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Trasferire il mutuo sulla casa ad un’altra banca: la portabilità

25 settembre 2013


Trasferire il mutuo sulla casa ad un’altra banca: la portabilità

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 settembre 2013



Grazie alla portabilità del mutuo il mutuatario può trasferire il prestito presso un altro istituto di credito che gli abbia concesso condizioni più favorevoli, senza sostenere costi e con una procedura piuttosto veloce e semplice.

Non tutti sanno che il mutuo sulla casa può essere sostituito, in qualsiasi momento, con un altro mutuo concesso da una diversa banca: è la cosiddetta “portabilità del mutuo” o anche “surrogazione di pagamento per volontà del debitore”.

In alternativa, anziché rivolgersi a un altro istituto di credito, il mutuatario può chiedere alla stessa banca mutuante di rinegoziare le clausole del contratto in essere (cosiddetto “rinegoziazione del mutuo”).

In questo articolo ci occuperemo solo della prima ipotesi, ossia della portabilità del mutuo. Invece, per la rinegoziazione rinviamo all’articolo: “Come rinegoziare il mutuo con la banca”.

Portabilità del mutuo

Il mutuatario ha la facoltà, in ogni momento, di trasferire il proprio debito ad un altro mutuante (ad esempio, un’altra banca o un ente previdenziale che gli concede condizioni migliori), senza alcun onere a suo carico e senza perdere eventuali benefici fiscali, ivi compresi quelli relativi all’acquisto della prima casa. L’operazione può tornare utile – ed è consigliabile – tutte le volte in cui il cittadino possa accedere a condizioni di credito più vantaggiose rispetto a quelle stipulate con la prima banca.

 

In verità, la portabilità non è un’operazione limitata al solo mutuo, ma è estesa a qualsiasi tipologia di finanziamento bancario.

La portabilità del mutuo e delle garanzie connesse non è automatica se il rapporto originario di mutuo è già venuto meno, perché la banca lo ha risolto (per esempio, in caso di inadempimento da parte del cliente) o si è verificata l’estinzione anticipata.

La banca mutuante non può impedire o rendere oneroso al proprio cliente l’esercizio della portabilità del mutuo (l’eventuale patto è, in tal caso, nullo). È altresì nulla la clausola che stabilisca l’addebito di penali o altri oneri di qualsiasi natura a carico del mutuatario.

Ovviamente la nullità della singola clausola non si estende all’intero contratto di mutuo.

Procedimento

Il mutuatario deve richiedere per iscritto alla banca subentrante (ossia alla nuova banca) l’avvio della procedura per la portabilità dell’ipoteca nei contratti di mutuo e le deve dare mandato di conoscere dalla banca originaria l’importo del proprio debito residuo ad una determinata data.

A tal fine, il cliente consegna alla banca subentrante la documentazione bancaria in suo possesso da cui emerge una stima del debito residuo. In mancanza di tale documentazione, la banca subentrante fa richiesta alla banca originaria dell’importo del debito residuo.

A conclusione dell’istruttoria, la banca subentrante conferma al cliente la disponibilità a compiere l’operazione di finanziamento e, d’intesa con il medesimo cliente, concorda con il notaio incaricato e le altre parti la data di stipula dell’atto di surrogazione.

L’atto di surrogazione deve essere stipulato per atto pubblico (davanti cioè al notaio) o per scrittura privata autenticata.

Dopo la stipula dell’atto di surrogazione, la banca subentrante deve richiedere l’annotazione della surrogazione al direttore dell’Agenzia del territorio, allegando semplicemente copia autentica dell’atto di surrogazione, senza ulteriori formalità.

Costi

Non possono essere imposte al mutuatario spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione.

Tempi

La surrogazione deve perfezionarsi entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede alla banca cessionaria di acquisire dalla banca cedente l’esatto importo del proprio debito residuo.

Se la surrogazione non avviene entro tale termine, per cause imputabili:

alla banca cedente: quest’ultima è tenuta a risarcire al cliente l’1% del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo;

– alla banca cessionaria: la banca cedente potrà rivalersi sulla banca cessionaria nel caso in cui il ritardo sia imputabile a quest’ultima.

Effetti

Con l’annotazione della surrogazione si producono i seguenti effetti:

– il subentro nelle garanzie accessorie, reali e personali al credito surrogato (in altre parole, per esempio, la nuova banca acquisterà l’ipoteca che prima era di titolarità della precedente banca; stessa cosa dicasi per le fideiussioni, ecc.);

– il trasferimento del contratto, alle nuove condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura. Dunque, le nuove condizioni possono essere diverse o uguali rispetto a quelle del primo mutuo. È tuttavia improbabile – per come è ovvio – che il cliente chieda il trasferimento del mutuo se non perché ha ottenuto, dalla nuova banca, condizioni più vantaggiose;

– il trasferimento della ipoteca originaria da un mutuo all’altro, senza bisogno di iscrivere una nuova ipoteca nei registri immobiliari. Per realizzare tale trasferimento è sufficiente una semplice scrittura privata redatta dalla banca, eliminando l’intervento del notaio. In pratica, la precedente iscrizione ipotecaria potrà essere mantenuta presentando all’Agenzia del Territorio (Servizi di pubblicità immobiliare) la copia autentica dell’atto di surrogazione, annotandone a margine l’avvenuta surrogazione.

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