Diritto e Fisco | Articoli

Rifacimento facciata edificio condominiale: maggioranza assembleare

25 Febbraio 2020
Rifacimento facciata edificio condominiale: maggioranza assembleare

Approvazione lavori di ristrutturazione dei muri del palazzo: quanti voti e millesimi sono necessari alla riunione di condominio? 

L’amministratore ha indetto una riunione per deliberare il rifacimento della facciata dell’edificio condominiale: quale maggioranza occorre per approvare i lavori e dare l’incarico alla ditta edile? Cerchiamo di fare chiarezza su tali aspetti, resi ancora più interessanti dalle agevolazioni fiscali previste dalla normativa sulle ristrutturazioni e sul risparmio energetico. Ma procediamo con ordine.

Convocazione assemblea straordinaria

Trattandosi di lavori eccezionali e di notevole entità è innanzitutto necessario che l’amministratore indica una assemblea straordinaria che, come noto, richiede delle maggioranze più solide sia in prima che seconda convocazione. 

È poi indispensabile che l’ordine del giorno, contenuto nell’avviso di convocazione dell’assemblea (da comunicare almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione), sia chiaro nell’indicare l’oggetto della delibera e il tipo di lavori che si intende deliberare. 

Fondo spese

Quando l’assemblea delibera una manutenzione straordinaria e la spesa relativa, è necessario che contestualmente deliberi la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Se i lavori sono eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti. 

La mancata costituzione del fondo spese implica la possibilità di bloccare i lavori condominiali. La giurisprudenza ritiene infatti invalida – e, quindi, annullabile – la votazione con cui l’assemblea di condominio approva i lavori straordinari se prima non ha deciso la costituzione del fondo speciale. Leggi sul punto Rateizzazione lavori straordinari condominiali. 

Maggioranze lavori straordinari in condominio 

In generale, le riparazioni straordinarie di notevole entità richiedono, sia in prima che in seconda convocazione, la doppia maggioranza: a) il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea; b) i quali devono avere almeno la metà dei millesimi dell’edificio [1]. 

Se, invece, si tratta di riparazioni straordinarie non di notevole entità (si pensi alla sostituzione della chiave del portone condominiale) è richiesta in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno la metà dei millesimi mentre, in seconda convocazione, è sufficiente il voto favorevole della metà degli intervenuti che rappresentino almeno i 334 millesimi dell’edificio (ossia più di un terzo).  

Cosa fare prima di decidere i lavori facciata edificio condominiale 

Vediamo ora, più nel dettaglio, quali sono le maggioranze richieste per l’approvazione dei lavori straordinari di rifacimento della facciata condominiale, lavori che, come anticipato in apertura, sono collegati alle detrazioni fiscali.

Prima ancora di deliberare i lavori, occorre dare incarico ad un tecnico per studiare e prospettare soluzioni, possibili costi, fare un capitolato su cui chiedere preventivi a imprese per le soluzioni scelte, anche in base ai costi. In un’assemblea successiva, si voterà la delibera definitiva, scegliendo impresa e tipo di lavoro, stipulando i relativi contratti in modo da avviare (e magari finire) i lavori prima delle ferie estive o entro fine anno, presentando i permessi edilizi necessari per gli interventi sulle facciate.

In caso di vendita dell’appartamento, la partecipazione alle spese spetta a colui che era proprietario nel momento in cui l’assemblea ha deliberato l’avvio delle opere (delegando l’amministratore a firmare il contratto di appalto), a prescindere dal fatto che i lavori siano stati avviati in un momento successivo o che le stesse quote siano state riscosse solo a vendita effettuata. 

Quindi, se il venditore ha partecipato all’assemblea di approvazione dei lavori, su di lui competono i relativi oneri millesimali. 

Maggioranza per lavori facciata edificio condominiale 

Il rifacimento della facciata condominiale rientra tra le opere di manutenzione straordinaria, da approvare, pertanto, con un numero di voti (teste) che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio [1].

Tuttavia, se si tratta di interventi in facciata su edifici volti al contenimento del consumo energetico (si pensi alla delibera che decide l’installazione di un cappotto termico), individuati da un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le relative decisioni condominiali è necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea (teste), con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio [2].

Come anticipato sopra, contestualmente all’approvazione del mandato, all’amministratore, a firmare il contratto di appalto con la ditta edile l’assemblea deve deliberare obbligatoriamente la costituzione di un fondo speciale per i lavori straordinari ed i condòmini devono versare le quote a loro carico prima dell’inizio dei lavori. Il fondo può essere costituito anche per i singoli pagamenti ossia sulla base dei SAL (stato avanzamento lavori) sempre che il contratto con l’impresa preveda il pagamento in base allo stato di avanzamento dei lavori.

Ripartizione spese di rifacimento facciata del condominio 

La spesa deve essere ripartita tra tutti i condomini, ad esclusione di quelle inerenti ai balconi che sono invece di pertinenza di ciascun singolo condomino e che vanno pagati individualmente. Solo i lavori relativi agli aspetti decorativi e ai fregi dei balconi (ad esempio, le fioriere in muratura o i parapetti in vetro) sono imputabili al condominio e, quindi, da spalmare secondo millesimi, anche tra coloro che non hanno balconi.


note

[1] Art. 1136 c. 4 cod. civ. Cass. 23 gennaio 2017 n. 1653.

[2] Art. 26 della legge 10/1991, co. 2


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube