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Tinteggiatura: ultime sentenze

8 Maggio 2021
Tinteggiatura: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: tinteggiatura delle pareti, della recinzione, degli esterni, della facciata dell’edificio condominiale.

Locazione: la tinteggiatura alla cessazione del contratto

La clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della stessa L. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 cod. civ.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore.

Tribunale Pavia sez. II, 06/03/2020, n.1765

Fine locazione e mancata tinteggiatura

In tema di fine locazione, qualora i conduttori a seguito di recesso inviato in conformità del contratto, offrano decorso il tempo di preavviso la concreta e tempestiva riconsegna dei locali sono sollevati dall’ obbligo di pagamento ex art. 1591 c.c., considerato che il locatore non può di fronte ad una minimale contestazione (nel caso di specie, di mancata tinteggiatura di un solo locale) e il solo “dubbio” espresso in merito al funzionamento della caldaia, legittimamente rifiutare la riconsegna dell’immobile, ma eventualmente e soltanto pretendere il risarcimento del danno eventualmente cagionato all’ immobile stesso . In tale caso il rifiuto da parte del locatore di ricevere l’immobile è infatti ingiustificato sulla base del dovere di buona fede ex art. 1375 cod. civ., non comportandone l’accettazione alcun sacrificio di suoi diritti o legittimi interessi.

Corte appello Venezia sez. IV, 04/02/2020, n.98

Obbligazione contrattuale del conduttore

In tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della l. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore.

Cassazione civile sez. III, 13/11/2019, n.29329

Tinteggiatura della recinzione

Ai fini dell’applicabilità della garanzia di cui all’art. 1669 c.c., i gravi difetti dell’opera sono quelli strutturali che possono anche non pregiudicare la statica dell’edificio purché siano tali da compromettere la funzionalità sostanziale dell’opera (nella specie tra i gravi difetti non rientrano quelli relativi alla tinteggiatura della recinzione ma quelli di infiltrazioni di acque meteoriche nel portone di ingresso in occasione di piogge, in quanto esso è stato costruito su di una pavimentazione inclinata verso l’interno dell’appartamento; la mancanza di un bloccaggio ad una persiana; le fessurazioni parallele al corrimano dovute ad una errata tecnica costruttiva dei terrazzi; sbollature di intonaco nella facciata; fessurazioni “a ragnatela” presenti nell’intonaco; presenza di muffe e colature di umidità).

Tribunale Pisa, 04/02/2019, n.83

Tinteggiature interni

I gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall’art. 1669 cc. non si identificano con i fenomeni che influiscono sulla staticità, durata e conservazione dell’edificio, ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando direttamente una parte dell’opera, incidano sulla struttura e funzionalità globale, menomando in modo apprezzabile il godimento dell’opera medesima incidendo in modo negativo e considerevole sul godimento dell’immobile e pregiudicandone la normale utilizzazione in relazione alla sua normale funzione economica e pratica (nel caso di specie: i gravi difetti sono consistiti in deterioramento diffuso “a macchia di leopardo” di tinteggiature esterne e sottostante rasatura con formazione, in alcuni casi, di bolle e distacco; deterioramento della tinteggiatura al di sotto dello sporto di linda; distacco dei battiscopa perimetrali degli edifici e dei battiscopa delle terrazze; generale deterioramento di tinteggiature ed ossidazione dei paraspigoli; deterioramento per presenza di fessure agli infrarossi di numerose terrazze con formazione, in alcuni casi, di strutture calcare stalattitiche; deterioramento delle pavimentazioni delle terrazze per distacco delle piastrelle dal sottostante massetto; deterioramento degli intonaci tinteggiature interni dei vani scala localizzate in prossimità dei serramenti; presenza di muffe agli angoli delle pareti perimetrali esterne).

Tribunale Udine, 20/08/2018, n.1037

La tinteggiatura di lavori edili

La tinteggiatura di lavori edili sequestrati integra il reato di violazione dei sigilli.

(Nel caso di specie, si trattava della costruzione di una pedana a congiungimento di due balconi esistenti e di parapetti in muratura).

Tribunale Torre Annunziata, 09/07/2018, n.1576

Tinteggiatura esterni

Non sempre lo svolgimento di un’altra attività lavorativa durante il periodo di assenza per malattia, giustifica la reazione del datore di lavoro che abbia licenziato il dipendente (illegittimo, nella specie, il licenziamento contestato ad un lavoratore per aver svolto attività di tinteggiatura di esterni durante l’ultimo giorno di un periodo di assenza per malattia per asserita gastroenterite).

