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Rinnovo locazione: ultime sentenze

29 Marzo 2020
Rinnovo locazione: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: rinnovo automatico del contratto alla prima scadenza; facoltà di impedire il rinnovo contrattuale alla prima scadenza; diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza.

Rinnovazione tacita del contratto di locazione

La rinnovazione tacita del contratto di locazione richiede la continuazione della detenzione della res da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore. Ne deriva che, qualora il locatore abbia, invece, manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invero un comportamento positivo tale da evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto. Tra l’altro, la rinnovazione del contratto, a fronte della regolare disdetta, non può avvenire allorché una delle parti contrattuali sia una P.A., giacché, in tale ipotesi, la rinnovazione, così come la nascita del contratto, deve sempre avvenire per atto scritto sottoscritto dalle parti.

La volontà della P.A. di obbligarsi non può, infatti, desumersi per implicito da fatti o atti, dovendo essere manifestata nelle forme richieste dalla legge, tra le quali l’atto scritto ad substantiam, con la conseguenza che, nei confronti della stessa P.A., non è configurabile alcun rinnovo tacito del contratto di locazione, né rileva, per la formazione del contratto, un mero comportamento concludente, anche protrattosi per anni.

Tribunale Napoli sez. IX, 20/05/2019, n.5245

Locazione di beni immobili

L’articolo 13, parte B, lettera b), della sesta direttiva 77/388/CEE del Consiglio, del 17 maggio 1977, in materia di armonizzazione delle legislazioni degli Stati membri relative alle imposte sulla cifra di affari – Sistema comune di imposta sul valore aggiunto: base imponibile uniforme, deve essere interpretato nel senso che l’esenzione dall’imposta sul valore aggiunto per l’affitto e la locazione di beni immobili, prevista da tale disposizione, si applica ad un contratto di cessione dello sfruttamento agricolo di fondi rustici adibiti a vigneto a una società operante nel settore della viticoltura, stipulato per un periodo di un anno, soggetto a rinnovo automatico e che prevede in cambio il versamento di un canone di locazione al termine di ciascun anno.

Corte giustizia UE sez. VIII, 28/02/2019, n.278

Locazione di immobili adibiti ad uso abitativo

Nella locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, al locatore è consentito denegare, legittimamente, il rinnovo del contratto alla prima scadenza, non essendo necessario, a tal fine, che fornisca la prova dell’effettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare. E’ infatti sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso.

Nel caso in cui il locatore abbia stipulato un secondo contratto di locazione, a pochi giorni dalla scadenza naturale del primo, detta circostanza preclude quella verifica “ex post” circa l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato nella lettera di diniego del rinnovo, non potendo trovare applicazione le sanzioni previste dall’art. 3, della legge n. 431/98, ossia quella del ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento, nell’eventualità in cui il locatore non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato nell’atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità.

Tribunale Nola sez. I, 15/01/2019, n.144

La rinuncia del locatore al diniego di rinnovo alla prima scadenza

In tema di contratto di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la rinuncia del locatore alla facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza, di cui all’art. 29 l. n. 392 del 1978, non determina la trasformazione del contratto in ultranovennale, con conseguente applicazione della relativa disciplina formale, essendo necessario, allo scopo, che entrambe le parti siano vincolate a tale durata.

Cassazione civile sez. III, 27/11/2018, n.30619

Tacito rinnovo dei contratti di locazione abitativa

Dopo il passaggio al regime introdotto dalla legge 431/1998, in caso di tacito rinnovo delle locazioni abitative concluse verbalmente nella vigenza della legge 392/1978 alla prima scadenza successiva all’entrata in vigore della nuova legge tali contratti, come previsto dall’art. 2, ultimo comma, della stessa legge 431/1998, sono disciplinati, quanto alla durata successiva, dal 1° comma dello stesso art. 2.

