L’esperto | Articoli

Ristrutturazione: ultime sentenze

8 Aprile 2020
Ristrutturazione: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: ristrutturazione edilizia; problemi di statica, antisismici o igienico – sanitari; realizzazione di opere edilizie dopo l’ultimazione del fabbricato; opere di ristrutturazione.

Detrazione d’imposta per le ristrutturazioni edilizie

I progetti oggetto di due Dia ma presentati nello stesso periodo e dallo stesso tecnico, tali da esprimere l’unitarietà degli interventi non possono considerarsi autonomi con conseguente applicazione dell’unico limite stabilito ai fini della detrazione d’imposta per le ristrutturazioni edilizie.

I progetti oggetto di due Dia distinte ma presentati nello stesso periodo e dallo stesso tecnico, tali da esprimere l’unitarietà degli interventi, l’uno prosecuzione dell’altro in un unitario progetto, non possono considerarsi autonomi, con conseguente applicazione dell’unico limite stabilito dalla legge su cui calcolare la detrazione d’imposta per spese di ristrutturazione edilizia.

Comm. trib. reg. Milano, (Lombardia) sez. XXI, 30/10/2019, n.4280

L’intervento di demolizione e ricostruzione

L’intervento di demolizione e ricostruzione che non rispetta la sagoma dell’edificio preesistente, intesa quest’ultima come la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale, configura un intervento di nuova costruzione e non di ristrutturazione edilizia, per il quale è necessario il permesso di costruire.

Consiglio di Stato sez. II, 25/10/2019, n.7289

La ricostruzione di un rudere

Il ricupero o la ricostruzione di un rudere è riconducibile nell’alveo della ristrutturazione edilizia, qualora sia possibile accertarne la preesistente consistenza, ovvero, in mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da ricuperare, in quello della nuova costruzione; in particolare, la mancata conservazione delle caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente, tra cui la sagoma, comporta che l’intervento fuoriesca dalla categoria della ristrutturazione edilizia, configurando una nuova costruzione.

T.A.R. Genova, (Liguria) sez. I, 21/10/2019, n.782

Elementi strutturali dell’edificio

Nella ristrutturazione edilizia è necessaria la preesistenza di un fabbricato ben identificabile nella sua consistenza e nella sua planimetria, potendo procedere con sufficiente grado di certezza alla ricognizione degli elementi strutturali dell’edificio, in modo tale che esso possa essere individuato nei suoi connotati essenziali, come identità strutturale in relazione anche alla sua destinazione.

Consiglio di Stato sez. VI, 16/10/2019, n.7046

Interventi di ristrutturazione edilizia

Nella ristrutturazione edilizia devono essere ricompresi gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi, attraverso una serie di interventi che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. VIII, 11/10/2019, n.4835

L’ampliamento e la ristrutturazione edilizia

L’art. 39 bis, comma 3, l. rg. Friuli Venezia Giulia n. 19/2009 reca deroghe ai limiti di volume, prescritti dagli strumenti urbanistici, tra l’altro, per l’ampliamento e per la ristrutturazione edilizia, compresa la demolizione e ricostruzione, purchè questa sia giustificata dalla necessità di debordare dalla sagoma esistente che dia luogo ad « obiettive ed improrogabili » criticità di ordine statico.

In altri termini, la norma ammette la ristrutturazione in deroga, mediante demolizione e ricostruzione, se l’ampliamento connesso alla ristrutturazione può dar luogo ai citati problemi di statica, antisismici o igienico-sanitari (come nella fattispecie de qua, nella quale l’ampliamento delle villette all’esterno della sagoma esistente e, cioè, in un unico e diverso corpo edilizio, non poteva che avvenire — dal punto di vista statico ed antisismico — mediante la loro demolizione e ricostruzione).

T.A.R. Trieste, (Friuli-Venezia Giulia) sez. I, 03/10/2019, n.414

La modificazione della luce interna rientra negli interventi di ristrutturazione edilizia?

L’intervento edilizio che comporta la modificazione della luce interna, con conseguente aumento di volumetria, nonché la modificazione dell’altezza massima esterna e, di conseguenza, della sagoma, non può essere qualificato come manutenzione straordinaria o risanamento ed adeguamento strutturale, esso infatti rientra negli interventi qualificabili come ristrutturazione edilizia, soggetti a titolo edilizio.

Consiglio di Stato sez. VI, 02/10/2019, n.6613

Interventi di nuova costruzione

Ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.1), d.P.R. n. 380/2001, sono interventi di nuova costruzione la realizzazione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli all’esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lett. e.6. Conseguentemente, l’intervento edilizio che ha comportato l’edificazione sul cordolo, sul quale poggia la nuova copertura, posta ad una altezza superiore a quella preesistente, con l’intento di sfruttare il sottotetto, non integra una ristrutturazione edilizia.

T.A.R. Milano, (Lombardia) sez. II, 01/10/2019, n.2087

Ristrutturazione edilizia e permesso di costruire

Una struttura di copertura di un terrazzo della superficie di 35 mq., costituita da tre pilastri e pali in legno con intelaiatura orizzontale dello stesso materiale e copertura in materiale plastico, per le dimensioni obiettivamente non esigue e l’assenza dei requisiti della precarietà e della facile amovibilità, non può rientrare nella categoria della cosiddetta “edilizia libera” e non può, quindi, essere qualificata come pergotenda; al contrario, è un intervento di ristrutturazione edilizia, necessitante, come tale, del permesso di costruire .

T.A.R. Catanzaro, (Calabria) sez. II, 25/09/2019, n.1611

Il mutamento di destinazione d’uso 

Con riferimento al mutamento di destinazione di uso di un immobile attuato attraverso la realizzazione di opere edilizie, deve evidenziarsi che, qualora esso venga realizzato dopo l’ultimazione del fabbricato e durante la sua esistenza, si configura in ogni caso un’ipotesi di ristrutturazione edilizia.

T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 20/09/2019, n.11155

Ristrutturazione edilizia: caratteri distintivi

La ristrutturazione edilizia, per essere tale e non coincidere con una nuova costruzione, deve conservare le caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente quanto a sagoma, superfici e volumi.

Consiglio di Stato sez. II, 12/08/2019, n.5663

Appalto: la garanzia per vizi 

In tema di contratto d’appalto, l’art. 1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.

Tribunale Milano sez. VII, 08/08/2019, n.7820

La realizzazione di un soppalco

La realizzazione di un soppalco costituisce un intervento la cui consistenza deve essere apprezzata caso per caso, conseguentemente sarà riconducibile all’ambito della ristrutturazione edilizia, qualora sia idoneo a generare un maggiore carico urbanistico mentre, nel caso in cui i lavori siano tali da comportare una superficie accessoria, non utilizzabile per il soggiorno delle persone, potrà considerarsi un intervento minore.

Consiglio di Stato sez. II, 05/08/2019, n.5518



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

6 Commenti

  1. Sto considerando di concedere in locazione (a un officina meccanica snc confinante che vuole allargarsi),un capannone da ristrutturare. Dal momento che come privato non scarico né costi né Iva, potrei proporgli di effettuare la ristrutturazione a sue spese e iniziare a percepire il canone dopo alcuni mesi (ad esempio, 12) dall’inizio della locazione o una riduzione dello stesso per un certo periodo di tempo. Le chiedo: ai fini fiscali (Irpef, Imposta di registro) andrei a pagare in base al reddito/canone effettivo percepito dalla locazione?

