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Opere abusive condominio: ultime sentenze

30 Marzo 2020
Opere abusive condominio: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: ordine di demolizione di opere abusive; responsabilità penale dell’amministratore di condominio; interessi del condominio notifica del gravame; tutela del decoro architettonico dell’edificio condominiale.

Decoro architettonico della facciata dell’edificio

Le modificazioni apportate da uno dei condomini agli infissi delle finestre del proprio appartamento in assenza della preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale prevista dal regolamento di condominio, valgono a far qualificare presuntivamente dette opere come abusive e pregiudizievoli al decoro architettonico della facciata dell’edificio ed a configurare l’interesse processuale del singolo condomino che agisca in giudizio a tutela della cosa comune.

Nè tale interesse può ritenersi escluso per la possibilità di una postuma convalida da parte dell’assemblea, perché l’esercizio del potere di azione non può trovare ostacolo nella aleatoria evenienza di una successiva convalida da parte dell’assemblea.

Cassazione civile sez. II, 09/06/1988, n.3927

Tutela del decoro architettonico dell’edificio

Il decoro architettonico, che caratterizza la fisionomia dell’edificio condominiale, è un bene comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare; il singolo condòmino è quindi legittimato ad agire in giudizio per la rimozione delle modifiche apportate da altri condòmini che si rivelino abusive e pregiudizievoli.

Cassazione civile sez. II, 05/11/2019, n.28465

Abusi realizzati sulle parti comuni di un edificio 

È illegittimo l’ordine di demolizione e ripristino volto alla repressione di opere abusive realizzate sulle parti comuni di un edificio che sia indirizzato al condominio e non ai singoli condomini, in quanto esso è un mero ente di gestione, privo di personalità giuridica.

Ne consegue che le parti comuni dell’edificio non sono di proprietà dell’ente condominio, ma dei singoli condomini e pertanto la misura volta a colpire l’abuso realizzato sulle parti comuni deve essere indirizzata esclusivamente nei confronti dei singoli condomini, unici (com)proprietari delle stesse e unici legittimati passivi dell’ordine.

T.A.R. Milano, (Lombardia) sez. II, 29/07/2019, n.1764

Opere abusive realizzate senza permesso di costruire 

In tema di opere abusive, realizzate senza permesso di costruire in zone sottoposte a vincolo paesaggistico, paesaggistico-ambientale su aree di notevole interesse pubblico o in zone sismiche, l’amministratore di condominio risponde penalmente, a ragione del fatto che egli, proprio in virtù della sua qualifica, non può ignorare la normativa edilizia in tema autorizzazioni amministrative necessarie al fine di erigere strutture permanenti e comunque modificative del prospetto dell’edificio.

Tribunale Napoli sez. I, 12/02/2018, n.1938

Ordine di demolizione: è un atto vincolato?

La realizzazione di un ingresso indipendente in condominio difforme alla licenza viola il testo unico per l’edilizia e legittima l’ordine di demolizione, a nulla rilevando la valutazione delle ragioni di interesse pubblico o la comparazione di questo con gli interessi privati coinvolti. A ricordarlo è il Tar di Potenza secondo cui l’ordine di demolizione di opere abusive, come tutti i provvedimenti sanzionatori in materia edilizia, “è atto vincolato e non richiede una specifica valutazione delle ragioni di interesse pubblico, né una comparazione di questo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati, né una motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto ed attuale alla demolizione”. Nel caso di specie, si trattava dell’ingresso di un condominio realizzato su un altro lato dell’edificio rispetto a quello previsto.

T.A.R. Potenza, (Basilicata) sez. I, 26/03/2016, n.297

Rimozione di opere edilizie abusive sull’immobile comune

In tema di amministrazione della cosa comune, il decreto emesso ai sensi dell’art. 1105, comma 4, c.c. ha natura di provvedimento di volontaria giurisdizione, che, essendo suscettibile di revoca e modifica ex art. 742 c.p.c., è privo del carattere di definitività e, quindi, non è impugnabile con ricorso per cassazione ex art. 111 Cost., a meno che il provvedimento, travalicando i limiti previsti per la sua emanazione, abbia risolto in sede di volontaria giurisdizione una controversia su diritti soggettivi.

(Nella specie, il giudice di merito, atteso il disaccordo tra i comunisti, aveva nominato un amministratore affinché procurasse la condanna del locatario a rimuovere le opere abusive eseguite sugli immobili comuni; in applicazione dell’enunciato principio, la S.C., negando la consistenza di diritto soggettivo all’interesse di alcuni comunisti di ottenere la sanatoria degli illeciti edilizi, ne ha dichiarato inammissibile il ricorso).

