tutti i condomini, non ha l’efficacia di una confessione stragiudiziale attribuibile a tutti i condomini (presenti all’assemblea, assenti e dissenzienti), non rientrando nei poteri dell’assemblea quello di imporre oneri ulteriori rispetto a quelli previsti da specifiche disposizioni di legge.

(Nella specie la S.C. ha ritenuto che l’attestazione della sussistenza del nesso eziologico tra i beni condominiali e le infiltrazioni lamentate da un condomino contenuta in un verbale condominiale, comportando essa l’obbligo di tutti i condomini di risarcire pro quota i relativi danni, non avesse la predetta efficacia, giacché i presenti all’assemblea consenzienti non avevano la capacità di confessare anche per gli assenti e i dissenzienti, non potendo porre a loro carico oneri non condivisi).

Cassazione civile sez. II, 09/11/2009, n.23687

Verbale di assemblea condominiale: l’indicazione dei millesimi

Laddove il verbale di assemblea condominiale riporti l’indicazione dei presenti e dei relativi millesimi, la successiva indicazione che la deliberazione “è stata approvata all’unanimità” va intesa come espressiva del consenso reso da ciascuno dei presenti.

Tribunale Roma sez. V, 22/06/2009, n.13814

L’esibizione di un verbale di assemblea condominiale

L’integrazione del reato di truffa non implica la necessaria identità fra la persona indotta in errore e la persona offesa, e cioè titolare dell’interesse patrimoniale leso, ben potendo la condotta fraudolenta essere indirizzata ad un soggetto diverso dal titolare del patrimonio, sempre che sussista il rapporto causale tra induzione in errore e gli elementi del profitto e del danno.

(Fattispecie in cui il soggetto agente, amministratore di un condominio, aveva ottenuto la disponibilità di un fido bancario per mezzo degli artifici e raggiri costituiti dall’esibizione di un verbale di assemblea condominiale portante le false firme del presidente e del segretario dell’assemblea, e quindi aveva incassato la somma di denaro determinando all’amministrazione condominiale il danno dell’esposizione debitoria in favore dell’istituto bancario, destinatario della condotta fraudolenta).

Cassazione penale sez. II, 21/02/2008, n.10085

Verbale di assemblea condominiale: efficacia

Secondo l’orientamento prevalente, ove non sia redatto da un notaio (ipotesi, invero, eccezionale), il verbale dell’assemblea condominiale ha valore di semplice scrittura privata, per vincere le cui risultanze non occorre la querela di falso bensì qualsiasi mezzo di prova, ancorché la Cassazione abbia comunque escluso (recte: ritenuto inammissibile) che si possa provare con testimoni una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale (Cass. 8 marzo 1997 n. 2101).

Tribunale Padova sez. I, 15/09/2006, n.1955

Verbale di assemblea condominiale falsato dall’amministratore

Non integra la fattispecie della truffa, la condotta dell’amministratore di condominio che, falsando il verbale di assemblea condominiale, si sia autonomamente riconfermato nell’incarico. Invero, se la falsità commessa nel verbale dattiloscritto ben potrebbe costituire artificio idoneo ad indurre in errore una persona, manca peraltro l’elemento dell’ingiustizia del profitto con altrui danno, atteso che l’artificio deve essere finalizzato proprio all’induzione in errore dell’altra parte che per ciò si determini ad un atto di disposizione patrimoniale che altrimenti non avrebbe effettuato.

Ufficio Indagini preliminari Genova, 21/07/2004

Verbale di assemblea condominiale: gli accordi transattivi

Il verbale di assemblea condominiale può essere impiegato anche per consacrare accordi transattivi intervenuti fra il condominio ed uno dei condomini. In tal caso però occorre che tale documento sia sottoscritto da tutti i contraenti, giacché solo in tal modo esso acquista effetto probante e la funzione propria della scrittura privata.

Corte appello Milano, 20/02/2002

Accordi fra il condominio ed uno dei condomini

Il verbale di assemblea condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio ed uno dei condomini, purché il documento sia sottoscritto da tutti i contraenti. In tal modo esso acquista effetto probante e la funzione propria della scrittura privata, fa fede della manifestazione di volontà contrattuale di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a conferire alla convenzione la forma scritta che sia richiesta ad substantiam ovvero ad probationem.

(Nella specie, la sentenza di merito confermata dalla S.C. aveva ravvisato nel verbale dell’assemblea condominiale, sottoscritto da tutti i condomini una transazione tra un condomino ed il condominio).

