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Lo sai che? Come e quando recedere dal contratto di locazione abitativa?

Lo sai che? Pubblicato il 4 ottobre 2013

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> Lo sai che? Pubblicato il 4 ottobre 2013

Affitto: ecco il fac simile con la formula per recedere dal contratto di locazione.

Se la casa è in affitto, uno dei più ricorrenti problemi per entrambe le parti è quello della possibilità di recedere dal contratto prima del termine pattuito. Questo perché, molto spesso, può capitare che il conduttore, per esempio, trovi un alloggio migliore o che il locatore preferisca un inquilino piuttosto che un altro.

Come e in che termini, dunque, si può esercitare il recesso dal contratto di locazione ad uso abitativo?

Innanzitutto affrontiamo il tema della durata della locazione.

La durata minima della locazione a canone libero non può essere inferiore a 4 anni, decorsi i quali il contratto si rinnova automaticamente per un periodo di altri 4 anni (ecco perché, comunemente, si chiama “locazione 4+4”).

Trascorso il secondo ciclo di 4 anni (ossia alla scadenza dell’ottavo anno), vi è un ulteriore rinnovo tacito del contratto se nessuna delle parti attiva la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o chiede la disdetta del contratto (v. dopo).

Le parti sono sempre libere di concordare una durata superiore del contratto (anziché 4+4, per esempio: 5+4, 5+5, 6+6, ecc.) fino a un massimo che, comunque, non può superare i 2 anni successivi alla morte del conduttore.

Il recesso dell’inquilino

Il contratto può prevedere la possibilità, per il conduttore, di recedere dalla locazione in qualsiasi momento.

Se tale clausola, invece, non è stata prevista, il conduttore può recedere solo se ricorrono gravi motivi e, comunque, dando un preavviso di almeno 6 mesi (da comunicarsi con raccomandata a.r. che specifichi le ragioni).

Per il modello di lettera, si veda a fine articolo, nella sezione “In pratica”.

I gravi motivi per il recesso dell’inquilino

Quanto ai “gravi motivi”, deve trattarsi di fatti non solo estranei alla volontà del conduttore, ma anche imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, il cui effetto è rendere oltremodo gravosa la sua persistenza per il conduttore [1]. Ovviamente, detti motivi non possono essere riconducibili alla soggettiva ed unilaterale valutazione del conduttore circa l’opportunità o meno di continuare la locazione [2].

Una “giusta causa” potrebbe essere, per esempio, un trasferimento, un motivo di salute, l’abbandono degli studi universitari, il licenziamento del conduttore dal posto di lavoro, o ancora la presenza in alcuni ambienti dell’appartamento locato di vistosi fenomeni di umidità e di condensa tali da compromettere la salubrità degli ambienti.

Il recesso del locatore

Il locatore, invece, non può recedere liberamente dal contratto e una eventuale clausola che gli attribuisca tale facoltà sarebbe nulla.

Egli però può negare la rinnovazione del contratto alla prima scadenza (cioè dopo i primi 4 anni). In tal caso, lo può fare solo nelle seguenti ipotesi:

a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso proprio: il locatore , persona fisica, può impedire che avvenga la rinnovazione tacita del contratto se ha intenzione di destinare l’immobile ad abitazione oppure ad attività commerciale, artigianale o professionale propria o del coniuge (anche se legalmente separato), dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta. Sono esclusi il coniuge divorziato e il convivente.

c) quando il conduttore dispone di un altro alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

f) quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

COMUNICAZIONE DI RECESSO DEL CONDUTTORE

Da inviarsi a mezzo di raccomandata a.r. sei mesi prima della scadenza

 

(Luogo)…. (data)…..

Oggetto: recesso dal contratto di locazione relativo all’appartamento sito in …. via….

Egr. Sig. …

Con la presente comunico che a far data dal… recedo anticipatamente dal contratto di locazione concluso in data… della durata di…. attualmente in corso e relativo all’appartamento in …. via….

In caso di recesso per gravi motivi:

Tale recesso p esercitato ai sensi dell’art. 3 L. 431/98 stante l’impossibilità di proseguire nel rapporto di locazione in quanto … (specificare il grave motivo sopravvenuto).

In caso di recesso consentito da clausola contrattuale

Tale recesso è esercitato ai sensi dell’art. …. del contratto di locazione.

Le confermo pertanto che entro tale data provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà.

Distinti saluti

Firma…..

note

[1] Cass. sent. n.1560/2005.

[2] Cass. sent. n. 15215/2005.