Cassazione civile sez. VI, 04/07/2018, n.17424

Tinteggiatura opere poste sotto sequestro

La tinteggiatura di opere poste sotto sequestro integra il reato di violazione di sigilli.

Tribunale Napoli sez. I, 06/05/2014, n.6273

Esecuzione di lavori di manutenzione

In tema di controversie riguardanti l’esecuzione di lavori di manutenzione di un edificio in condominio (nella specie tinteggiatura della facciata), se il condominio cita in giudizio l’appaltatore che a sua volta chiede ed ottiene di poter chiamare in causa un terzo, per vedersi completamente liberato dalle accuse mossegli, la domanda iniziale s’intende automaticamente estesa al terzo chiamato, senza necessità di specificazioni in tal senso da parte dell’attore.

Cassazione civile sez. II, 28/11/2013, n.26638

Tinteggiatura di una recinzione

Il contratto di assicurazione della responsabilità civile che preveda la limitazione della garanzia ai danni derivati da fatti accidentali va interpretato nel senso che la garanzia assicurativa opera anche nell’ipotesi di fatti colposi (fattispecie relativa ai danni causati ad un’auto da schizzi e macchie di vernice, nel corso di un’operazione di tinteggiatura di una recinzione).

Cassazione civile sez. III, 26/06/2013, n.16108

Ordinanza di tinteggiatura dell’edificio

È illegittima l’ordinanza con cui il Sindaco ha ordinato la tinteggiatura di un edificio, nell’ipotesi in cui lo stesso non risulta in “stridente contrasto” con il contesto circostante l’edificio dei ricorrenti., ma anzi vi è somiglianza con una pluralità di fabbricati dell’abitato, ugualmente terminati con intonaco “a vista” e non ricade in zona interessata da vincolo paesaggistico (rilevando poi che l’edificio era di proprietà di un ex amministratore, il Tribunale ha disposto la trasmissione degli atti alla Corte dei conti).

T.A.R. Brescia, (Lombardia) sez. II, 14/11/2012, n.1787

Rimborso delle spese anticipate

Per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, il condomino che vi ha provveduto deve dimostrare, ai sensi dell’art. 1134 c.c., che ne sussisteva l’urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini.

(In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva disconosciuto il diritto del condomino al rimborso delle spese sostenute per l’opera di tinteggiatura e di rifacimento degli intonaci del fabbricato condominiale, in quanto non urgenti, anche alla luce del provvedimento del Sindaco del \.Comune che aveva imposto al condominio l’esecuzione di opere urgenti e indifferibili tra le quali non rientravano quelle di tinteggiatura).

Cassazione civile sez. II, 19/12/2011, n.27519

Finitura con intonaco e tinteggiatura

La semplice finitura con intonaco e tinteggiatura a civile, la pavimentazione in legno, la presenza dell’impianto elettrico non integrano ex se il contestato abuso di mutamento di destinazione d’uso, in quanto detti elementi sono compatibili con la possibile e legittima destinazione del sottotetto a soffitta e non raggiungono, perciò, la soglia di rilevanza dell’avvenuto mutamento di destinazione d’uso. La presenza, poi, di mobili, sedie e materiali vario accatastato e/o disposto in maniera non funzionale appare coerente con l’uso effettivo dei locali come soffitta.

T.A.R. Trento, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 07/09/2011, n.225

Lavori di tinteggiatura e piastrellatura

È illegittimo il diniego di condono edilizio per difetto di istruttoria laddove quest’ultima si basi esclusivamente su un rapporto della polizia municipale che assume come dato fondante della mancata ultimazione di lavori l’aver trovato in loco un operaio intento a lavori di tinteggiatura e piastrellatura, e contestualmente ignori la documentazione allegata alla domanda di condono (nella specie fatture che attestavano l’esecuzione di lavori in questione).

T.A.R. Genova, (Liguria) sez. I, 12/04/2007, n.617



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10 Commenti

  1. In un condominio le scale sono un bene comune perché servono a tutti i comproprietari e, dunque, non possono rientrare nella proprietà esclusiva di ciascuno. Periodicamente, sulle scale bisogna compiere i necessari interventi di manutenzione, tra cui la tinteggiatura dei muri che le delimitano e la riverniciatura delle ringhiere e dei parapetti.

  2. Come si suddivide la spesa tra i vari proprietari per stabilire gli importi dovuti da ciascuno? Chi sta al primo piano pagherà come chi abita all’ultimo oppure di meno? Qualcuno potrebbe chiamarsi fuori sostenendo che non fa uso delle scale? Cosa succede poi se ci sono più scale interne nello stesso palazzo? Inoltre, sono tenuti a contribuire alle spese solo i proprietari o il costo può essere girato agli inquilini?

