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Cedolare secca: ultime sentenze

25 Marzo 2020
Cedolare secca: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: cedolare secca; presupposto per l’applicazione del regime tributario di cedolare secca; registrazione tardiva di contratto di locazione abitativa.

La cedolare secca è un regime fiscale particolarmente conveniente per il padrone di casa. Per saperne di più, leggi le ultime sentenze.

Quando si applica la cedolare secca?

Il presupposto per l’applicazione del regime tributario di cedolare secca è che la locazione sia destinata ad uso abitativo e che il locatore non abbia stipulato il contratto nell’esercizio di attività di impresa o di arti o professioni, come disciplinato dal comma 6 dell’art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (disposizioni in materia di federalismo fiscale).

La norma deve considerarsi rispettata – contrariamente a quanto sostenuto dalle circolari dell’Agenzia delle Entrate – nell’ipotesi in cui la locazione abitativa, con locatore persona fisica, sia stipulata con conduttore che operi come attività di impresa, di arti o professioni sempre che l’immobile risulti destinato all’utilizzo abitativo.

Comm. trib. prov.le Bari sez. I, 02/05/2019, n.825

L’applicazione del regime agevolato della cedolare secca

Con riferimento al regime fiscale della cd. “cedolare secca”, disciplinato dall’art. 3 del D. Lgs. n. 23 del 2011, il limite soggettivo di cui al comma 6 dell’art. 3 citato (il regime agevolato non si applica alle locazioni di immobili ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni) si riferisce alla figura del locatore, cioè della parte che concede in locazione, mentre nessuna discriminante è contenuta nella norma citata con riferimento alla soggettività del conduttore.

Comm. trib. reg. Bologna, (Emilia-Romagna) sez. VII, 20/06/2019, n.1236

Regime fiscale delle locazioni brevi

In tema di regime fiscale delle locazioni brevi, disciplinato dall’art 4 d.l. n. 50 del 2017, la equiparazione tra la figura del responsabile di imposta e quella del sostituto di imposta è indicativa ai fini delle modalità di adempimento degli obblighi fiscali; pertanto, ai sensi del comma 5 bis del citato art. 4, i soggetti non residenti, in possesso di una stabile organizzazione in Italia, qualora incassino canoni o corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve di immobili, in qualità di responsabili di imposta devono, attraverso un rappresentate fiscale da essi nominato e individuato tra i soggetti indicati nell’art. 23 d.P.R. 29 settembre 1973 n. 600, effettuare una ritenuta del 21 per cento (cedolare secca) sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario e provvedere al relativo versamento con le modalità di cui all’art. 17 d.lg. 9 luglio 1997 n. 241.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 18/02/2019, n.2207

Mancata registrazione del contratto di locazione

Nel caso di mancata registrazione nei termini del contratto di locazione, la registrazione tardiva del medesimo non impedisce l’applicazione, ratione tempore, dell’art. 3, comma 8, del d.lgs.14 marzo 2011, n. 23, recante «Disposizioni in materia di federalismo municipale», ed istitutivo della c.d. cedolare secca sugli affitti, inerente la rideterminazione del canone nella misura del triplo della rendita catastale, pur nonostante l’intervenuta declaratoria di illegittimità costituzionale di detta norma e della successiva norma di proroga, comunque inidonea ad incidere su situazioni di fatto definite, in merito alle quali sia già intervenuto il giudicato.

Tribunale Roma sez. VI, 20/06/2018, n.12964

Canoni di locazione: applicazione della cedolare secca

Il soggetto locatore di beni immobili, persona fisica che non eserciti attività imprenditoriale, ha il diritto ad applicare sul contratto di locazione la cedolare secca per la tassazione del canone di locazione anche nel caso in cui il contratto abbia come parte locataria un soggetto imprenditore o lavoratore autonomo, purché si abbia ad oggetto beni immobili destinati ad uso abitativo.

Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia) sez. XIX, 27/02/2017, n.754

Conduttore dell’immobile e regime forfettario della cedolare secca 

Il regime forfettario della c.d. cedolare secca è applicabile anche nel caso in cui il conduttore dell’immobile sia un’impresa che lo affitti per ospitarvi i propri dipendenti (c.d. uso foresteria).

Comm. trib. prov.le Milano sez. XXV, 17/04/2015, n.3529

Contratto valido ai fini civilistici

La norma di cui all’art. 3, comma 8, d.lg. 14 marzo 2011 n. 23 sulla cosiddetta cedolare secca, perseguendo lo scopo dell’emersione dall’evasione fiscale, incentiva la registrazione dei contratti di locazione attraverso la sostituzione di clausole predeterminate dalle legge a quelle eventualmente difformi introdotte dalle parti.

Tuttavia tale norma può operare soltanto ove vi sia un contratto valido ai fini civilistici sicché risulta inidonea a derogare la disposizione di cui all’art. 1 l. 9 dicembre 1998 n. 401, ovvero in caso di assenza della forma scritta del contratto, malgrado il perfezionamento dell’adempimento fiscale, anche eventualmente unilaterale, proprio in ragione della nullità del contratto paventato.

