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Come ereditare una casa?

23 Febbraio 2020
Come ereditare una casa?

Come farsi intestare l’immobile e diventarne proprietario; adempimenti burocratici per il passaggio di proprietà e la voltura. 

Chi vuole una casa deve comprarla o farsela intestare con una donazione. Certo, si può sempre contare su un lascito ereditario, ma non è bello augurarsi la morte di una persona, specie quando si ha urgenza di un tetto sotto cui vivere. Così non si può fare altro che attendere e sperare di essere citati nel testamento del proprio parente. 

Ma c’è chi non si arrende al destino e, anzi, lo forza. Non che questo giustifichi uccidere il proprietario dell’immobile, ma quanto meno agire sulla sua volontà in modo da avere qualche chance di subentrare nella titolarità del bene. Ma come fare? Come ereditare una casa? E soprattutto quali adempimenti compiere per disporre la voltura della proprietà? Entriamo in questo delicato argomento con la punta dei piedi, perché spesso è collegato a molta sofferenza.

Chi ci legge probabilmente conosce situazioni non sempre piacevoli, di badanti che si fanno sposare o di nipoti che portano la nonna dal notaio per farsi intestare la casa prima del decesso, quando questa però è già poco lucida. E ci sono poi i figli che falsificano il testamento o distruggono quello vero pur di ottenere una quota sulla proprietà. Insomma, di situazioni illecite sono piene le cronache giudiziarie. 

Ma esiste un modo legale per ereditare una casa? Facciamo il punto della situazione.

Si può ereditare una casa senza il volere del proprietario?

Chiaramente, il primo aspetto su cui non si può sorvolare è la volontà del proprietario. Sia che si tratti di una donazione che di un lascito ereditario, di una vendita della nuda proprietà o di un contratto con rendita vitalizia, non si può mai agire a dispetto del volere del titolare dell’immobile. Chi costringe qualcuno, con violenza fisica o psicologica oppure sfruttando un momento di incapacità, rischia di vedersi annullare l’atto di trasferimento. L’azione legale deve comunque essere esercitata entro 5 anni.

L’unico caso in cui si potrebbe diventare proprietari di una casa senza la volontà del proprietario è l’usucapione. Bisogna cioè dimostrare di aver utilizzato l’immobile come se fosse il proprio, nella piena indifferenza del titolare, per almeno 20 anni. Questi non deve cioè agire, nell’arco di tutto questo tempo, per chiedere indietro il proprio bene. E se il proprietario muore prima del 20° anno? L’usucapione prosegue e non si interrompe: il decorso del termine, infatti, continua con gli eredi. 

Conviene la donazione o l’eredità?

Prima di entrare nel vivo del discorso e di spiegare come ereditare una casa, dobbiamo fare un’ultima precisazione. Spesso, ci si chiede se sia più conveniente, sotto un profilo fiscale, la donazione o la successione. Si pagano meno tasse se si decide di intestare la casa al figlio prima di morire o se si fa testamento? In verità, non c’è alcuna differenza: proprio per evitare questi “giochetti”, la legge ha reso identiche l’imposta di successione e quella di donazione. Quindi, il versamento da fare allo Stato è sempre lo stesso. Ecco quali sono gli importi:

  • donazioni/successioni tra coniugi e in linea retta (nonno, padre, figlio, nipoti): l’imposta è del 4% ma si applica solo al valore che eccede 1 milione di euro (franchigia); fino a questo limite non ci sono tasse da pagare;
  • donazioni/successioni tra fratelli e sorelle: l’imposta è del 6% ma si applica solo al valore che eccede 100mila euro (franchigia); fino a questo limite non ci sono tasse da pagare;
  • donazioni/successioni tra parenti fino al 4° grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado: l’imposta è sempre del 6%;
  • donazioni/successioni tra altri soggetti, l’imposta è all’8%.

Se però il beneficiario della donazione è portatore di handicap, la franchigia sale a 1.500.000 euro, a prescindere se parente o meno. Invece, l’aliquota è del 4%, 6% o 8% a seconda del legame di parentela.

Come diventare proprietario di una casa con l’usufrutto

Uno dei metodi più tradizionali per ereditare una casa è farsi cedere la nuda proprietà lasciando al proprietario l’usufrutto vita natural durante. Al momento della morte di quest’ultimo, il nudo proprietario diventerà proprietario pieno. A volte, questa cessione, che può avvenire sia a titolo di donazione che di vendita, viene concessa dietro impegno a occuparsi dell’anziano e a prendersi cura di lui. È il cosiddetto contratto di rendita vitalizia o vitalizio alimentare. Se il beneficiario non adempie ai propri doveri, gli altri eredi possono riprendere la casa.

Se la nuda proprietà viene venduta, gli altri eredi non possono impugnare tale atto, a meno che non sia simulato (ad esempio, se i soldi non sono mai stati trasferiti o se il prezzo è irrisorio). Se, invece, la nuda proprietà viene regalata (donazione) e lede le quote degli eredi legittimari (coniuge e figli o, in loro assenza, i genitori), questi ultimi possono impugnare l’atto con l’azione di lesione della legittima. 

Come ereditare una casa con il testamento

Il metodo più semplice per ereditare una casa è il testamento: il proprietario nomina una persona come suo erede e gli attribuisce specificamente la proprietà della casa. Se così non facesse, la casa andrebbe a tutti gli eredi, in base alle quote spettanti a ciascuno per legge. Si creerebbe una comunione ereditaria, una sorta di comproprietà. Invece, con il testamento si evita la divisione del bene che andrà solo a un unico soggetto.

Attenzione però: se il testatore, così facendo, finisce per privare gli eredi legittimari delle loro quote minime, allora il testamento che attribuisce la casa a una sola persona è impugnabile con la cosiddetta “azione di lesione della legittima”. 

Le quote riservate ai legittimari sono le seguenti:

  • se non ci sono figli ma solo il coniuge: metà di eredità + il diritto di abitazione sulla casa coniugale va al coniuge superstite; l’altra metà di eredità è liberamente disponibile;
  • se oltre al coniuge c’è un solo figlio (anche se i genitori del defunto sono ancora in vita): al coniuge va 1/3 dell’eredità + il diritto di abitazione sulla casa; al figlio unico va 1/3 dell’eredità. Il residuo resto è la quota disponibile;
  • se oltre al coniuge ci sono 2 o più figli (anche se i genitori del defunto sono ancora in vita): al coniuge va ¼ dell’eredità + il diritto di abitazione sulla casa; ½ dell’eredità va diviso tra i figli in parti uguali; la quota disponibile è ¼ dell’eredità;
  • se non c’è il coniuge e c’è un solo figlio unico (anche se vivono i genitori del defunto: al figlio unico va ½ dell’eredità; la quota disponibile è pari a ½ dell’eredità;
  • se non c’è il coniuge e ci sono 2 o più figli (anche se vivono ancora i genitori del defunto): ai figli vanno i 2/3 dell’eredità divisi per parti uguali; la quota disponibile è pari a 1/3 dell’eredità;
  • se ci sono solo i genitori (o, in loro mancanza, altri ascendenti) del defunto, ma non ci sono figli né il coniuge: ai genitori (o altri ascendenti) va 1/3 dell’eredità, mentre la quota disponibile è pari ai 2/3 dell’eredità.

Come ereditare la casa senza testamento

Se il defunto non ha fatto testamento, gli eredi sono individuati dalla legge. 

Se muore un padre o la madre, e il coniuge è ancora in vita (anche se si tratta di seconde nozze), la divisione dell’eredità, in assenza di testamento, segue queste regole:

  • se c’è solo un figlio: metà del patrimonio va al coniuge e l’altra metà al figlio;
  • se c’è più di un figlio: un terzo del patrimonio va al coniuge e gli altri due terzi vengono divisi in parti uguali tra i figli. Pertanto, ad esempio, se ci sono due fratelli, ciascuno di questi eredita un terzo del patrimonio.

Al coniuge superstite spetta anche il diritto di abitazione all’interno della casa che era la residenza familiare (non quindi sulla seconda casa o sugli altri immobili).

Se muore un genitore il cui coniuge (la moglie o il marito) è già morto in precedenza, il suo patrimonio (compreso quello che aveva ereditato dal coniuge deceduto) viene così diviso:

  • se c’è un solo figlio: egli è erede universale e, quindi, ottiene tutto il patrimonio. Eventuali fratelli, zii o altri parenti non potranno rivendicare alcunché;
  • se ci sono più figli: questi ereditano in parti uguali. Per esempio, se i fratelli sono due, ciascuno avrà il 50% del patrimonio del genitore.

Comunione ereditaria

Se si è più eredi è possibile acquistare la quota di eredità degli altri o comunque le quote di proprietà dell’immobile in modo da risultare unici proprietari. 

Come ereditare la casa?

Veniamo ai passaggi burocratici che bisogna compiere per ereditare una casa. Innanzitutto, bisogna fare l’accettazione dell’eredità (che, in presenza di un testamento, viene fatta davanti al notaio) e presentare, entro un anno dal decesso, la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate. In questa sede, bisogna anche pagare le imposte di successione.

Subito dopo bisogna fare la trascrizione dell’acquisto dell’immobile nei registri immobiliari. A questo adempimento provvede di solito il notaio o comunque l’incaricato a effettuare la dichiarazione di successione. 

È possibile trascrivere nei Registri Immobiliari sia l’accettazione espressa, sia l’accettazione tacita. In questo ultimo caso, mancando un atto scritto, si chiederà la trascrizione dell’accettazione in occasione dell’atto che la determina, ad esempio una compravendita immobiliare redatta per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Infine, bisogna provvedere alla voltura presso il catasto. 



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