Cassazione civile sez. II, 19/03/1996, n.2297


15 Commenti

  1. Il verbale con il resoconto della riunione di condominio deve essere completo. Il che significa che deve riportare gli elementi necessari ad evidenziare il regolare svolgimento dell’assemblea. Elementi essenziali del verbale, senza i quali l’atto sarebbe illegittimo, sono:
    il luogo, la data e l’ora di apertura dell’assemblea;
    l’ordine del giorno;
    l’elenco nominativo dei partecipanti, specificando se presenti personalmente o per delega e il valore millesimale di ciascun rappresentato;
    la nomina del presidente e del segretario;
    l’esposizione della discussione su ciascun argomento;
    la votazione, con indicazione dei nomi dei votanti favorevoli e di quelli contrari e delle rispettive quote di partecipazione;
    ulteriori eventi rilevanti durante lo svolgimento dell’assemblea, quali l’allontanamento di un condomino dalla riunione;
    l’ora e la dichiarazione di chiusura dell’assemblea;
    la sottoscrizione del presidente e del segretario.

  2. Il verbale della riunione di condominio deve riportare nomi e cognomi dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti nonché il valore delle rispettive quote millesimali.L’identificazione dei condomini può avvenire anche semplicemente con l’indicazione del solo cognome, omettendo il nome di battesimo, salvo ci siano casi di omonimia.

    1. L’indicazione nel verbale di assemblea condominiale dei nomi di chi ha votato a favore, di chi ha votato contro e di chi si è astenuto è necessaria innanzitutto a verificare il rispetto delle maggioranze prescritte dalla legge e, quindi, la validità della votazione. Ma c’è un secondo motivo, ancor più determinante, che porta a richiedere questa specifica indicazione. Come noto, possono impugnare la votazione dell’assemblea solo i condomini astenuti, assenti e dissenzienti. Quelli, invece, che hanno votato “a favore” non possono, in un momento successivo, contestare la decisione che essi stessi hanno prima accettato. Ecco perché, nel caso in cui uno dei condomini dovesse avviare un giudizio in tribunale contro la delibera, è necessario appurare se questi prima aveva espresso un voto favorevole, circostanza che gli toglierebbe ogni legittimazione ad agire.Non solo. L’indicazione dei nomi dei condomini e delle loro preferenze di voto serve anche a valutare l’esistenza di un possibile conflitto di interessi.

  3. Il verbale con la delibera è valido anche in assenza di firma del segretario e del presidente della cui figura si può fare a meno.

    1. La legge non impone la nomina né di un presidente, né di un segretario dell’assemblea di condominio. Per cui il verbale è valido anche senza la loro firma. Tuttavia, in tal caso, per aver valore di prova in futuro (si pensi ad eventuali contestazioni in merito alla corrispondenza dei fatti verbalizzati rispetto a quanto è effettivamente avvenuto), dovrà essere sottoscritto da tutti i condomini partecipanti. Il regolamento di condominio può imporre la nomina di un presidente e anche di un segretario; tuttavia, la sua assenza non determinerebbe ugualmente la nullità del verbale. Questi concetti sono stati ribaditi dalla Cassazione. La nomina del presidente e del segretario dell’assemblea sono disposizioni di pura prassi, per meglio gestire l’assemblea, ma non esiste alcuna disposizione normativa che ne detti l’utilità o addirittura la necessità di queste figure.

    2. Ben potrebbe succedere che l’assemblea nomini il presidente e il segretario ma che questi dimentichino di firmare il verbale; anche in questo caso, in mancanza delle loro sottoscrizioni, l’assemblea è ugualmente valida. Difatti è come se nessuno avesse assunto la figura di segretario o presidente, circostanza che, come detto, non rende nulle le decisioni assunte dai condomini. La firma del presidente e del segretario non vale, quindi, ai fini della validità del verbale ma solo come prova, come per gli accordi privati, per dimostrare la provenienza delle dichiarazioni da parte dei sottoscrittori. Ad esempio, un verbale di assemblea che decide di concludere un contratto o sottoscrivere una transazione dovrebbe quantomeno riportare la firma di tutti i presenti o, in difetto, del presidente.

    3. La Cassazione a Sezioni Unite ha indicato con precisione quali sono i vizi del verbale di assemblea che ne determinano la nullità e quali l’annullabilità e tra queste cause non vi è la firma del presidente o del segretario. La differenza tra delibere nulle e annullabili è che, nel primo caso, non ci sono termini entro cui impugnare la decisione assunta dai condomini, mentre nel secondo caso ci sono solo 30 giorni, dopo i quali la decisione – per quanto viziata – diventa definitiva.In particolare sono nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.Sono invece annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

  4. che succede in caso di aggiunte e correzioni al verbale dell’assemblea di condominio realizzate successivamente al momento della sua redazione?

