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La trascrivibilità degli accordi di mediazione in tema di usucapione

Pubblicato il 23 settembre 2013

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> Pubblicato il 23 settembre 2013

Le novità introdotte dal D.L. 21 giugno 2013 n. 69, convertito con modificazioni nella L. 9 agosto 2013 n. 98

Avv. Viviana Lattarulo del foto di Taranto vivianalattarulo@alice.it

La legge 9 agosto 2013 n. 98 ha introdotto, tra le altre, un’importante innovazione riguardante la trascrivibilità degli accordi di mediazione.

Infatti ha inserito il numero 12-bis) nell’ambito dell’art. 2643 del Codice Civile, rubricato “Atti soggetti a trascrizione”,  per effetto del quale, a seguito della modifica:

Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:

….

12-bis) gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato“.

La disposizione testè introdotta intende pertanto porre fine alla situazione di estrema incertezza creatasi negli operatori, primi fra tutti gli stessi Organismi di mediazione, in ordine alla problematica della trascrizione degli accordi di mediazione contenenti il riconoscimento, da parte del precedente proprietario convenuto in mediazione, dell’intervenuto acquisto per usucapione da parte dell’attore della proprietà o altri diritti reali su beni immobili.

Infatti, la prevalente giurisprudenza (fra tutti, non può non citarsi, per la rilevanza anche mediatica che ha ricevuto, il decreto del Tribunale di Roma cron. 6563 del 22 luglio 2011, R.G. 6188/2011), e la dottrina pressoché unanime, principalmente di ispirazione notarile, hanno esaurientemente evidenziato come un accordo di mediazione (ma il discorso è ovviamente valido per qualsiasi atto o negozio giuridico con lo stesso contenuto) sia intrinsecamente inidoneo ad accertare, con efficacia anche nei confronti dei terzi, un effetto legale di così grande rilevanza quale l’acquisto per usucapione della proprietà o altro diritto reale su beni immobili.  In estrema sintesi, si è chiarito come l’usucapione, costituendo un modo di acquisto della proprietà a titolo originario – e che pertanto non discende dalla posizione giuridica del precedente titolare del diritto usucapito, dalla quale è anzi assolutamente indipendente – costituisce l’effetto legale di una fattispecie i cui presupposti,  tra l’altro, sono completamente estranei alla sfera giuridica e cognitiva del presunto usucapito, al quale non è dato in alcun modo, ad esempio, di conoscere se il possesso sul bene sia stato esercitato da altri, per quale durata, se in buona fede o meno.  Di modo che risultano irrilevanti le dichiarazioni, di scienza o negoziali, dell’ipotetico usucapito, allo scopo di provare l’avvenuta usucapione, se non rafforzate da ulteriore evidenza probatoria, che spetta solo al giudice di valutare, emettendo, in caso di esito positivo della valutazione, la sentenza dichiarativa del’usucapione. Senza dimenticare che l’eventuale negozio di accertamento dell’usucapione, se ammissibile, sarebbe idoneo ad incidere le posizioni giuridiche soggettive anche di terzi assolutamente estranei alla ipotizzata vicenda negoziale usucapiente-usucapito (si pensi per tacer d’altro agli eventuali titolari di diritti reali di garanzia iscritti contro il precedente titolare del diritto usucapito), i quali si troverebbero facilmente esposti ad effetti dirompenti senza alcuna tutela, ed anzi potrebbero facilmente essere vittime di frodi tese proprio a pregiudicarne i diritti, con danno evidente della sicurezza nella circolazione giuridica dei beni, particolarmente quando tali accordi simulati fossero resi opponibili a terzi con il mezzo della loro trascrizione.

Si può pertanto facilmente immaginare come la recentissima novella legislativa, nella sua estrema laconicità, sia destinata a riaccendere dispute dottrinarie e giurisprudenziali che essa avrebbe inteso invece porre definitivamente a tacere.

Non può certamente negarsi che la previsione testuale della trascrivibilità di un accordo negoziale avente un determinato contenuto, descritto dalla norma, sia un importante elemento per sostenere  la conformità di tale contenuto negoziale all’ordinamento giuridico, e quindi la sua piena legittimità.

Anzi, come detto, è stato molto probabilmente proprio questo l’intento ricercato dal legislatore, in analogia con una tecnica normativa già utilizzata con l’introduzione dell’art. 2645-ter C.C, in tema di trascrizione di vincoli di destinazione, istituto fino ad allora innominato e del quale la legge non dà alcuna definizione precisa, limitandosi a prevederne la trascrizione (nei limiti ivi previsti), e a tratteggiarne alcuni caratteri di disciplina sostanziale.

Tuttavia, la notevole problematicità “ontologica” dell’atto di accertamento negoziale dell’usucapione, e la sua confliggenza con alcuni principi fondamentali dell’ordinamento giuridico, così  come sinteticamente si è cercato di evidenziare nella precedente analisi, costituiscono probabilmente ostacoli che trascendono, vanno al di là della pur (precedentemente) controversa tematica della trascrizione di tali atti, l’unica evidentemente avuta di vista dal legislatore. Per cui non resta che attendere che sia la prassi operativa degli Organismi di mediazione, prevedibilmente in stretta connessione con i pubblici ufficiali autenticanti, a scoprire se gli ostacoli che hanno sino ad ora impedito l’operatività di tale particolare figura siano stati davvero eliminati dalla novella legislativa, o se questa non sollevi in realtà maggiori problemi di quelli che intende risolvere.


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