Come previsto dalla disciplina ordinaria introdotta dalla legge 431/1998, la durata dei contratti sarà di 4 anni + 4 con successiva tacita rinnovazione alle stesse condizioni qualora nessuna delle parti attivi tempestivamente la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, con il meccanismo previsto dal secondo periodo dal citato 1° comma dell’art. 2.

Corte appello Milano sez. III, 25/10/2018, n.4448

Locazioni di immobili ad uso diverso da abitazione 

La regola del rinnovo automatico del contratto di locazione alla prima scadenza, fissata per le locazioni di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo dagli artt. 28 e 79 l. n. 392/1978 risponde a un’esigenza di ordine pubblico ed è perciò sottratta alla disponibilità delle parti e in alcun modo derogabile dalle medesime.

Di conseguenza è nulla la clausola del contratto di locazione che preveda una durata inferiore ai dodici anni per gli immobili ad uso diverso da quello abitativo, con automatica sostituzione con la norma imperativa di cui all’art. 27 l. n. 392/1978.

Tribunale Grosseto, 15/06/2018, n.605

Disdetta e recesso nella locazione: differenza

In materia di rapporti locatizi, gli atti giuridici della disdetta e del recesso, pur condividendo tra loro i caratteri della unilateralità e la recettizietà, si differenziano perché la prima mira a impedire il rinnovo automatico del contratto alla scadenza, l’esercizio del secondo è diretto, invece, a ottenere lo scioglimento di un contratto in corso di esecuzione.

Tribunale Grosseto, 08/06/2018, n.591

Rinnovazione tacita di un contratto di locazione

La stipula o la rinnovazione tacita di un contratto di locazione può desumersi da elementi di fatto, quali la permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine, il pagamento dei canoni e il ritardo con cui sia stata promossa l’azione di rilascio, solo se altri elementi dimostrano la volontà in tal senso delle parti.

Cassazione civile sez. III, 07/12/2017, n.29313

Scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo

La comunicazione di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza deve avere un contenuto di significazione compiutamente intellegibile, puntuale e determinato, idoneo dunque a mettere al corrente il conduttore delle ragioni del negato rinnovo. La serietà dell’intenzione del locatore giustificante il diniego di rinnovo si presume e, pertanto, non necessita di rigorosa prova.

Tribunale Roma sez. VI, 13/04/2017, n.7574

Diritto al diniego di rinnovo

La comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell’art. 29 della l. n. 392 del 1978, non può limitarsi a far generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere nell’immobile un’attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall’art. 29 citato, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore intende svolgere, sia perché, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà dell’intenzione indicata ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perché verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 31 della legge citata.

Cassazione civile sez. III, 04/04/2017, n.8669

Disdetta del contratto alla sua seconda scadenza

In tema di locazioni immobiliari ad uso diverso da abitazione, l’avvenuta comunicazione al conduttore, da parte dell’originario locatore, della disdetta del contratto alla sua seconda scadenza, ove effettuata in epoca anteriore al decorso del termine per esercitare la facoltà di impedire il rinnovo contrattuale alla prima scadenza, implica la rinuncia ad esercitare tale facoltà e vale a rendere irrevocabile detta rinuncia, in applicazione del principio secondo cui l’avvenuta comunicazione di un atto negoziale comportante per il suo autore l’assunzione di vincoli di prestazione (anche di non fare) deve ritenersi definitivamente irrevocabile ove il terzo destinatario dell’atto non ne abbia ricusato gli effetti favorevoli; conseguentemente, ricorrendo la descritta evenienza, resta preclusa la facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza anche all’acquirente dell’immobile locato, poiché egli subentra nella medesima posizione contrattuale del suo dante causa.

Cassazione civile sez. III, 13/12/2016, n.25508

Locazione a canone concordato

Nell’ipotesi di locazione abitativa a canone concordato (3 anni + 2), se il conduttore non propone il rinnovo, o rifiuta la proposta del locatore, la locazione si intende automaticamente cessata alla prima scadenza senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore.

