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Locazione: per i miglioramenti all’immobile, il conduttore vanta un’indennità?

24 settembre 2013


Locazione: per i miglioramenti all’immobile, il conduttore vanta un’indennità?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 24 settembre 2013



Che succede se l’inquilino ha effettuato, sull’immobile in affitto, dei miglioramenti, delle addizioni o delle innovazioni?

 

Capita non raramente che l’inquilino, nel corso della locazione di un’abitazione, apporti delle modifiche all’appartamento. Tali modifiche possono essere dei miglioramenti oppure delle semplici addizioni (ossia l’aggiunta di elementi stabili o semi-stabili all’immobile) o delle vere e proprie innovazioni.

In tali casi, che diritti può vantare il conduttore di chiedere al padrone di casa la restituzione delle somme così spese?

Vediamo nel dettaglio le singole ipotesi.

Miglioramenti

In generale, il conduttore può apportare miglioramenti all’immobile locato: può cioè realizzare interventi che aumentino la qualità o il valore economico del bene [1].

Egli però deve sempre

– osservare la diligenza del buon padre di famiglia

– non mutare la destinazione d’uso della cosa.

Salvo che il contratto preveda diversamente, il conduttore non ha diritto a una indennità per i miglioramenti apportati [2]. È possibile però compensare i miglioramenti e i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave. Questo vuol dire, per esempio, che se il conduttore ha speso 100 euro per migliorare l’immobile e nello stesso tempo ha apportato (senza colpa grave) un danno da 100 euro, egli non deve niente al padrone di casa.

Se il locatore acconsente o approva espressamente i miglioramenti (l’approvazione può essere sia preventiva che successiva, mediante ratifica della loro esecuzione) deve pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore della cosa al tempo della riconsegna.

Invece, la semplice tolleranza non è sufficiente a garantire l’indennità al conduttore.

Questo significa che l’approvazione deve essere espressa.

A tal fine, è consigliabile che l’inquilino, prima di effettuare migliorie all’appartamento, faccia firmare al locatore una dichiarazione in cui questi accetta ed approva espressamente le modifiche all’immobile, in tal modo impegnandosi anche a pagare la relativa indennità.

Ai fini del calcolo dell’ammontare dell’indennità, il maggior valore della cosa è dato dalla differenza tra il valore del bene prima dell’esecuzione delle opere e quello risultante al momento della riconsegna.

Il conduttore può richiedere tale indennità al momento della riconsegna della cosa, poiché solo in tale occasione è possibile effettuare un’utile comparazione tra l’importo delle spese sostenute e l’incremento di valore conseguito dalla cosa locata [3].

Addizioni

Oltre alle migliorie, il conduttore può anche fare delle addizioni all’immobile. Le addizioni sono quelle opere che, pur unite o incorporare al bene, non si fondono con esso, conservando la loro autonomia ed individualità.

Anche in questo caso, il conduttore deve sempre

– osservare la diligenza del buon padre di famiglia

– non mutare la destinazione d’uso della cosa.

A seconda della natura di tali opere:

1) se le addizioni sono facilmente separabili (ad esempio, tende da sole):

– il locatore può decidere di trattenerle, pagando al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

Tale indennità è soggetta a rivalutazione monetaria.

– se il locatore non esercira il diritto di trattenere le addizioni, il conduttore può toglierle alla fine della locazione, se ciò non arreca danno alla cosa stessa, oppure lasciarle.

La faoltà del conduttore di togliere le addizioni può essere esercitata anche dopo la cessazione della locazione, in quanto la legge non fissa un termine per l’esercizio di tale diritto [4].

Nel caso in cui le addizioni non vengano rimosse dal conduttore e queste comportino un deterioramento della cosa locata, il locatore può chiedere il risarcimento del danno mediante l’eliminazione da parte del conduttore delle opere abusivamente eseguite;

2) se le addizioni non sono separabili dall’immobile senza che questo ne subisca un pregiudizio (ad esempio l’impianto di aria condizionata) il locatore ne diventa proprietario.

In tal caso non spetta, di regola, l’indennizzo al conduttore, ma se l’addizione determina un miglioramento del bene si applica la disciplina dei miglioramenti appena vista.

Innovazioni

In generale, il conduttore può compiere innovazioni purché non alterino o modifichino la struttura e la destinazione dell’immobile [5].

Il contratto può comunque prevedere un divieto di innovazioni o un obbligo del conduttore di ottenere una preventiva autorizzazione.

Una clausola può permettere al conduttore di apportare le modifiche necessarie ad un più proficuo sfruttamento dell’immobile.

Salvo diversa previsione del contratto, la legge consente al locatore di eseguire solo quelle innovazioni che non diminuiscano in misura apprezzabile la possibilità di godere del beme da parte del conduttore.

In caso di violazione di tale divieto, il conduttore può domandare:

– l’adempimento (quindi l’esecuzione forzata) dell’obbligo di non fare le addizioni

– la risoluzione del contratto

– oppure la riduzione del canone

In ogni caso, egli può sempre chiedere il risarcimento del danno. Può inoltre agire contro il locatore con l’azione di spoglio per chiedere di essere reintegrato nella detenzione della cosa o richiedere un provvedimento d’urgenza [6] per evitare pregiudizio irreparabili.

 

note

 

[1] Trib. Salerno sent. del 14.01.2003.

[2] Cass. sent. n. 6158/1998.

[3] Cass. sent. n. 11551/1998.

[4] Cass. sent. n. 14871/2000.

[5] Cass. sent. n. 3343/2001.

[6] Art. 700 cod. proc. civ.


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2 Commenti

  1. UN MIGLIORAMENTO NON PIU’ SEPARABILE (INFISSI, PARQUET, RIFACIMENTO BAGNO E CUCINA) EFFETTUATI NEL 2000 PER UN IMPORTO DI CA. 30 ML. DI LIRE SU UN IMMOBILE DI UN VALORE IN QUELL’ANNO DI CA. 80 ML CHE INDENNIZZO COMPORTEREBBE SE OGGI LO STESSO IMMOBILE VALUTA 105.000 EURO (SENZA IL MIGLIORAMENTO IL VALORE SAREBBE INVECE DI CA. 80.000 EURO)
    GRAZIE

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