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Revoca amministratore condominio: maggioranza

25 Febbraio 2020
Revoca amministratore condominio: maggioranza

Procedura di revoca per giusta causa o senza motivo dell’amministratore: come il singolo condomino può rivolgersi al giudice se non si raggiungono i quorum.

Sei in forte contrasto con l’amministratore del tuo condominio. Ne vorresti l’immediato allontanamento, ma alcuni condomini non sono d’accordo mentre altri sono semplicemente indifferenti alle questioni interne alla gestione. Ti chiedi allora quale sia la maggioranza per la revoca dell’amministratore di condominio. Cerchiamo di fare chiarezza sul punto.

Quando revocare l’amministratore di condominio?

Ci sono due modi per revocare l’amministratore di condominio. 

La prima, anche detta revoca assembleare, si verifica quando viene a mancare la fiducia. Si tratta, quindi, di una valutazione discrezionale, che non trova però giustificazione in veri e propri comportamenti illegittimi. Può intervenire in qualsiasi momento dell’incarico senza bisogno di preavviso. Non è neanche necessario fornire motivazioni; la revoca assembleare, infatti, può essere decisa dall’assemblea anche senza giusta causa.

La revoca deve essere deliberata dall’assemblea a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi. 

La giurisprudenza è orientata nel ritenere che spetti all’amministratore revocato il risarcimento del danno per la cessazione del contratto: risarcimento pari ai compensi che altrimenti questi avrebbe percepito in caso di prosecuzione dell’incarico.

Se manca la maggioranza non c’è altro modo di mandare via l’amministratore, neanche ricorrendo al tribunale. 

Il secondo caso di revoca dell’amministratore è per giusta causa ossia per violazione dei più importanti doveri che gli spettano per legge. In tal caso, bisogna fornire la motivazione, non è dovuto il preavviso e neanche il risarcimento del danno. Si pensi all’amministratore che:

  • non ha aperto il conto corrente condominiale o non vi ha fatto transitare i soldi percepiti dai condomini;
  • non ha indetto almeno una volta all’anno l’assemblea;
  • non cura la riscossione degli oneri condominiali dai morosi;
  • ha commesso gravi irregolarità fiscali;
  • ha omesso di dare notizia, in tempi celeri, all’assemblea di aver ricevuto mediante notifica un atto di citazione o un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbita dalle sue attribuzioni;
  • non ha presentato il rendiconto della gestione;
  • ha gestito il conto secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini.

Anche in questo caso, però, è necessario un voto dell’assemblea secondo le stesse maggioranze previste per la revoca senza giusta causa ossia: 

  • 50%+1 degli intervenuti in assemblea;
  • che rappresentino almeno la metà dei millesimi del condominio. 

Che succede se non c’è la maggioranze per la revoca dell’amministratore di condominio?

Nel paragrafo precedente abbiamo visto che, sia in caso di revoca assembleare che per quella dovuta a giusta causa, è sempre necessaria la duplice condizione della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio. 

Ma che succede se l’assemblea non raggiunge tali quorum deliberativi? Nella sola ipotesi di revoca per giusta causa (ossia per gravi violazioni commesse dall’amministratore) il singolo condomino può rivolgersi al tribunale e agire per la revoca giudiziale. 

Come chiarito di recente dalla Cassazione [1], il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio riveste carattere eccezionale ed urgente, in quanto sostitutivo della volontà assembleare e attivabile anche su iniziativa del singolo condomino. Essendo un procedimento ispirato alla rapida ed efficace tutela di una corretta gestione condominiale, esso non richiede la partecipazione del condominio o di altri condomini: in pratica, non c’è bisogno di citare in causa tutti i condomini. Il giudizio si terrà solo tra l’amministratore e il ricorrente (in termini tecnici, si dice che non c’è alcun litisconsorzio necessario).

La parte che perde il giudizio paga le spese processuali. Quindi, il condominio non subirà alcuna conseguenza se uno dei condomini dovesse fare causa all’amministratore per ottenerne la revoca e il giudice non dovesse accogliere il ricorso. 

