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Locazione: che cos’è e come funziona la rivalutazione Istat?

9 Mag 2018 | Autore:


> Business Pubblicato il 9 Mag 2018



Mentre nei contratti di locazione ad uso abitativo la rivalutazione Istat può anche essere automatica, nel contratto ad uso commerciale deve sempre essere espressamente prevista

Quando si parla di canoni di locazione, tanto per il caso di affitto di abitazioni, tanto per i casi di locazioni per usi non abitativi, si è soliti sentire parlare, per gli anni successivi al primo, di aggiornamento del canone secondo gli indici Istat. Ciò perché i contratti di locazione, specialmente quelli di lunga durata, prevedono il pagamento di un canone quale corrispettivo per il godimento dell’immobile. La somma pattuita al momento della conclusione del contratto di locazione, infatti, ha un valore che tende a diminuire nel corso degli anni. Per fare un esempio: la somma di 500 euro nel 2015 aveva un valore differente da quello che ha oggi nel 2018 e di quello che avrà nel 2020 e così via dicendo. L’adeguamento del canone di locazione al costo della vita consente di superare questo inconveniente.

Rivalutazione Istat: che cos’è e cosa vuol dire?

Ogni anno il canone d’affitto deve essere aggiornato in misura del tasso di inflazione emanato dall’Istat. Questa cifra, calcolata in base al costo della vita, va aggiunta al canone mensile stabilito. In ogni contratto di locazione, infatti, appare una voce che fa esplicito riferimento all’adeguamento Istat del canone di locazione. A questa bisogna porre molta attenzione, atteso che può avere un significato diverso a seconda della tipologia di contratti.

Me facciamo un passo indietro

I contratti di locazione possono distinguersi in contratti ad uso abitativo o residenziale e contratti di locazione commerciale. All’interno della prima categoria rientrano le seguenti tipologie di contratti:

  • contratto di locazione a canone libero (4+4); 
  • contratto di locazione a canone concordato o convenzionato.

Rivalutazione Istat nei contratti a canone libero

Attualmente, per i contratti di locazione ad uso abitativo a canone libero, quelli cosiddetti 4+4, non è previsto alcuno specifico riferimento normativo che consente tale aggiornamento. Ne consegue che le parti sono libere di determinare l’aggiornamento Istat o meno. Locatore e conduttore, infatti, possono pattuire le modalità dell’aggiornamento, purché queste siano esplicitamente previste nel contratto di affitto [1].
Dunque, in questi casi le modalità di aggiornamento del canone dipendono da quanto pattuito nel contratto:

  • se il contratto di locazione prevede un aggiornamento del canone a richiesta, il locatore dovrà comunicare al conduttore la rivalutazione dell’affitto;
  • se invece il contratto di affitto prevede una clausola di aggiornamento automatico del canone, il locatore avrà diritto alla rivalutazione dell’affitto anche in assenza di espressa richiesta.

E se il locatore non chiede al conduttore i canoni rivalutati?

In caso di contratto con aggiornamento a richiesta il locatore non può chiedere gli arretrati. Può soltanto calcolare il nuovo canone tenendo conto degli aggiornamenti intervenuti a partire dalla data di stipula del contratto. Nel caso in cui invece il contratto preveda l’aggiornamento automatico, l’inquilino dovrà versare i canoni rivalutati, anche in assenza di esplicita richiesta. E in caso di mancato pagamento dovrà versare anche gli arretrati.

Rivalutazione Istat nei contratti a canone concordato

Diverso è il discorso per i contratti a canone concordato, noti anche come 3+2. In questa tipologia di contratti il canone è calmierato, vale a dire è più basso di quello di mercato. L’importo del canone, infatti, viene calcolato sulla base di accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, nei quali sono indicate delle tabelle contenenti i parametri per la determinazione del canone.

Per questa tipologia di contratti, la rivalutazione deve essere prevista dall’accordo locale e in misura non superiore al 75% dell’indice Istat, come sancito dal Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti [2]. Inoltre è previsto ex legge il diritto del locatore a percepire i canoni aggiornati, rispetto ai quali dunque non serve esplicita richiesta scritta tramite raccomandata.

Rivalutazione Istat nei contratti di locazione commerciale

Per le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, comprese le  locazioni commerciali, la rivalutazione del canone di locazione deve essere prevista nel contratto di locazione e non può superare il 75% dell’indice Istat [3]. Sul punto la Cassazione ha chiarito che per i contratti di locazione diversi da quelli a canone libero 4+4, l’adeguamento del canone deve essere espressamente richiesto dal locatore, mentre è nulla qualunque clausola di adeguamento automatico del canone [4].

A dare queste importanti precisazioni è la Cassazione in una recente sentenza [5]. L’aumento in base all’indice Istat è dovuto per legge, in modo automatico e anche in assenza di previsione nel contratto, solo per il caso delle locazioni ad uso abitativo, ma deve essere richiesto dal locatore: pertanto, se tale richiesta non è mai stata fatta, esso non spetta.

Diverso è il caso della locazione non abitativa, nel quale l’aumento Istat non è dovuto in ogni caso (come in quella abitativa), ma unicamente se convenuto tra le parti all’interno del contratto, con apposita clausola. Solo in tale caso, il padrone dell’immobile può esigere annualmente l’aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta.

In ogni caso, è sempre necessaria la richiesta di aggiornamento inoltrata da parte del locatore: essa è una condizione per il sorgere del relativo diritto. In altre parole, il locatore può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta. Se in passato non ha avanzato tale richiesta, egli perde il diritto al pagamento degli arretrati.

note

[1] Art. 32 l. n. 392/1978.

[2] Con decreto del 30.12.2002

[3] Come previsto dall’articolo 32 della L. 392/1978, aggiornato dall’art. 1 della L. 118/1985.

[4] Cass. sent. n. 3014/12 del 28.02.2012.

[5]Cass. sent. n. 11675/14 del 26.05.2014.

 

 


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