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Fondo patrimoniale e ipoteca

21 Febbraio 2020
Fondo patrimoniale e ipoteca

Si può iscrivere ipoteca sulla casa inserita nel fondo patrimoniale? L’ipoteca di Agenzia Entrate Riscossione per debiti fiscali è sempre lecita?

In redazione è arrivata la domanda di un lettore che ci chiede se sia legittima l’ipoteca sul fondo patrimoniale iscritta dall’Esattore, ossia da Agenzia delle Entrate Riscossione, per un debito dovuto alle cartelle esattoriali.

La questione va analizzata dopo aver ricordato come funziona l’ipoteca dell’agente della riscossione (attività un tempo gestita da Equitalia) e il fondo patrimoniale. Procediamo dunque con ordine.

Ipoteca sulla casa da parte di Agenzia Entrate Riscossione

Ricordiamo che l’ipoteca esattoriale è legittima solo se il debito maturato dal contribuente è superiore a 20mila euro. In pratica, bisogna aver ricevuto una o più notifiche di cartelle esattoriali per un totale di 20mila euro. 

Nonostante il divieto di pignoramento della prima casa per debiti fiscali, l’ipoteca è comunque legittima, visto che essa non si risolve ancora in una esecuzione forzata. L’ipoteca è solo un privilegio che consente al creditore di potersi soddisfare sul ricavato di una eventuale vendita forzata, con priorità rispetto ad altri creditori, anche se l’immobile dovesse essere venduto o donato. Quindi, una volta ipotecata la casa, non ha senso cederla o intestarla ad altre persone per sfuggire all’asta giudiziaria.

Dicevamo che la legge (in particolare, il cosiddetto decreto del Fare n. 69 del 2013) ha stabilito il divieto di pignoramento della prima casa: esso vale a condizione che il contribuente abbia un solo immobile di proprietà, questo sia adibito a luogo di residenza e di dimora abituale; inoltre, non deve essere di lusso (A/8 o A/9). Ciò nonostante, l’esattore può iscrivere ipoteca sull’immobile perché questa non implica automaticamente l’avvio del pignoramento. Una casa può restare con l’ipoteca per 20 anni (e, se rinnovata, anche oltre) senza essere mai messa all’asta.

Come funziona il fondo patrimoniale

Come abbiamo spiegato in un precedente articolo, il fondo patrimoniale tutela dai debiti contratti dopo la sua annotazione all’atto di matrimonio (non è quindi sufficiente il semplice rogito notarile) solo se si riferiscono a bisogni estranei a quelli della famiglia. Lo sono, ad esempio, gli investimenti o le spese voluttuarie come l’acquisto di un’auto di lusso, di una imbarcazione, di un viaggio di piacere, ecc. Al contrario, i debiti come le spese di istruzione per i figli, quelle per la salute, le obbligazioni nei confronti del condominio o del fisco (si pensi alle imposte sul reddito o sulla casa) possono compromettere il fondo patrimoniale in quanto sostenute per gli interessi familiari. I relativi creditori – e, quindi, anche l’Agenzia Entrate Riscossione – possono pignorare la casa inserita nel fondo patrimoniale senza trovare alcun ostacolo.

Quanto invece ai debiti sorti anteriormente all’annotazione del fondo patrimoniale nell’atto di matrimonio, i relativi creditori possono pignorare la casa solo a patto che eseguano prima l’azione revocatoria volta a far dichiarare dal giudice l’inefficacia del fondo stesso. Ci vuole quindi una vera e propria causa. Detto processo può essere intentato entro massimo 5 anni dal rogito notarile che istituisce il fondo patrimoniale. Dopo cinque anni, quindi, il fondo patrimoniale diventa irrevocabile e opponibile anche ai creditori anteriori (leggi “Abolito di fatto il fondo patrimoniale”). 

La casa nel fondo patrimoniale può essere ipotecata?