Invece, in caso di accoglimento della domanda giudiziale, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

Procedimento per revoca amministratore di condominio 

Il tribunale, sentito l’amministratore condominiale in camera di consiglio, emette un decreto motivato, che accoglie o rigetta la richiesta di revoca.

È discusso se, prima della domanda giudiziale di revoca, sia necessario esperire o meno la mediazione obbligatoria, se cioè la mediazione sia una condizione di procedibilità della domanda.


note

[1] Cass. ord. n. 2696/2020.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 24 ottobre 2019 – 21 febbraio 2020, n. 4696

Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

Il ricorrente V.E. impugna, articolando un unico motivo di ricorso ex art. 111 Cost., il decreto del 1 febbraio 2018 della Corte d’Appello di Salerno, che ha respinto il reclamo proposto dal medesimo Voza avverso il provvedimento del Tribunale di Salerno reso in data 14 giugno 2017, con il quale era stata rigettata la sua domanda di revoca giudiziale di I.G. dall’incarico di amministratore del Condominio Palazzo Imperiale di via G. Rossini 18, Eboli.

Resistono con distinti controricorsi l’amministratore I.G. , nonché C.P. , G.A. , C.G. , R.D. , G.C. , P.M. , C.C. , C.E. , L.A. , S.G. e Gianmarino Chiappa, tutti e undici condomini del Condominio Palazzo Imperiale, intervenuti adesivamente rispetto alla posizione dell’amministratore nel giudizio di revoca. La revoca dell’amministratore I.G. era stata richiesta dal condomino E.V. per la mancata esibizione di documentazione richiesta da quest’ultimo, ed in particolare del registro di anagrafe condominiale. Il Tribunale di Salerno rigettò la domanda di revoca e condannò V.E. al pagamento delle spese processuali sostenute dal resistente e dagli interventori adesivi. La Corte d’Appello di Salerno, pronunciando sul reclamo di V.E. , ha affermato l’ammissibilità dell’intervento dei singoli condomini nel giudizio di revoca, finalizzato alla “tutela di dati personali e riservati”, “interesse autonomo da quell’amministratore ma compatibile con quello da costui affermato nel giudizio”, dando così luogo ad una “ipotesi di litisconsorzio facoltativo successivo, perché realizzato in corso di giudizio”. I giudici del reclamo hanno poi condannato il soccombente V.E. a rimborsare a tutte le controparti le spese processuali.

L’unico motivo di ricorso di V.E. deduce la violazione dell’art. 91 c.p.c., art. 105 c.p.c., comma 2 e art. 737 c.p.c. e ss., art. 1129 c.c. e art. 64 disp. att. c.p.c., avendo il decreto impugnato erroneamente ammesso la partecipazione dei singoli condomini interventori al giudizio di revoca dell’amministratore di condominio e conseguentemente liquidato in loro favore le spese processuali. Il ricorso di V.E. non era stato rivolto nei confronti di I.G. , amministratore convenuto nel giudizio di revoca.

L’intervento adesivo volontario, ex art. 105 c.p.c., di C.P. , G.A. , C.G. , R.D. , G.C. , P.M. , C.C. , C.E. , L.A. , S.G. e Ch.Gi. – pur ricorrendo un’ipotesi di cause sostanzialmente scindibili – ha però dato luogo ad un litisconsorzio necessario processuale, e perciò la causa deve considerarsi inscindibile in sede di impugnazione nei confronti della parte originaria I.G. , ancorché la decisione concerna le sole spese di lite, trattandosi di capo accessorio che condivide il ravvisato carattere di inscindibilità processuale della causa principale (arg. da Cass. Sez. 2, 06/05/2015, n. 9150; Cass. Sez. 2, 09/05/2018, n. 11156; Cass. Sez. 2, 26/09/2017, n. 22370). È stata perciò disposta ed eseguita l’integrazione del contraddittorio mediante notificazione del ricorso, ex art. 331 c.p.c., a I.G. , il quale si difende con controricorso.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

Il ricorrente ed i condomini controricorrenti hanno presentato memorie ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., comma 2.

