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Mediazione per le liti in condominio: i problemi dell’assemblea e delle autorizzazioni

23 settembre 2013


Mediazione per le liti in condominio: i problemi dell’assemblea e delle autorizzazioni

> Diritto e Fisco Pubblicato il 23 settembre 2013



La finalità mediazione in condominio potrebbe essere vanificata dalla necessità di continui rinvii per consentire all’amministratore di riferire all’assemblea e farsi da quest’ultima autorizzare con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Torna la mediazione obbligatoria in uno degli ambiti a più alto tasso di litigiosità: le beghe condominiali. Al fine di ricomporre la lite, prima di poter rivolgersi a un giudice, le parti dovranno tentare una conciliazione davanti a un mediatore. Ma per quest’ultimo si profilano problemi di non facile soluzione. I primi e più immediati deriveranno dalla natura delle liti, spesso più di natura personale ed emotiva, dove magari l’aspetto economico diventa davvero secondario.

Il secondo punto riguarda le tipologie di controversie condominiali oggetto di mediazione. Si tratta di quelle “derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle norme del codice che riguardano il condominio negli edifici e le relative disposizioni di attuazione”.

Il terzo aspetto è la rappresentanza del condominio in mediazione. Essa spetta all’amministratore, assistito da un avvocato. Ma l’amministratore deve essere munito di autorizzazione e delega da parte dell’assemblea. Quest’ultima, a tal fine, deve deliberare con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Potrebbe allora porsi il problema della fissazione di una data per la mediazione alla quale l’amministratore non sia ancora riuscito a convocare per tempo l’assemblea e a farla deliberare. In tal caso, il mediatore può prorogare i termini della prima comparizione.

Infine, l’accordo dovrà essere approvato dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Anche di ciò dovrà tener conto il mediatore nel fissare il termine per la sottoscrizione dell’accordo.

I tempi, quindi, di risoluzione della controversia si allargano, posta la necessità di almeno due rinvii della mediazione per consentire all’assemblea di condominio di votare e autorizzare l’amministratore. E ciò, ovviamente, senza tenere conto che, molto spesso, le convocazioni delle assemblee vanno deserte e c’è bisogno di una nuova convocazione per raggiungere i quorum.

Quindi si rischia di vanificare il termine di durata massima dell’intero procedimento di mediazione, che la legge prevede debba essere contenuto in tre mesi, stravolgendo le finalità dello stesso istituto che è proprio quella di comporre una lite in termini rapidi e poco costosi.

Ulteriori problemi potrebbero inoltre derivare dalla definizione di controversie che richiedono competenze tecniche che il mediatore potrebbe non avere, come quelle relative alla modifica o alla revisione delle tabelle millesimali, oppure quelle relative al problema del decoro architettonico di un edificio che un condomino ritiene essere stato violato.

È evidente che occorre una preparazione attenta su materie i cui aspetti tecnici sono preponderanti.

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