    1. La domanda è, quindi, se il verbale dell’assemblea condominiale debba essere redatto, corretto e chiuso necessariamente nel corso e alla presenza dell’assemblea condominiale, oppure possa essere redatto, corretto o modificato anche senza assemblea.Sono valide le aggiunte nel verbale, fatte al termine o dopo lo scioglimento dell’assemblea condominiale? Secondo l’orientamento prevalente, ogni eventuale correzione o variazione deve essere approvata in nota dal presidente per poi essere approvata dalla successiva assemblea.La Cassazione, nel 2015, ha fornito una risposta. Ma prima facciamo un esempio. Silvio impugna una delibera condominiale assumendo la presenza di un vizio relativo alla sua verbalizzazione: l’amministratore, in sede di trascrizione del verbale nell’apposito registro, quindi in un momento successivo alla chiusura dell’assemblea, ha modificato il testo iniziale riportando alcune indicazioni riguardanti la presenza e l’assenza di altri condomini. Silvio, quindi, intende impugnare il verbale sostenendone la nullità.
      La Suprema Corte ha avuto modo di chiarire che tutte le modifiche al verbale dell’assemblea che non incidono sulla sua sostanza, ma che sono solo la correzione di errori materiali, sono legittime e non possono essere contestate. Eventuali interventi correttivi apportati al verbale successivamente alla chiusura dell’assemblea su disposizione del presidente e con l’esecuzione da parte del segretario non comportano l’invalidità della relativa delibera allorquando le rettificazioni – comunque controllabili successivamente – non abbiano inciso sul computo della maggioranza richiesta per l’assunzione della delibera stessa, nel senso che non l’abbiano, in ogni caso, fatta venir meno.Al contrario, quando nel verbale vengono aggiunti fatti non veri si commette un illecito civile che rende nullo il verbale e, quindi, anche l’assemblea. Non scatta, invece, il reato di falso, trattandosi di falsità ideologica (il Codice penale, invece, sanziona solo le falsità materiali in scrittura privata).Si può contestare, in tal caso, la veridicità del verbale senza bisogno di proporre, peraltro, la querela di falso, non essendo il verbale un atto pubblico e fornendo lo stesso non una prova assoluta dei fatti avvenuti nel corso della riunione.

  5. Alcuni condomini hanno presentato un esposto in procura nei confronti dell’amministratore. Alla scorsa assemblea condominiale dove ero presente ero contrario alla presentazione di detto esposto, eppure nel verbale risulto tra i firmatari favorevoli. Cosa posso fare per provare la mia estraneità alla vicenda?

    1. Alcuni condomini hanno presentato un esposto in procura nei confronti dell’amministratore. Alla scorsa assemblea condominiale dove ero presente ero contrario alla presentazione di detto esposto, eppure nel verbale risulto tra i firmatari favorevoli. Cosa posso fare per provare la mia estraneità alla vicenda?In generale il verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei soli fatti che il verbale stesso afferma essersi verificati nel corso dell’assemblea stessa e, perciò, il condomino che voglia contestare la rispondenza a verità di quanto riportato nel verbale deve impugnare la delibera e provare che quanto riportato in verbale non corrisponde a ciò che si è verificato nel corso dell’assemblea (in questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 11.526 del 13 ottobre 1999 ed anche con sentenza n. 12.119 dell’11 novembre 1992).Nel caso specifico, però, la presunta firma del lettore su un esposto presentato in procura nei confronti dell’amministratore non è un fatto che è avvenuto nel corso dell’assemblea, per cui questi non è obbligato ad impugnare il verbale per contestarlo.D’altra parte basterà la semplice visione dell’esposto per smentire ciò che nel verbale dell’assemblea è stato indicato (nel caso remoto che qualcuno voglia coinvolgere anche il lettore, sulla base di una sua inesistente firma, nelle conseguenze di fatti che derivino dalla presentazione dell’esposto).Si consiglia, pertanto, al lettore di richiedere espressamente all’amministratore (con raccomandata a.r.) di procedere, nel corso della prossima assemblea, a correggere materialmente il contenuto del verbale dell’assemblea in questione depennando il suo nome dall’elenco di coloro i quali hanno sottoscritto l’esposto in procura a carico dell’amministratore e dando atto della correzione nel verbale della prossima assemblea.In ogni caso, il lettore potrà comunque far verbalizzare l’errore nella prossima assemblea prendendo la parola e chiedendo che le sue dichiarazioni vengano riportate a verbale.E, comunque, nessuna conseguenza potrà derivare dal fatto che il lettore sia stato erroneamente indicato quale firmatario di quell’esposto dato che, in effetti, questi non lo ha mai sottoscritto.

  6. Anche se la legge o le sentenze di Cass.in merito alla delibera assembleare possano essere favorevole all’amministratore, a sostegno dei condomini arriva la sentenza delle SS.UU. la nr.4806/2005 che mette dei paletti relative alle delibere assembleare: In sostanza fa la distinzione tra delibere NULLE e ANNULLABILE. E poi, basta leggere il codice civile,che la nuova legge 220/2012 ha modificato e aggiunto alcuni articoli, per rendersi conti che oggi l’amministratore deve essere un “professionista” adeguandosi al decreto ministeriale n. 140 del 2014.

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