Come usucapire la servitù di passaggio di un tubo di scarico di camino

Il tubo di scarico del camino di chi abita sotto la mia soffitta passa attraverso la mia soffitta. I lavori furono eseguiti molti anni fa con il consenso del precedente proprietario della soffitta a vantaggio del precedente proprietario dell’appartamento sottostante.

Si è verificata l’usucapione?

Se non ho compreso male:

• attraverso la soffitta che lei ha acquistato transita la canna fumaria che dà sfogo ai fumi provenienti dal camino dell’appartamento sottostante;
• la possibilità di far transitare questa canna attraverso la soffitta fu data dal precedente proprietario della soffitta al precedente proprietario dell’appartamento sottostante.

In una situazione di questo tipo il proprietario dell’appartamento, che scarica i fumi del proprio camino per mezzo di una canna fumaria che passa attraverso la sovrastante proprietà di altro soggetto (cioè che “usa” la proprietà altrui a vantaggio della propria), può usucapire la servitù di passaggio di questa canna (o tubo) se:

• il tubo di scarico dei fumi costituisca un’opera permanente e visibile utilizzata per quello scopo per almeno venti anni continuativi: per poter usucapire la servitù di passaggio del tubo di scarico dei fumi è perciò necessario che il tubo sia apparente, cioè visibile, e che per il periodo continuativo di almeno venti anni, sia stato esercitato lo scarico dei fumi attraverso di esso (in questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenze n. 1.616 del 27 gennaio 2014  e n. 8.498 del 14 aprile 2011);

Preciso che:

• per poter usucapire la servitù di passaggio di un tubo di scarico, è necessario (come abbiamo appena evidenziato) che il tubo sia apparente, cioè visibile; la Corte di Cassazione ha precisato che è considerato visibile anche un tubo di scarico ricoperto da muratura intonacata se però la sua sporgenza è chiaramente percepibile o osservabile dall’esterno (Cassazione sentenza n. 8.498 del 2011);
• sempre la Corte di Cassazione ha affermato che per raggiungere i venti anni di esercizio ininterrotto della servitù (in questo caso di passaggio) l’attuale proprietario del fondo dominante (cioè dell’appartamento sottostante) può unire alla durata del suo possesso la durata del possesso del precedente proprietario anche se nell’atto di acquisto non c’è alcuna menzione della servitù di passaggio.

Riassumendo:

l’attuale proprietario dell’appartamento che sfoga i fumi del suo camino attraverso il tubo che passa nella soffitta è nelle condizioni di poter affermare di aver usucapito il diritto di passare attraverso la soffitta di sua proprietà, se il tubo costituisce (come ho precisato sopra) un’opera permanente e visibile e se lui, unitamente al precedente proprietario hanno esercitato questo passaggio per almeno venti anni ininterrotti.

L’usucapione della servitù va però accertata con sentenza (se non c’è accordo fra le parti) e perciò se lei decidesse di demolire il tubo di scarico è possibile che il proprietario dell’appartamento sottostante avvii una causa per ottenere dal giudice una sentenza che riconosca l’esistenza della servitù a favore del suo appartamento (e a carico della sua soffitta) ed il ripristino della situazione precedente se nel frattempo la demolizione fosse già conclusa.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte