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Cauzione affitto: come averla indietro

23 Febbraio 2020
Cauzione affitto: come averla indietro

Che fare se il proprietario non vuol rimborsare i soldi versati a titolo di deposito cauzionale per il contratto di locazione. 

Tempo fa, hai lasciato l’appartamento in cui vivevi in affitto. Nonostante la riconsegna delle chiavi e l’assenza di morosità, il padrone di casa non ti ha ancora restituito la caparra. Ora, vanti un credito di diverse centinaia di euro e vuoi sapere come recuperarlo. Hai provato a fare diversi solleciti telefonici all’agenzia alla quale hai ridato le chiavi, ma ti hanno detto che non dipende da loro. Come comportarsi in casi del genere? Come avere indietro la cauzione dell’affitto? 

Da un punto di vista giuridico, la risposta a questo dubbio è molto semplice e lineare. Ma, come scoprirai a breve, da un punto di vista pratico possono frapporsi numerosi problemi. Vediamo, dunque, tutto ciò che devi sapere sull’argomento.

Il proprietario può trattenere la cauzione?

In verità, non si chiama caparra ma «deposito cauzionale» o più semplicemente cauzione. Può essere pari a massimo tre mensilità e serve per garantire il locatore dal rischio di morosità o di danni all’immobile. In buona sostanza, queste somme possono essere imputate o ai canoni di locazione non corrisposti o a titolo di risarcimento per i lavori di ristrutturazione resi necessari dalla manutenzione non eseguita correttamente dall’inquilino. 

Ma attenzione: se, in caso di morosità, il credito del locatore si compensa automaticamente con il debito della cauzione, per cui questi può tenere per sé la somma versata alla stipula del contratto senza dare altre spiegazioni, invece per l’accertamento dei danni ci vuole sempre il giudice. La ragione è intuibile: per determinare l’ammontare della morosità basta fare un semplice calcolo aritmetico che non richiede alcun accertamento da parte del tribunale; al contrario, la misura del risarcimento può variare in base a numerosi aspetti come la ditta, la qualità dei materiali, l’entità dei lavori stessi e l’estensione, così come la sussistenza o meno di una vera colpa in capo al danneggiante. Per evitare, quindi, calcoli strumentali e arbitrari, la Cassazione ha detto che, se il proprietario di casa intende trattenere la cauzione a titolo di risarcimento per i danni causati all’immobile deve avviare una causa contro l’inquino. Nel corso del processo, sarà il giudice a valutare l’entità delle spese necessarie al ripristino dell’immobile, autorizzando così la compensazione – in tutto o in parte – con il deposito cauzionale.

Se il proprietario non avvia immediatamente (ossia alla conclusione del contratto di affitto) la causa di risarcimento danni contro l’inquilino, deve restituirgli le somme incassate a titolo di deposito cauzionale, con tutti gli interessi nel frattempo maturati.

Come farsi restituire la caparra?

Ora, dobbiamo passare dalla teoria alla pratica. Una volta stabilito che la caparra deve essere restituita tutte le volte in cui l’inquilino ha sempre pagato tutti i canoni di affitto e non ha procurato alcun danno all’appartamento, vediamo come fare materialmente a farsi ridare i soldi.

Se il contratto di affitto è regolare, e quindi è per iscritto, l’affittuario può rivolgersi al tribunale ordinario e chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo. Deve, a tal fine, avvalersi di un avvocato poiché questo genere di cause non può essere fatto dalla parte personalmente. Il decreto ingiuntivo è un procedimento accelerato, che non richiede un vero e proprio processo. Basta far vedere al giudice la prova del credito – costituita dal contratto di locazione registrato – per ottenere un ordine rivolto al locatore di pagare. Quest’ordine – ossia l’ingiunzione di pagamento – va notificata a quest’ultimo. Il debitore ha 40 giorni di tempo per pagare o per fare opposizione al decreto ingiuntivo. Se dovesse optare per questa seconda soluzione si aprirebbe una causa vera e propria. Come detto, però, il locatore non può sollevare eccezioni di danneggiamento dopo molto tempo dal termine della locazione, tanto più se è stato firmato un verbale di riconsegna dell’immobile in cui non vengono sollevate obiezioni in merito allo stato di conservazione dello stesso. 

Anche la riconsegna delle chiavi all’agenzia immobiliare senza alcuna contestazione è un sufficiente indizio dell’assenza di danni all’immobile se l’agente di turno visiona l’appartamento e non fa rilevare la presenza di macchie, guasti e quant’altro. È comunque opportuno sottoscrivere sempre un verbale che confronti lo stato dell’abitazione con quello iniziale.

Si tenga, infine, conto che la cauzione produce, per legge, interessi al tasso legale. Anche se molto spesso i contratti di affitto stabiliscono l’obbligo di versare una cauzione infruttifera, ossia che non produce effetti, secondo la giurisprudenza tale previsione è nulla. Non si possono cioè negare gli interessi all’inquilino. 

L’inquilino ha diritto a ottenere gli interessi alla cessazione del contratto di affitto o, su richiesta, alla fine di ogni anno. Se non li ha mai richiesti, li può esigere con la riconsegna delle chiavi dell’appartamento. Se il locatore intende trattenere la cauzione compensandola con i danni prodotti deve anche considerare gli interessi maturati. 

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