    1. La legge stabilisce alcuni precisi criteri per rispondere a queste domande. Vediamo allora chi paga la tinteggiatura delle scale condominiali e in quale misura queste spese vengono addossate a seconda delle varie casistiche del condominio e degli immobili di cui è composto.Le scale non sono soltanto i gradini: comprendono innanzitutto tutte le varie rampe, ma anche le ringhiere, i parapetti ed i passamano (detti anche corrimano), l’intero vano della tromba, con tutti i suoi muri e soffitti perimetrali, ed i pianerottoli.Quindi nella nozione di scale rientrano tutti i muri e pareti che le delimitano e saranno proprio questi a richiedere la tinteggiatura periodica di manutenzione, che il più delle volte si estenderà anche agli altri elementi che abbiamo indicato.Anche i cosiddetti “torrini“, cioè quelle parti superiori ed estreme delle scale che consentono di accedere al lastrico solare ed alla terrazza di copertura dell’edificio, rientrano nella nozione di scale quando assolvono alla stessa funzione delle scale poste ai piani, estendendola all’ultimo piano ed oltre, in modo da arrivare alla terrazza condominiale sovrastante. In questo caso il torrino coincide con l’ultima parte del vano scale, che dà accesso alla terrazza. Quando invece i torrini sono manufatti autonomi, sopralevati rispetto alla sagoma del fabbricato ed al suo piano di copertura, non fanno più parte delle scale, fermo restando che rimangono anch’essi parti comuni.L’androne d’ingresso invece non fa parte delle scale ma è un bene comune separato, con la funzione di mettere in collegamento le scale stesse con l’esterno del palazzo. Molte volte però quando si delibera la tinteggiatura delle scale si decide di programmare i lavori anche per l’androne.

    2. La tinteggiatura delle scale è decisa dall’assemblea condominiale che dovrà adottare un’apposita delibera in merito. Normalmente, tutti i lavori di tinteggiatura rientrano nella manutenzione ordinaria perché servono a mantenere in buono stato le scale e ad evitarne l’usura ed il logorio.Se, invece, si trattasse di lavori più profondi, come il rifacimento o la sostituzione, si rientrerebbe nella manutenzione straordinaria ed occorrerebbe una diversa maggioranza per approvarli.Quindi, nel nostro caso, il quorum deliberativo per la formazione della maggioranza valida per deliberare la tinteggiatura delle scale sarà basso:
      in prima convocazione servirà il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell’edificio (espressa, come di consueto, in millesimi);
      in seconda convocazione sarà sufficiente la maggioranza dei condomini intervenuti e che rappresenti (sempre in millesimi) almeno un terzo del valore dell’edificio.
      Una volta deliberata dall’assemblea, l’esecuzione dei lavori sarà poi curata dall’amministratore dello stabile che la affiderà alla ditta incaricata, controllerà la loro effettuazione e provvederà ai pagamenti ed al rendiconto.

    3. Chi paga la tinteggiatura delle scale condominiali? La legge impone una regola precisa e chiara che si compone di tre parti:
      la prima è che, siccome si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. E’ una regola generale che chiarisce come le scale offrono la loro utilità in misura diversa a seconda del piano dove i rispettivi proprietari hanno il loro appartamento: è chiaro che quelli dei piani alti le usano molto di più rispetto a chi abita ai piani bassi o addirittura al pianterreno. Ricorda però che l’uso potenziale è cosa ben diversa dall’uso effettivo;
      la seconda è che pagano i proprietari delle unità immobiliari a cui le scale servono. Quindi, tenendo presente quel che abbiamo spiegato prima, se ci sono scale diverse per i vari rami del palazzo o pianerottoli in uso esclusivo, quelle parti andranno separate e i rispettivi proprietari saranno esclusi dal pagamento della tinteggiatura che riguarda le scale diverse dalla loro e da cui non vengono serviti: ad esempio i condomini della scala A non pagheranno le spese di tinteggiatura della scala B ma solo le proprie;
      la terza parte della regola arriva al dunque e ci dice finalmente quanto c’è da pagare: la spesa è ripartita tra tutti questi proprietari individuati come sopra (quindi esclusi gli altri, ai quali quella scala non serve) e ciascuno di loro paga per metà in base al valore delle sue unità immobiliari (quindi alle quote di millesimi di proprietà) e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza del suo piano.
      La prima metà della quota per ogni proprietario corrisponderà a quella calcolata in base alle vigenti tabelle millesimali che gli attribuiscono il valore quota di sua proprietà espresso in millesimi, mentre la seconda metà sarà variabile e dipenderà dal piano in cui si trova il suo appartamento. In pratica, c’è un coefficiente che moltiplica il valore base per un numero che corrisponde all’altezza rispetto al suolo: zero per il pianterreno, 1 per il primo piano, ecc.
      In questo modo, i proprietari dei piani più alti pagheranno di più dato che si presume che facciano un uso più intenso delle scale, che le usino di più di quelli che abitano ai piani sottostanti; perciò, logorandole di più, saranno chiamati a pagare un contributo maggiore per la loro periodica manutenzione e pulizia.Quindi, possiamo concludere che le spese per la tinteggiatura delle scale dipendono non solo dal valore delle rispettive proprietà di ciascun condomino, ma anche dal piano dove è situata la sua unità immobiliare. In effetti, in ogni condominio c’è, o dovrebbe esserci, un’apposita tabella scale che tenga conto di questi criteri in modo da attribuire a ciascuno l’esatto valore della quota di partecipazione alle spese. Le tabelle millesimali sono più di una per ogni condominio, di regola nascono al momento della sua costituzione e servono proprio ad adeguare il riparto delle spese alle specifiche esigenze, come ad esempio il riscaldamento (che prende a base la superficie radiante dei termosifoni installati oppure il consumo misurato) e nel nostro caso le scale in base ai piani.