    1. Nonostante non vi siano molte liti in corso fra amministrazione finanziaria e contribuenti a tal riguardo, la giustizia tributaria si è già occupata della materia, anche recentemente. A rigor di logica, il controvalore delle spese di ristrutturazione sostenute dal conduttore per sistemare l’immobile concesso in locazione dovrebbe essere considerato un reddito per il locatore.In tal senso, si esprime anche la giurisprudenza costante della Corte di Cassazione che ritiene che i lavori di ristrutturazione effettuati su di un edificio si risolvano in un vantaggio per il proprietario dell’edificio stesso.Tuttavia, non basta la logica di cui sopra, né la costante giurisprudenza indicata, per ritenere imponibile detto controvalore in capo al proprietario dell’immobile. Infatti, è necessario anche che sia provato il collegamento diretto ed immediato fra le spese di ristrutturazione ed il canone concordato fra le parti.Una recentissima sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Roma, la n. 15901 del 12.10.2017, ha stabilito che al proprietario non possa essere imputato alcun vantaggio quando nel contratto non esista un preciso legame fra il canone concordato e le spese di ristrutturazione – con il loro relativo valore – in capo al conduttore.Nel caso esaminato dai giudici, il conduttore assumeva alcune obbligazioni che gli consentivano di usufruire di un canone ridotto per i primi anni di contratto e poi il canone veniva portato a regime entro la prima scadenza. Questa strategia contrattuale per altro è già largamente utilizzata da tutti i professionisti in quanto, nella realtà operativa, il rischio più rilevante non è tanto la tassazione del presunto provento da maggior valorizzazione dell’immobile ristrutturato, quanto le eventuali cause civili che potrebbero radicarsi fra le parti a causa dell’obbligo giuridico che ha il proprietario di mettere a disposizione del conduttore un immobile adatto all’uso convenuto, assumendone in proprio la responsabilità globale.In effetti, il proprietario è tenuto a dare in locazione un bene che sia adatto all’uso che ne deve fare il conduttore ed è altresì obbligato a manutenerlo – nei limiti previsti dalla legge – consentendo la pacifica fruizione del bene al conduttore per tutta la durata del contratto stesso.Pertanto, si suggerisce di provvedere a redigere un contratto che, tenendo conto delle salvaguardie civilistiche dei rapporti contrattuali di affitto commerciale, provveda a modulare il valore contrattuale sui primi sei anni di durata in modo tale che il conduttore versi il canone effettivamente pattuito e che i lavori di ristrutturazione rimangano ad effettivo suo carico senza produrre alcun vantaggio, diretto ed immediato, in capo alla proprietà immobiliare.Ovviamente il conduttore potrà contabilizzare le spese sostenute e portarle in detrazione dal reddito d’impresa, rafforzando così la prova che il vantaggio e lo svantaggio delle spese di ristrutturazione rimangono entrambi esclusivamente in capo al conduttore stesso, senza riflessi in capo al locatore.

  2. Tutte le spese relative alla parte “estetica” del balcone sono, invece, di competenza del condominio: è l’assemblea, secondo le maggioranze di legge, a decidere se e quando intervenire. Le spese andranno divise per millesimi di proprietà. Vi parteciperanno, quindi, tutti i condomini, anche quelli senza balconi o i cui appartamenti affacciano su un lato dell’edificio non interessato dai lavori di rifacimento del balconi.Ma quali sono, nel dettaglio, le spese dei balconi che competono al condominio?

    1. Si tratta, ad esempio, di:
      tinteggiatura o il ritocco degli stucchi o di altri elementi ornamentali esterni del balcone;
      rifacimento dell’intonaco esterno;
      parapetti, fioriere e ringhiere a meno che queste parti siano assolutamente prive di finalità decorative.
      La Cassazione ha precisato che «costituiscono beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, (dei balconi) quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole». Anche per il tribunale di Roma «i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. In particolare, i frontalini e i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa a esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale».
      Anche sulle responsabilità si applicano gli stessi principi e così se dal parapetto esterno si staccano pezzi di intonaco a risponderne è il condominio, che potrà poi rivalersi sull’amministratore se quest’ultimo è venuto meno ai suoi compiti.

  3. Per incassare il bonus ristrutturazioni il contribuente deve trasmettere la dichiarazione entro il termine della denuncia dei redditi. Si tratta della attestazione di aver eseguito i lavori e superato il limite di spesa, comunicazione indispensabile ai fini del riconoscimento del beneficio. La trasmissione di tale dichiarazione è richiesta dalla legge a pena di decadenza dal bonus.

  4. La legge prevede che il contribuente, per potersi avvalere, nei limiti previsti, della deducibilità degli oneri sostenuti per interventi di ristrutturazione edilizia debba tra l’altro trasmettere, per i lavori il cui importo complessivo supera la somma di euro 51.645,69, dichiarazione di esecuzione dei lavori con indicazione del loro costo, sottoscritta da un soggetto iscritto negli albi degli ingegneri, architetti e geometri, ovvero un altro soggetto abilitato all’esecuzione degli stessi. La legge dispone poi che la detrazione non è riconosciuta in caso di violazione di quanto appena detto. Non può essere riconosciuta quindi la deducibilità degli oneri se il contribuente non provvede a trasmettere la dichiarazione di esecuzione delle opere con attestazione del loro costo. La legge non ha previsto alcun termine entro cui la dichiarazione di valore deve essere presentata a pena di decadenza, dettando, invece, prescrizioni diverse, ad esempio domandando la produzione di un’attestazione che certifichi che sono stati eseguiti lavori di valore superiore alla soglia limite.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube