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Lettera revoca mutuo: che fare?

23 Febbraio 2020
Lettera revoca mutuo: che fare?

Che fare se la banca pretende tutte le somme date in prestito in un’unica soluzione? La risoluzione anticipata del contratto di mutuo può essere chiesta solo in casi specifici. 

Tempo fa, hai chiesto e ottenuto un prestito in banca. Dopo un iniziale periodo in cui hai versato regolarmente le varie rate, sono sopravvenuti problemi economici che non ti hanno consentito di rispettare le scadenze. Così, dopo numerosi solleciti, è arrivata dalla banca una lettera di revoca del mutuo: che fare? È legittima la pretesa del creditore di ottenere l’immediata restituzione delle somme erogate? È chiaro che, se non hai la possibilità di adempiere a una rata, ancor meno sei in grado di versare l’intero capitale con gli interessi nel frattempo maturati.

Ti chiedi, dunque, se il comportamento dell’istituto di credito sia legittimo o meno. Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

La banca può chiedere la restituzione immediata del mutuo?

Quando hai firmato il contratto di mutuo non avrai fatto caso alle numerose clausole che ti sono state sottoposte. Avrai messo la firma senza neanche leggere tutti i moduli che ti sono stati presentati. Oggi, però, che i rapporti si sono rotti, quelle stesse clausole riaffiorano alla luce e consentono alla banca di tutelarsi chiedendo una risoluzione immediata del contratto per inadempimento del debitore. È quella che tecnicamente viene chiamata clausola risolutiva espressa. 

In generale, il codice civile stabilisce il diritto di sciogliere un contratto per “grave inadempimento” della controparte. Ma le parti sono libere di stabilire, all’interno del contratto, quali prestazioni debbano ritenersi “essenziali” ai fini dell’inadempimento. Così, ad esempio, la banca potrebbe aver previsto che il mancato versamento di più rate possa consentire la risoluzione del rapporto contrattuale. 

Qui, però, interviene la legge che, a tutela dei clienti, stabilisce la possibilità di revoca unilaterale del mutuo solo se si verificano 7 ritardi anche riferiti a rate non consecutive. Si può parlare di ritardo solo quando il pagamento avviene dopo il 30° giorno. 

Se però il ritardo è superiore a 180 giorni, si parla di inadempimento vero e proprio e, in tal caso, anche per una singola rata la banca può chiedere la risoluzione del contratto. 

Che succede se la banca chiede la restituzione del mutuo?

La banca deve dare un termine al cliente entro cui corrispondere le somme, termine che non può mai essere inferiore a 15 giorni. Il mutuatario verrà obbligato a corrispondere il capitale residuo con gli interessi concordati nel piano di ammortamento (cosiddetti interessi corrispettivi), le rate scadute e non ancora pagate, nonché tutti gli interessi di mora sulle rate scadute.

La banca può mettere in vendita la casa?

Una volta che la banca ha revocato il mutuo – e a tal fine basta il semplice invio della raccomandata a.r. ove si manifesta l’intenzione di risolvere il contratto per inadempimento – deve notificare al debitore un atto di precetto. Si tratta di una ulteriore richiesta di pagamento, consegnata dall’ufficiale giudiziario del tribunale, in cui si dà al debitore un termine di 10 giorni per pagare ed evitare il pignoramento. In caso contrario, si passa alla vera e propria procedura esecutiva. 

Avrai notato che non c’è alcun passaggio dal tribunale: non viene cioè emessa una sentenza di condanna o una ingiunzione di pagamento del giudice. Questo perché la legge stabilisce che il contratto di mutuo firmato davanti al notaio è un “titolo esecutivo”, ossia un documento avente lo stesso valore di una sentenza o un assegno, che garantisce al creditore l’avvio diretto dell’esecuzione forzata. 

Con una normativa del 2016 è stato previsto che la banca, qualora specificato nel contratto, può mettere direttamente in vendita la casa del debitore se questi non ha corrisposto 18 rate. In tale ipotesi, la casa viene messa all’asta “privatamente”, ossia senza la procedura giudiziale. Se il ricavato è superiore rispetto al credito della banca, l’importo verrà restituito al debitore. Se, invece, il ricavato dovesse essere inferiore, il debitore sarà ugualmente libero da ogni obbligazione.

La banca può mettere in vendita anche la prima casa: il divieto previsto dal decreto n. 69/2013 vale solo nei confronti dell’Agente per la riscossione esattoriale (ossia per i debiti dovuti a cartelle di pagamento).

Lettera di revoca del mutuo: come difendersi?

Se la banca ti revoca il mutuo è perché ha già fatto le proprie valutazioni e ha verificato che sussistono i presupposti previsti dalla legge o dal contratto. Tuttavia, il cliente ha ancora delle carte da giocare. Difatti, non capita di rado che, dalla lettura del contratto di mutuo, emergano delle irregolarità. Ecco le più frequenti:

  • interessi oltre l’usura;
  • calcolo interessi con modalità anatocistiche: in buona sostanza, gli interessi vengono conteggiati non solo sul capitale ma anche sugli interessi delle rate non versate, aumentando il debito. La legge dice che questa pratica è lecita solo se prevista nel contratto anche a favore del cliente (ossia sugli interessi attivi) e calcolata una sola volta all’anno;
  • erogazione del mutuo oltre i limiti di finanziabilità: la legge stabilisce che l’importo in prestito per un mutuo ipotecario non può mai essere superiore all’80% del valore dell’immobile finanziato salvo prestazione di ulteriori garanzie (ad esempio, una fideiussione);
  • utilizzo delle somme avute in prestito per finalità diverse rispetto a quelle previste nel contratto: esistono alcuni mutui che sono detti “di scopo” e che vengono concessi per specifici obiettivi. L’impiego del denaro per altre finalità (come ad esempio ripianare un precedente debito con la stessa banca) rende nullo il mutuo e non più dovuta la restituzione delle somme;
  • abuso del credito: sono state più volte condannate le banche che erogano prestito per importi superiori rispetto alle effettive possibilità di restituzione del debitore. 

Secondo la Corte di Giustizia Europea, la banca non può chiedere l’estinzione anticipata del mutuo per qualsiasi ragione [1]. Lo vieta direttiva 93/13/CEE. Il giudice nazionale che abbia accertato il carattere abusivo di una siffatta clausola, deve dichiararla nulla e di disapplicarla. Infatti, l’importanza dell’interesse pubblico costituito dalla tutela dei consumatori che si trovano in una situazione d’inferiorità rispetto alle banche e l’esigenza di fornire mezzi adeguati ed efficaci per far cessare l’inserzione di clausole abusive nei contratti stipulati tra un professionista e dei consumatori, impongono che le prerogative del giudice nazionale che constata l’esistenza di una clausola abusiva non possano dipendere dall’applicazione o meno di tale clausola in concreto.

Sempre secondo i giudici di Lussemburgo, spetta al giudice esaminare se la facoltà lasciata all’istituto di credito di estinguere il mutuo e chiedere la restituzione immediata di tutte le somme dipenda dall’inadempimento del consumatore di un obbligo grave ed essenziale nel contesto del rapporto contrattuale, anche in considerazione della durata e dell’importo del mutuo.

Insomma, come dire che non per qualsiasi inadempimento è possibile la risoluzione immediata del mutuo.


note

[1] Corte giustizia UE , sez. I , 26/01/2017 , n. 421


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