  3. A proposito della locazione e del chi paga la tinteggiatura, è possibile rinvenire varie possibilità. Nella prassi, ad esempio, la tinteggiatura viene fatta dall’inquilino, il quale, anche alla luce dei potenziali otto anni di locazione, preferisce tinteggiare l’appartamento secondo proprio gusto ed esigenza. Detto ciò è altrettanto comune riscontrare il contrario: è infatti frequente assistere al proprietario che consegna un appartamento lindo e pinto, anche allo scopo di favorirne l’affitto e senza pretendere alcuna maggiorazione iniziale o finale. Insomma, come avrai sicuramente capito, non c’è una vera e propria regola consuetudinaria, ma molto è lasciato all’iniziativa ed alle circostanze del caso.

    1. La legge stabilisce che l’inquilino, al momento della riconsegna dell’immobile, deve lasciarlo in uno stato d’uso normale e certamente non deteriorato e/o visibilmente danneggiato. Ed allora, seguendo questa regola, non dovrebbe essere legittimo consegnare un appartamento al proprietario, con le mura visibilmente danneggiate, mentre dovrebbe essere ammissibile una riconsegna, dove invece sulle pareti sono riscontrabili soltanto i normali segni di usura della pittura, dovuti al trascorrere degli anni (ad esempio, il classico scolorimento dovuto alla polvere nel tempo). Se questo dovesse essere il tuo caso, sembra evidente che la tinteggiatura sia a carico del proprietario, il quale, eventualmente, si accorderà bonariamente col nuovo inquilino, per provvedere in tal senso.

    2. In linea generale, l’inquilino non ha nessun rapporto diretto con il condominio, nel senso che le spese da pagare per i vari tipi di quote condominiali competono al locatore il quale però, se il contratto di affitto lo prevede, può chiedere il rimborso all’inquilino. La previsione deve essere espressa nel contratto di locazione ad uso abitativo.Così anche le spese per la manutenzione ordinaria, tra cui rientrano appunto quelle per la tinteggiatura dei muri della scala oltre che delle ringhiere e dei corrimano, può essere messa a carico del conduttore dell’appartamento. Se, invece, si tratta di spese straordinarie, come quelle della ristrutturazione del vano scale o del rifacimento delle scale stesse, non potrà essere addebitata all’inquilino e rimarrà di competenza esclusiva del proprietario dell’immobile: questo tipo di spese è sempre a carico del locatore.

      Bisogna comunque tener presente che dal 2014 esiste un accordo quadro stipulato tra le associazioni dei proprietari (Confedilizia) e quelle degli inquilini (Sunia, Sicet ed Uniat) in base al quale le spese di tinteggiatura delle scale competono all’inquilino. Questo accordo non ha un valore generale e non è applicabile se non viene direttamente richiamato nello specifico contratto di locazione.La ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino pone, invece, sempre a carico di quest’ultimo le spese per la normale pulizia delle scale.

  4. Il mio inquilino è in ritardo con i pagamenti. Sapendo che la situazione è molto critica, allora siamo arrivati ad un accordo. Gli ho chiesto di verniciarmi casa e fare alcuni lavoretti ai mobili da restaurare non appena se ne sarebbe andato così da scontargli i due mesi arretrati ed evitare che questi soldi pesassero su di lui. Così siamo tutti soddisfatti

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