Ad affermarlo è la Cassazione che fornisce l’interpretazione dell’articolo 2 comma 5 l. n. 431 del 1998 rigettando il ricorso del locatore. Per la Corte, nell’ipotesi in cui non ci sia accordo sul rinnovo, trova applicazione la disciplina del primo comma dell’art. 1596 c.c.

Cassazione civile sez. III, 04/08/2016, n.16279

Facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza

In tema di locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il locatore che agisce per far valere la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza per il motivo indicato dall’art. 29, comma 1, lett. b), della l. n. 392 del 1978, ha l’onere di provare la serietà della dedotta intenzione di adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate dall’art. 27, e, quindi, la realizzabilità tecnica e giuridica, ma non anche la effettiva e concreta realizzazione, di quell’intento.

Cassazione civile sez. III, 22/06/2016, n.12891



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7 Commenti

  1. Ho sottoscritto un contratto 3+2 a canone concordato, ma vorrei evitare che si rinnovasse dopo i primi tre anni. Nell’immediato, potrei inviare una comunicazione all’inquilino oltre alla successiva disdetta in cui lo preavviso del mancato rinnovo, invitandolo a trovarsi un’altra sistemazione e senza alcun’altra motivazione?

    1. Il contratto di locazione abitativa può avere una durata di 4 anni, con la possibilità di rinnovo automatico per un periodo corrispondente (cioè altri 4 anni) oppure, come nel suo caso, essere stipulato a, cosiddetto, canone concordato ed avere una decorrenza di 3 anni, rinnovabili per un ulteriore biennio.Detto ciò, la legge consente al proprietario d’impedire il predetto rinnovo automatico soltanto in presenza di alcune circostanze, tassativamente indicate e che, ovviamente, devono corrispondere al vero (in caso contrario, se cioè la motivazione dovesse rivelarsi fasulla, il locatore dovrebbe corrispondere all’inquilino un risarcimento corposo).Ad esempio, il proprietario può inviare disdetta all’inquilino se vuole destinare l’immobile a uso abitativo, artigianale, commerciale o professionale proprio o del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti entro il secondo grado.Oppure, sempre ad esempio, il proprietario può evitare il rinnovo per i successivi 2 anni, allorquando voglia vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione (se desidera consultare tutti i casi in cui il proprietario può impedire il rinnovo automatico del contratto, può leggere la mia pubblicazione il diritto di disdetta del locatore/proprietario).La comunicazione con la quale il locatore informa l’inquilino del mancato rinnovo e dei motivi dello stesso, deve essere inviata con un preavviso di almeno sei mesi.Non esiste, invece, un diritto di recesso anticipato a favore del proprietario. Tale facoltà è invece riconosciuta a favore dell’inquilino, ma ove ricorrano dei gravi motivi e con un preavviso di almeno sei mesi.
      Ebbene, alla luce di quanto è stato appena premesso, avrà già compreso:
      che lei ha tutto il diritto di inviare, anche in questo momento, una disdetta formale (ad esempio, mediante lettera raccomandata a.r.) con la quale comunica che, alla scadenza, il contratto in corso non sarà rinnovato per l’ulteriore biennio previsto. Da questo punto di vista non è necessario attendere un periodo particolare, la lettera potrà inviarla anche adesso e non sarebbe necessario rinnovarla successivamente e in prossimità dei sei mesi antecedenti la prima scadenza contrattuale. Se poi desidera anticipare la vera e propria disdetta con una comunicazione generica, può anche farlo e ciò non comporterebbe alcuna conseguenza negativa a suo carico. Tuttavia sarebbe un’iniziativa inutile agli effetti di un’eventuale disdetta successiva;
      che non può motivare genericamente o senza alcuna tra le motivazioni indicate dalla legge la sua disdetta. In caso contrario, si tratterebbe di una disdetta nulla e il contratto si intenderebbe non disdettato;
      che non può riacquistare il possesso del suo immobile già dato in locazione, invocando disdetta per uno dei motivi indicati dalla legge, ma poi rivelatosi inesistente, poiché il conduttore/inquilino potrebbe chiederle un risarcimento dei danni pari ad un valore corrispondente all’ammontare di 36 mensilità del canone di locazione.
      Pertanto, le consiglio di valutare attentamente se, nel suo caso, ricorra una delle motivazioni indicate dalla legge per procedere validamente e sostanzialmente alla disdetta da lei paventata. In caso contrario, dovrà, giocoforza, tollerare il rinnovo automatico del contratto, a meno che, nel frattempo, non sia il suo inquilino ad esprimere recesso dalla locazione in corso.