Secondo consolidato orientamento di questa Corte, è inammissibile il ricorso per cassazione, ai sensi dell’art. 111 Cost., avverso il decreto con il quale la corte d’appello provvede sul reclamo avverso il decreto del tribunale in tema di revoca dell’amministratore di condominio, previsto dagli art. 1129 c.c. e art. 64 disp. att. c.c., trattandosi di provvedimento di volontaria giurisdizione; tale ricorso è, invece, ammissibile soltanto avverso la statuizione relativa alla condanna al pagamento delle spese del procedimento, concernendo posizioni giuridiche soggettive di debito e credito discendenti da un rapporto obbligatorio autonomo (Cass. Sez. 6 – 2, 11/04/2017, n. 9348; Cass. Sez. 6 – 2, 30/03/2017, n. 8283; Cass. Sez. 6 – 2; Cass. Sez. 6 – 2, 01/07/2011, n. 14524; Cass. Sez. U, 29/10/2004, n. 20957).

Va inoltre osservato in premessa come il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio, che può essere intrapreso su ricorso di ciascun condomino, riveste un carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore. Non è quindi ammessa la partecipazione al giudizio del condominio o degli altri condomini: interessato e legittimato a contraddire è soltanto l’amministratore, non sussistendo litisconsorzio degli altri condomini (Cass. Sez. 2, 22/10/2013, n. 23955; Cass. Sez. 2, 23/08/1999, n. 8837). Il giudizio è improntato a rapidità, informalità ed ufficiosità, potendo, peraltro, il provvedimento essere adottato “sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente” (art. 64 c.c. disp. att., comma 1). Il decreto del tribunale di revoca incide, quindi, sul rapporto di mandato tra condomini ed amministratore al culmine di un procedimento camerale plurilaterale, nel quale, tuttavia, l’intervento giudiziale è pur sempre diretto all’attività di gestione di interessi.

Il procedimento diretto alla revoca dell’amministratore di condominio soggiace, dunque, al regolamento delle spese ex art. 91 c.p.c., regolamento i cui effetti devono però esaurirsi nel rapporto tra il condomino istante e l’amministratore, uniche parti legittimate del peculiare rapporto processuale.

Ne consegue che, nel caso di specie, a differenza di quanto affermato dalla Corte d’Appello di Salerno, era inammissibile l’intervento dei singoli condomini nel giudizio di revoca, benché, come si sostiene nell’impugnato decreto, finalizzato alla “tutela di dati personali e riservati”, ovvero alla salvaguardia di un “interesse autonomo da quell’amministratore ma compatibile con quello da costui affermato nel giudizio”. Le considerazioni, svolte ancora nella memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 2, dai condomini controricorrenti, circa l’avvertita “esigenza di difendere in giudizio un proprio specifico interesse, ovvero quello alla tutela dei dati personali,” che sarebbe stato pregiudicato dall’eventuale revoca dell’amministratore, non tengono conto della essenziale delimitazione del procedimento camerale di revoca dell’amministratore di condominio, il quale, come già ricordato, non ha carattere decisorio ed incide unicamente sul rapporto corrente tra condominio ed amministratore, senza precludere nè a quest’ultimo, nè tanto meno ai singoli condomini, la tutela giurisdizionale piena dei propri diritti in un ordinario giudizio contenzioso di cognizione.

Era quindi altresì da negare il diritto dei singoli condomini interventori a conseguire la ripetizione delle spese processuali sostenute, invece disposta nell’impugnato determinando un compenso unico rispetto a quello legittimamente liquidato all’amministratore I. .

Deve perciò accogliersi il ricorso e il decreto impugnato va cassato, limitatamente alla statuizione sulle spese processuali liquidate in favore dei singoli condomini interventori, con rinvio alla Corte d’Appello di Salerno, che, in diversa composizione, riesaminerà la causa uniformandosi ai principi richiamati e tenendo conto dei rilievi svolti, e regolerà anche le spese del giudizio di legittimità. Il giudice di rinvio provvederà anche sulla domanda di restituzione proposta dal ricorrente nella memoria ex art. 380 bis c.p.c., comma 2.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa il decreto impugnato nei limiti della censura accolta e rinvia alla Corte d’Appello di Salerno in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

 


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