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10 Commenti

  1. ho affittato un appartamento
    contratto di affitto 4+4
    inizio contratto nel 1999
    quindi nel 2007 sono scaduti gli 8 anni
    ho rinnovato il conttratto per altri 4 anni, quindi fino al 2011
    nel 2011 ho rinnovato il contratto per altri 4 anni, quindi fino al 2015

    qualche giorno fa il mio inquilino mi ha mandato la disdetta, che vuole lasciare l’appartamento a partire da gennaio 2014

    puo?
    o posso costringere l’inquilino a rimanere fino alla scadenza del contratto, ovvero fino al 2015?

    Grazie
    Elisa

    1. Questa è una risposta automatica.
      La ringraziamo per la Sua richiesta.
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  2. Salve, sono un “conduttore” l’anno scorso (1 Aprile 2013) ho stipulato un contratto di affitto, con la modalità cedolare secca, per anni 4+4. Alla stesura del contratto avevo esplicitamente richiesto che “venisse messo per iscritto la possibilità di poter recedere al contratto, secondo le mie necessità, entro tempi brevi”. Nel contratto risulta che “il conduttore ha la facoltà di recedere dal contratto per GRAVI MOTIVI, previo avviso… entro un mese prima della scadenza. Per me, profana in questo campo, è sembrata una buona proposta e ho firmato il contratto. Ora, di recente, si è presentata l’occasione di acquistare una casa e vorrei recedere al contratto e mi sono resa conto che GRAVI MOTIVI implicano un ostacolo non indifferente, di cui, al momento della stipula, non ero cosciente. Come posso risolvere il problema? Cordiali saluti

  3. Salve mi chiamo Sandro sono 4 mesi che abito in un appartamento in affitto e pago 800.00 al mese mi trovo molto male non mi piace l’ambiente e l’appartamento si trova in una via molto trafficata non si dorme cercando in varie parti del posto abbiamo trovato un appartamento di nuova costruzione più grande e di costo 750.00 con la consegna tra 2 mesi posso fare la recensione del contratto per gravi motivi grazie

  4. salve sono un lavoratore con contaratto vitto e alloggio,mi possono togliere l’alloggio senza motivi? grazie

  5. salve, volevo sapere un info. ho acquistato un appartamento a costi elevati in quanto è un parco residenziale ma a distanza di un anno si è rilevato tutt’altro, pieno di studi medici e pubblici e sul regolamento c era scritto il divieto assoluto di apertur di uffici pubblici, il costruttore visto che non ha venduto tutti gli immobili li ha affitatti a uffici iacp (case popolari) e del comune, in piu dovevano attitvare i pannelli solari cosa non fatta, il costrutttore che abita nel parco residenziale cambia giardinieri e non avvisa, senza nessun consenso, fa spese senza far visionare nessun preventivo, non versa i soldi all amministratore e ci staccano il gas e la luce condominiale la vita è diventata impossibile x il via vai di gente che si reca presso gli uffici, si puo fare il recesso di acquisto a distanza di 2 anni????

  6. Salve!!!un consiglio urgente ….siccome il mio contratto e ha 250 euro mensili ..ma pagho 400 mensili…e li ho pagati x 4 anni mentre il mio contratto e ha 250!!!sono sempre stata precisa nei pagamenti ….e qst’anno mi scade il contratto il 4 agosto e la proprietaria mi ha detto che nn mi rinnova il contratto e me ne devo andare ad agosto!!!!ma
    Secondo voi può farlo !!!ho un bimbo piccolo di tre anni ..e sono ragazza madre…nn sono sposata e vivo con il mio compagno…ripeto la domanda puòandarmi via ad agosto se nn mi rinnova il contratto ????oppure posso rinnovarlonio
    Io???grazie mille gentilissimi

  7. salve, io ho una domanda, per il caso di gravi motivi, si quella persona che ha affitato un appartamento e questo si trova nel secondo piano, senza ascensore, ma a l’improviso ha avuto problemi di salute, un problema al cuore, e per questo motivo ha avuto un intervento al cuore molto serio, anche per il fatto che la moglie di questo tizio, ha dei problemi gia che per un inccidente in macchina ha la gamba spacata. Ma il problema e il fatto che lui ha avuto questo intervento al cuore, e il medico ha detto che lo sforzo di prendere le scale sarebbe molto pericoloso per lui, allora puo disdire il contratto d’affitto in anticipo, anche si e in menos di 6 mesi come richiede la legge? i figli di questo qui hanno gia trovato un altro posto dove lui e la moglie possono avitare, ma al piano terreno, gia che per il problema al cuore lui non puo prendere le scale, in questo caso c’e qualche legge che puo aiutare a questa persona, anche per il fatto che si il proprietario si vuoleprendere il denaro della granzia in piu richiede il pagamento dei 6 mesi in anticipo come dice la legge, il propietario puo fare questo o no

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