Cassazione civile sez. II, 22/03/2012, n.4616

Domanda risarcitoria

La domanda diretta alla rimozione delle opere abusive realizzate nel cortile condominiale e la relativa domanda risarcitoria devono essere proposte nei confronti dei singoli condomini trattandosi di azioni reali.

Cassazione civile sez. II, 16/03/2011, n.6177

L’eliminazione di opere abusive

In tema di rapporti condominiali nel giudizio instaurato a tutela della proprietà comune per l’eliminazione di opere abusive compiute da alcuni condomini (e non per l’accertamento della natura condominiale di alcuni specifici beni) non è necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri comproprietari, dovendo i singoli convenuti rispondere autonomamente dell’addebitato abuso e potendo ciascuno dei condomini agire individualmente a tutela del bene comune.

Cassazione civile sez. II, 09/08/2010, n.18485

Rappresentanza giudiziale del condominio

Configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l’amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa degli interessi, esclusivi e comuni, inerenti all’edificio condominiale, con la conseguenza che essi sono legittimati ad impugnare personalmente, anche in cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale ove non vi provveda l’amministratore; in tali casi, tuttavia, il gravame deve essere notificato anche all’amministratore, persistendo la legittimazione del condominio a stare in giudizio nella medesima veste assunta nei pregressi gradi, in rappresentanza di quei partecipanti che non hanno assunto individualmente l’iniziativa di ricorrere in cassazione.

Cassazione civile sez. III, 18/02/2010, n.3900

Tutela del bene comune

In tema di rapporti condominiali, nel giudizio instaurato a tutela della proprietà comune (nella specie, canna fumaria) per l’eliminazione di opere abusive compiute da alcuni condomini, non è necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti gli altri comproprietari, dovendo i singoli convenuti rispondere autonomamente dell’addebitato abuso e potendo ciascuno dei condomini agire individualmente a tutela del bene comune.

Cassazione civile sez. II, 07/09/2009, n.19329

Opere abusive ricadenti su parti comuni di un edificio

Ben può l’amministrazione comunale, in sede di rilascio della concessione edilizia, legittimamente richiedere il consenso del comproprietario dell’area interessata dall’intervento edilizio (nella specie, la concessione edilizia veniva richiesta per opere abusive ricadenti, parzialmente, su parti comuni di un edificio e, di conseguenza, negata in assenza del consenso del condominio).

Consiglio di Stato sez. V, 21/10/2003, n.6529

Rimozione di opere abusive

Il singolo condomino è legittimato a chiedere, senza alcuna necessità di litisconsorzio con gli altri condomini, la rimozione di opere abusive che importino mutamento della destinazione della cosa comune.

Pretura Taranto, 16/04/1991



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8 Commenti

    1. Non ci sono termini da rispettare se si vuole agire per chiedere la rimozione delle opere abusive realizzate da un condomino sulle parti comuni dell’edificio. Allo stesso modo, è senza termini l’azione con cui il condominio agisce contro il proprietario che, sul proprio appartamento, ha realizzato lavori che pregiudichino il condominio (ad esempio, la chiusura di una terrazza in veranda, con conseguente lesione del decoro architettonico). Si tratta di un’azione che non cade mai in prescrizione perché il diritto di proprietà – ossia le parti comuni dell’edificio su cui insiste l’abuso – è imprescrittibile per sua natura. E, quindi, non c’è un termine massimo per fare causa al condomino che ha realizzato opere non autorizzate o che pregiudichino l’interesse comune del condominio.

  1. Il condomino che ha realizzato l’opera abusiva sulle parti comuni, senza cioè il permesso dell’assemblea, come può difendersi?

    1. Deve dimostrare che, nel frattempo, si è formata l’usucapione; ciò gli darebbe diritto a mantenere il manufatto nonostante sia abusivo. Ma cos’è e come funziona l’usucapione? In buona sostanza, si tratta dell’acquisizione del diritto di proprietà su un immobile altrui una volta che è stato occupato per almeno 20 anni senza alcuna contestazione da parte del legittimo titolare. Nell’ambito del condominio, affinché si formi l’usucapione, non basta il semplice fatto che l’area comune sia stata utilizzata da un solo condomino a dispetto di tutti gli altri (si pensi al caso di chi parcheggia la propria macchina sempre allo stesso posto da numerosi anni); è necessario anche che, a tale comportamento, si sia aggiunta un’azione volta a interdire gli altri condomini dal contemporaneo uso dello stesso bene. Quindi, tanto per fare un esempio, chi vuole usucapire il lastrico solare non può limitarsi a utilizzarlo per 20 per stendere la propria biancheria o per piantarvi alcuni alberelli: deve chiudere l’accesso con una porta di cui solo lui ha le chiavi; chi vuol usucapire uno spazio del cortile comune per denotarlo a parcheggio del proprio veicolo non può limitarsi a lasciarvi sempre l’auto, ma deve anche apporvi delle catene o dei dissuasori in modo che nessun altro si appropri di quello stesso spazio quando lui non c’è.