Tribunale Cagliari, 30/09/2014, n.2596

Registrazione del rapporto di locazione

La registrazione del rapporto di locazione verbale effettuato all’Agenzia delle Entrate ai sensi dell’art. 3, d.lg. 14 marzo 2011, n. 23 (cedolare secca) non basta a soddisfare il requisito della forma scritta imposto dalla l. n. 431/98.

Tribunale Roma sez. VI, 24/10/2013, n.21287

Disciplina sulla cedolare secca

In tema di registrazione tardiva di contratto di locazione abitativa, la sanzione prevista dall’art. 3, comma 8, d.lg. n. 23 del 2011 (riduzione del canone annuo al triplo della rendita catastale) non deve trovare applicazione per i contratti vergati antecedentemente all’entrata in vigore della disciplina sulla c.d. cedolare secca (ovvero 7 aprile 2011).

Tribunale Napoli sez. IX, 16/10/2013, n.11429


9 Commenti

  1. La cedolare secca al 10% per gli affitti a canone concordato dovrebbe essere estesa a tutti i Comuni. La pensa così Confedilizia, l’associazione dei proprietari di casa, che nell’esprimere un giudizio positivo sulla decisione del Governo di stabilizzare per sempre l’aliquota (anziché aumentarla al 12,5% come si era ipotizzato), auspica che venga diffusa in via generale anziché essere limitata, come avviene ora, solo ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati a canone concordato.

    1. La cedolare secca è conveniente, soprattutto se hai redditi alti, ma non sempre: in alcuni casi, come scoprirai tra poco, potresti pagare addirittura di più che applicando il regime normale. Per capire questa differenza, occorre fare un preciso calcolo delle tasse sui canoni di affitto da pagare con la cedolare secca e paragonare il risultato a quello dell’ammontare di tasse che pagheresti senza di essa.Ma il reddito non è l’unico elemento da considerare, come potrebbe sembrare a prima vista: in realtà, per calcolare esattamente se c’è il vantaggio, e se sì a quanto ammonta, molto dipende dalla consistenza dei tuoi redditi (non solo quelli immobiliari, bisogna considerare tutti gli altri) e dalle deduzioni e detrazioni d’imposta che puoi sfruttare e che con la cedolare secca perderesti.Per comprendere bene i vantaggi (e gli inconvenienti) della cedolare secca partiamo dal normale regime Irpef ed esaminiamo innanzitutto cosa succederebbe pagando le tasse nel modo ordinario, cioè assoggettando i redditi che derivano dagli affitti allo stesso trattamento previsto per tutti gli altri tipi di reddito.Senza la cedolare secca, l’Irpef si applicherà sull’aliquota corrispondente al totale dei redditi percepiti nell’anno. Le aliquote Irpef crescono con l’ammontare del reddito, ma questa crescita non è proporzionale: è progressiva, il che significa che il prelievo fiscale cresce e diventa via via più consistente sulle porzioni di reddito maggiori. Gli scaglioni, cioè, sono crescenti: le porzioni “aggiuntive” di reddito pagano di più, e molto, rispetto a quelle precedenti.Ad esempio, se il tuo reddito imponibile annuo è di 10.000 euro annui pagherai (deduzioni e detrazioni escluse) il 23% di Irpef, corrispondente all’aliquota base che prenderà l’intero importo: 2.300 euro di tasse. Se però il tuo reddito fosse il doppio, cioè 20.000 euro, i 10.000 euro aggiuntivi pagherebbero la maggior aliquota del 27%: arriverai così a 4.800 euro di imposte, che corrispondono a 200 euro in più di tasse sui “secondi” 10.000 euro guadagnati.Se i redditi salgono ulteriormente, la differenza si accentua: un reddito imponibile di 40.000 euro pagherà 11.520 euro di tasse, dunque quasi 2.000 euro in più rispetto alle tasse che pagavi sul reddito di 20.000 euro nell’esempio di poco fa.Questo accade perché scatta l’aliquota più alta, quella del 38%, che precisamente colpisce la porzione che supera i 28.000 euro di imponibile, dove si ferma la precedente e più bassa aliquota del 27% che riguarda lo scaglione inferiore.Insomma, non solo i redditi più alti pagano più tasse, ma quanto più essi crescono tanto più le tasse aumentano sulla nuova porzione di reddito che arriva e che subisce l’aliquota più alta prevista per quella fascia. Tutto questo fino ad arrivare al 43% che si applica a tutti gli incrementi a partire dai 75.000 euro in su; ad esempio un reddito di 100.000 euro annui verrà colpito, per gli ultimi 25.000, al 43% e su di essi pagherai ben 10.750 euro di Irpef.

  2. quando conviene la cedolare secca>? Potreste spiegarmelo, visto che voi siete sempre così chiari. seguo sempre il vostro sito di informazione giuridica. grazie per esssere sempre così esaustivi anche nelle risposte.