Abbiamo detto che scopo del fondo patrimoniale è quello di evitare il pignoramento degli immobili in esso inseriti. Abbiamo anche detto, però, che l’ipoteca non è una fase del pignoramento né necessariamente prelude ad esso, ben potendo un bene restare ipotecato “a vita” se non viene mai dato impulso al procedimento esecutivo. Di qui il dubbio: la casa inserita nel fondo patrimoniale può essere ipotecata? La risposta è affermativa. Difatti, secondo la Cassazione [1], la normativa sul fondo patrimoniale [2] vieta solo il pignoramento degli immobili in esso inseriti (ad esempio, la casa, un terreno, ecc.), ma non anche l’iscrizione di ipoteca. L’ipoteca, difatti, non è un vero e proprio atto di esecuzione forzata, ma solo una cautela in favore del creditore, che non implica né lo spossessamento del bene, né la vendita forzata all’asta. Insomma, non è corretto il binomio “ipoteca = pignoramento”. Sulla casa inserita nel fondo patrimoniale può iscrivere ipoteca qualsiasi creditore (anche Agenzia Entrate Riscossione), ma non si può metterla poi in vendita. 

Peraltro, il più delle volte, le cartelle esattoriali si riferiscono a debiti sorti per esigenze direttamente correlate con i bisogni familiari. In generale, tutte le tasse si riferiscono a tale categoria perché connesse al reddito e non c’è dubbio che il reddito serva per mandare avanti la famiglia. Quindi, la Cassazione ha più volte ritenuto lecita l’ipoteca sulla casa nel fondo patrimoniale.

Del resto, ben potrebbe essere che il fondo patrimoniale si sciolga per qualsiasi ragione, come ad esempio nel momento in cui la coppia di coniugi si separi. In quel caso, caduto il vincolo sulla casa, sarà ben possibile il pignoramento e il creditore che aveva già iscritto l’ipoteca avrà un privilegio sugli altri creditori. Ricordiamo, però, che il pignoramento da parte di Agenzia Entrate Riscossione è possibile solo se il debito del contribuente è superiore a 120mila euro e se questi è titolare di almeno due immobili (anche solo per quote).


note

[1] Cass. sent. n. 10794/16 del 25.05.2016; cfr. anche sent. n. 25443/2017.

[2] Art. 170 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 1652/2016.


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5 Commenti

  1. I beni acquistati in costanza di matrimonio, ma nella vigenza del regime di separazione legale dei beni, non possono essere oggetto di pignoramento effettuato nei confronti del coniuge, anche allorquando l’intestazione catastale è comune ai coniugi o, ancora, quando c’è stata la concessione di ipoteca sui suddetti beni da parte di entrambi i coniugi.

  2. In caso di iscrizione di ipoteca giudiziale su un bene immobile formalmente soggetto a vincolo derivante da fondo patrimoniale, ma nel frattempo alienato con atto notarile non ancora trascritto, deve ritenersi che dall’atto dispositivo derivano sia effetti favorevoli (la fuoriuscita dell’immobile dal fondo patrimoniale era stato conferito), sia sfavorevoli (l’alienazione dell’immobile dalla sfera patrimoniale dei debitori), per cui eventuali conflitti tra il terzo acquirente e il creditore dell’alienante devono essere risolti secondo il criterio della priorità della trascrizione, mentre nei rapporti tra venditori e creditore, i primi non possono opporre al secondo, quale fattore ostativo all’assoggettamento del bene a pignoramento, la mancata trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.

  3. Non può essere opposto al creditore ipotecario il contratto di locazione che rechi data certa anteriore alla notifica del pignoramento ma posteriore all’iscrizione dell’ipoteca, atteso che l’opponibilità al creditore ipotecario è configurabile soltanto laddove il contratto in parola preesista alla costituzione della garanzia reale.

  4. Il provvedimento di assegnazione della casa familiare, anche se trascritto prima del pignoramento, non è opponibile alla procedura esecutiva della quale sia parte un creditore che ha iscritto ipoteca prima della trascrizione dell’assegnazione della casa.

  5. Nella sola ipotesi di sequestro preventivo penale fino a che non sia disposta la confisca, non sussistono valide ragioni per fermare la procedura esecutiva che potrà, pertanto, proseguire con prevalenza del creditore ipotecario che abbia trascritto ipoteca e pignoramento prima del sequestro penale.

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