    1. Quando si parla di interventi di manutenzione ordinaria ci si riferisce alle opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

      Quando si parla di interventi di manutenzione straordinaria ci si riferisce alle opere e alle modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.Quando si parla di interventi di ristrutturazione edilizia ci si riferisce agli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Per gli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.Rientrano negli interventi di nuova costruzione tutti quelli che non rientrano nelle categorie precedenti. Vi rientrano ad esempio:
      la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati o l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente;
      la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
      l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;
      gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale.

    1. Dobbiamo distinguere a seconda che le parti abbiano firmato solo il compromesso (il contratto preliminare) o anche il rogito notarile (la compravendita definitiva).
      Contratto preliminare di immobile abusivo
      La Cassazione ha detto che è valido il compromesso di un immobile abusivo anche se l’acquirente non è stato messo al corrente dell’irregolarità; difatti ben potrebbe essere che sia intenzione delle parti concedere al venditore un termine – prima della firma del rogito – per chiedere e ottenere la sanatoria. Dunque, il compromesso in sé per sé è valido. Ciò non toglie però che l’acquirente potrebbe chiedere una risoluzione per inadempimento contrattuale, per aver il venditore nascosto l’irregolarità. A quest’ultimo però verrebbe data la possibilità di chiedere – a proprie spese – la sanatoria. Se non viene però presentata la domanda o la stessa viene rigettata o non viene regolarizzata con il pagamento delle sanzioni, l’acquirente può recedere dal contratto preliminare per inadempimento. Da ciò consegue l’obbligo per il venditore di restituire il doppio della caparra e risarcire tutti i danni patiti dall’acquirente.
      Compravendita immobile abusivo
      Come noto, la legge impone che il contratto di compravendita di un immobile debba indicare necessariamente gli estremi del titolo urbanistico, ossia la concessione edilizia. In assenza di tale menzione il contratto è nullo.
      In merito a tale aspetto, le Sezioni Unite della Cassazione hanno risolto un ulteriore e interessante dubbio: in caso di vendita di un immobile abusivo, il fatto che il rogito notarile contenga la menzione del titolo urbanistico rende il contratto valido anche se le condizioni dell’immobile, in concreto, siano diverse dal predetto titolo proprio a causa della presenza dell’abuso? Facciamo un esempio. Tizio vende a Caio il proprio appartamento su cui ha costruito una pertinenza mai autorizzata dal Comune. Nell’atto di vendita vengono indicati gli estremi del permesso di costruire che, chiaramente, non fanno riferimento all’abuso. Il contratto tra Tizio e Caio è valido o meno? Secondo la Suprema Corte la menzione della licenza edilizia consente all’acquirente di verificare se il bene che sta per comprare è conforme o meno alla licenza stessa; gli dà cioè l’opportunità di accertare l’esistenza di abusi. Per cui il contratto è valido.
      «Valido» non vuol dire però che non ci sia tutela per l’acquirente. Significa solo che non spetta all’ordinamento ritenere nulla la vendita. Sarà il compratore a decidere se intraprendere una causa contro il venditore e chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento (inadempimento costituito dalla mancata comunicazione preventiva dell’abuso) ed, eventualmente, anche il risarcimento del danno.
      Quindi, in «presenza della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato». La lotta all’abusivismo che lo Stato deve comunque perseguire si realizza anche grazie alla possibilità di esigere, in qualsiasi momento, la demolizione dell’opera. Nel frattempo, ai fini della validità del contratto è necessaria e sufficiente la menzione del titolo edilizio “a monte”, purché esistente e riferibile all’immobile negoziato. L’acquirente, con la dovuta diligenza, è in grado di svolgere le indagini più opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell’affare, anche in riferimento ad una eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato.La funzione della menzione del titolo edilizio nell’atto di acquisto, menzione imposta dalla legge, non è vietare la «stipulazione di atti aventi a oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente inutilizzabili», ma solo «la comunicazione di notizie e (…) la conoscenza di documenti». In definitiva, la menzione ha «valenza essenzialmente informativa» dell’acquirente in merito all’esistenza del titolo edilizio richiamato.

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