    1. In generale, la cedolare secca ti conviene se i tuoi redditi sono elevati e non hai diritto ad agevolazioni particolari. Questo è il concetto base, ma dobbiamo scendere nel concreto.Ad esempio, se tu nell’anno d’imposta considerato non avessi realizzato nessun altro reddito oltre quelli dei canoni di locazione percepiti, ipotizziamo pari a 12.000 euro annui, con la cedolare secca ad aliquota del 21% risparmieresti 240 euro di tasse rispetto all’Irpef ordinaria, che con l’aliquota al 23%, ti porterebbe a 2.760; con l’aliquota agevolata per i contratti a regime concordato, che è del 10%, il risparmio salirebbe a ben 1.560 euro.Il beneficio maggiore, però, emerge se oltre ai redditi di locazione hai anche altri redditi e spicca soprattutto se essi sono alti. Possono essere i più vari (di lavoro dipendente o assimilati, di lavoro autonomo, d’impresa o di partecipazione, di capitale, fondiari, ecc.) ma per questi nostri calcoli è indifferente perché rientrano tutti nel cumulo complessivo e sono assoggettati alle medesime aliquote Irpef.
      Quindi, proseguendo con l’esempio, se oltre ai redditi di locazione di 12.000 euro tu avessi altri redditi conseguiti nell’anno per 30.000 euro, con un totale imponibile di 42.000 euro, senza la cedolare secca pagheresti l’Irpef in base ai normali scaglioni ed aliquote su questa somma: l’Irpef totale ammonterebbe a 12.280 euro.Con il beneficio della cedolare secca, invece, pagherai l’Irpef solo su 30.000 euro e quindi ad aliquote più basse: saranno 7.720 euro su questa porzione, da sommare ai 2.520 euro di cedolare secca dovutasui redditi degli affitti pari a 12.000 euro. Il totale finale delle imposte da pagare sarebbe di 10.240 euro: avrai risparmiato, grazie alla cedolare secca, quasi 2.000 euro, ai quali devi ancora aggiungere l’ulteriore risparmio sulle addizionali Irpef (regionale e comunale) e sulle le imposte di registro e di bollo che dovresti pagare se non avessi optato per la cedolare secca.

    1. La scelta del regime fiscale della cedolare secca spetta alle persone fisiche proprietari di un immobile concesso in locazione. In particolare, l’opzione della cedolare secca si applica ai contratti di locazione:
      di immobili destinati ad abitazione di categoria catastale da A/1 ad A/11 (ad esclusione della categoria A/10, vale a dire uffici o studi privati) incluse le pertinenze (box, cantine, ecc.) purché siano menzionate nel contratto;
      di immobili residenziali a cooperative ed enti senza scopo di lucro purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni.
      Attenzione: da quest’anno, il regime della cedolare secca non può essere più applicato ai contratti che hanno ad oggetto la locazione di immobili commerciali (negozi ed uffici) di categoria catastale C\1. Tuttavia, l’agevolazione rimane per chi ha firmato un contratto di locazione entro la fine del 2019 e lo ha poi registrato nel 2020.
      Quando si stipula il contratto di locazione poi è possibile scegliere il regime agevolato della cedolare secca con un’aliquota fissa al 21% oppure al 10%. In particolare, la legge prevede che l’aliquota del 21 si applica ai contratti di locazione a canone libero; mentre quella del 10% si applica ai contratti di locazione a canone concordato (ad esempio, il 3+2 per intenderci).

      Più precisamente, l’aliquota del 10% vale solo per i contratti stipulati:
      nei Comuni che presentano carenza di soluzioni abitative;
      nei Comuni alta densità abitativa individuati dal Cipe;
      nei Comuni colpiti da calamità naturali;
      ai contratti di affitto a studenti fuori sede;
      ai contratti transitori, cioè quelli con durata non inferiore a trenta giorni e non superiore a diciotto mesi.

  3. I vantaggi sono abbastanza palesi: da un lato ciò ti consente di pianificare l’investimento, calcolando sin dall’inizio i costi e i benefici dell’operazione; dall’altro ti verrà applicato un prelievo fiscale più basso di quello che potresti subire con una tassazione ordinaria.

  4. Con la cedolare secca, il locatore paga un’imposta fissa, determinata a forfait e non in base allo scaglione di reddito. Questo significa che la cedolare secca è uguale per tutti i contribuenti, a prescindere dal reddito da questi percepito per altri lavori. La cedolare secca è sempre pari al 21% del canone d’affitto percepito; l’imposta scende al 10% per le locazioni a canone concordato.La cedolare secca sostituisce quindi l’Irpef progressiva e le addizionali, regionali e comunali, relative al reddito prodotto dalla locazione. In pratica, l’opzione per la cedolare secca comporta che i canoni tassati con il regime dell’imposta sostitutiva siano esclusi dal reddito complessivo e, conseguentemente, non rilevino ai fini della progressività delle aliquote Irpef.Il reddito assoggettato a cedolare secca va comunque indicato in dichiarazione dei redditi (o nel modello 730). Il reddito soggetto a cedolare rileva, ad esempio, ai fini dei requisiti reddituali per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni d’imposta previste ai fini Irpef e, in generale, per stabilire la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali quali, in particolare, l’Isee.

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