  2. I contratti di locazione, quando hanno ad oggetto un immobile ad uso abitativo (una casa, insomma), seguono un particolare schema che prevede una durata minima di quattro anni rinnovabile per ulteriori quattro. Ciò che può fare il locatore è impedire, alla scadenza del primo quadriennio e rispettando un congruo preavviso, che il contratto si rinnovi per altri quattro anni.Tecnicamente, quindi, il locatore può fare una disdetta, non un recesso. Ovviamente, resta salva la possibilità di chiedere la risoluzione anticipata del contratto nel caso in cui il conduttore si renda inadempiente (ad esempio, perché non paga più il canone oppure perché ha causato un grave danno all’immobile).il locatore può disdire il contratto, evitando il suo rinnovo automatico e rispettando un preavviso di almeno sei mesi.

    1. Dopo il primo rinnovo automatico e obbligatorio, di 2 anni, il contratto di affitto può essere disdettato liberamente da una delle due parti che ne deve dare comunicazione all’altra a mezzo di raccomandata a.r. o posta elettronica certificata con preavviso di almeno 6 mesi.Se, però, tale disdetta non viene inviata o viene spedita in ritardo, il contratto di locazione 3+2 si rinnova automaticamente per un altro periodo «di pari durata». Ma qual è questa durata? È proprio questo il dubbio che ci si è posti a lungo: di quanto tempo è il secondo rinnovo contratto affitto 3+2? E dopo tale ulteriore periodo, se non interviene nuovamente la disdetta, di quanto saranno i successivi rinnovi? La stessa giurisprudenza è rimasta sempre spaccata sul tema.Come detto, il dubbio è stato finalmente risolto dal legislatore che ha, di recente, varato una norma di interpretazione autentica secondo cui le proroghe dei contratti a canone concordato sono biennali e non triennali. In buona sostanza, dopo i primi 3 anni e il successivo rinnovo automatico di 2 anni, il contratto di locazione 3+2 si rinnova di altri 2 anni, e così anche in seguito, di due anni in due anni ad ogni scadenza, fino a quando non arriva la lettera di disdetta da una delle due parti.Il dubbio interpretativo non si è mai posto, invece, per il contratto di locazione a canone libero, ossia quello 4+4, dove appunto la previsione di un uguale termine (quattro anni), non poteva creare equivoci. Sicché anche in tale caso, dopo i primi 4 anni di validità del contratto, e i successivi 4 di rinnovo automatico (salvo le cause indicate sopra), la locazione si rinnova sempre di volta in volta di 4 anni, fino alla comunicazione di recesso da parte di uno dei soggetti.

  3. Luca, inquilino di Antonio, sei mesi prima della scadenza dell’affitto propone al locatore una riduzione del canone e lo fa con raccomandata a.r.. Antonio non risponde o dice di no: in tal caso, alla scadenza del contratto, l’affitto si interrompe definitivamente.

  4. L’offerta del locatore di un nuovo contratto per la prosecuzione del rapporto di locazione ha la funzione di impedire la rinnovazione del contratto in corso. Si tratta quindi di una nuova proposta contrattuale

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