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Usucapione casa cointestata

28 Febbraio 2020
Usucapione casa cointestata

Il titolare di una quota di un immobile, in comproprietà con altri, può usucapire la quota altrui.

Sai cos’è l’usucapione? Quando una persona usa, per almeno 20 anni ininterrotti, un immobile altrui e si comporta su di esso come se fosse proprio (ad esempio modificandone la destinazione, facendo degli interventi edilizi senza chiedere permesso, cambiando chiavi e serrature), ne diventa proprietario: può cioè chiedere al giudice di emettere una sentenza con cui gli viene intestato il bene. Il titolare ha un solo modo per impedire l’usucapione: nell’arco di questo ventennio deve fare causa al possessore al fine di ottenere la restituzione del proprio bene. Non basta una lettera di diffida: è necessaria quantomeno la notifica di un atto giudiziario. 

Questo è, in sintesi, il meccanismo dell’usucapione. Ma se vuoi saperne di più, ti consiglio di leggere la nostra guida dettagliata sull’argomento: L’usucapione: cos’è e come funziona.

Si può usucapire solo un bene altrui. Non avrebbe senso infatti l’usucapione su ciò che è già proprio. Ma che succede se il possessore vanta già una quota di proprietà sul bene? In altri termini è possibile l’usucapione della casa cointestata? E cosa accade invece se l’immobile su cui viene esercitato l’usucapione non appartiene a un solo soggetto ma a più di uno? 

Sono questi i due quesiti che intendiamo affrontare nella seguente guida dedicata appunto all’usucapione della casa cointestata.

Ci può essere usucapione su un immobile di cui si ha una quota?

Il primo problema attiene alla possibilità, da parte del cointestatario di un immobile, di usucapire la quota non propria. 

Marco e Saverio sono coeredi di una casa lasciata loro dal padre prima di morire. Nell’immobile vive Marco, perché già convivente con il genitore prima della sua scomparsa. Dopo 25 anni Saverio rivendica la liberazione dell’appartamento per poterlo vendere. Marco sostiene di averlo usucapito e quindi rivendica l’usucapione sulla quota di proprietà di Saverio. Chi ha ragione?

Matteo e Luigi sono comproprietari al 50% di un terreno. Matteo, per proprio conto, decide di ararlo interamente, costruendovi un immobile ben oltre la metà del terreno e lo delimita con un recinto di cui solo lui ha le chiavi. Luigi lascia inizialmente correre ma dopo 20 anni pretende di dividere il bene. Matteo rivendica l’usucapione sul 50% di proprietà di Luigi. Chi ha ragione?

La giurisprudenza ammette la possibilità dell’usucapione, da parte del comproprietario, della quota spettante agli altri contitolari della casa. Tuttavia, se da un punto di vista teorico, è ben possibile l’usucapione della casa cointestata, nella pratica è difficile riuscire a vincere il processo. E ciò per via delle prove. Cerchiamo di spiegarci meglio.

Per usucapire un bene è necessario comportarsi su di esso come se si fosse il proprietario esclusivo. 

Tuttavia, il comproprietario di un immobile indiviso (su cui vanta ad esempio una quota pari al 50%) è già libero di utilizzare l’intero bene come se fosse proprio, e quindi disponendone come meglio crede. L’unico limite è il rispetto del pari diritto dell’altro contitolare. Dunque è possibile vivere all’interno dell’immobile cointestato e usarlo facendone ciò che si vuole. Solo con la divisione, la proprietà su una quota indivisa – e quindi su tutto il bene – si trasferisce su una parte ben precisa e individuata di esso. Ad esempio, se Giovanna ed Elena sono comproprietarie di una casa al mare, ciascuna delle due può andarci ad abitare quando vuole, utilizzando tutte le stanze, non potendo tuttavia impedire all’altra di fare altrettanto.

Come fare allora a distinguere il comportamento del contitolare che esercita il proprio diritto di proprietà da quello invece di chi è intenzionato a usucapire il bene?

Secondo la Cassazione [1] il comproprietario che vuol usucapire anche la quota spettante agli altri contitolari deve comportarsi come se fosse l’unico proprietario dell’intero bene e non solo di una quota. Tale atteggiamento deve manifestarsi sia nei confronti dei terzi (estranei), che degli altri comproprietari. 

Non basta però che gli altri comproprietari si astengano dall’utilizzo del bene. Al contrario è necessario che il possessore compia degli atti che rendano impossibile l’uso del bene agli altri contitolari come, ad esempio, cambiare le chiavi della porta d’ingresso senza consegnare agli altri la copia, sbarrare l’accesso con una cancello elettrico di cui solo lui ha il telecomando e così via. Potrebbe anche essere sufficiente modificare la destinazione dell’intero bene senza chiedere l’altrui consenso. Non basta, dunque, la prova del semplice non uso da parte degli altri comproprietari. Non basta neanche la prova di atti di mera gestione, né il semplice consenso degli altri contitolari.

In questi termini è quindi possibile l’usucapione sui beni tra coeredi o in condominio, tipiche situazioni queste in cui si verifica una comproprietà su uno o più immobili. 

Ci può essere usucapione su un bene che appartiene a più persone?

Vediamo ora cosa succede se la comproprietà della casa non riguarda il soggetto attivo (ossia l’utilizzatore) ma quello passivo (ossia il proprietario).

Antonio sta usando un terreno di proprietà di tre eredi, Fulvio, Flavio e Fabrizio. Nessuno di questi gli hai mai chiesto nulla, ma un giorno Fabrizio – che per molto tempo era stato all’estero ed era rimasto estraneo alla gestione del patrimonio familiare – agisce contro Antonio per ottenere la restituzione dell’immobile. Antonio oppone l’usucapione. Può farlo?

In questo caso non ci sono problemi al riconoscimento dell’usucapione: ciò che conta infatti è l’uso del bene da parte dell’estraneo, a prescindere dal fatto che uno o più contitolari dello stesso siano stati al corrente di ciò. Quindi è ben possibile, nello stesso momento, far decorrere i termini dell’usucapione ventennale nei confronti di tutti i comproprietari del medesimo bene. 

Usucapione casa cointestata: ultime sentenze

Usucapione del bene comune

In tema di beni comuni, il comproprietario possessore esercita il potere di fatto sulla cosa comune animo proprio ed a titolo di comproprietà, sicché, ai fini dell’usucapione, egli deve estendere il possesso in termini di esclusività, usufruendo del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus. Invero, non va trascurato che, in tema di beni comuni, vige la presunzione iuris tantum secondo cui il comproprietario, possessore della cosa comune, agisce anche nell’interesse degli altri comproprietari, sicché è di per sé del tutto irrilevante l’inerzia di questi ultimi che si siano astenuti dall’utilizzare alla stessa maniera il bene comune. In altre parole, ai fini della usucapione di quest’ultimo da parte del comproprietario, è necessario che il medesimo goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, contro la volontà di questi ultimi.

Corte appello Bari sez. I, 18/12/2019, n.2599

Accertamento usucapione in danno di più proprietari: sull’inammissibilità dell’impugnazione della sentenza per violazione dell’integrità del contraddittorio

In caso di accertamento dell’usucapione in danno di più proprietari, è inammissibile, per difetto di interesse, l’impugnazione della sentenza di rigetto proposta, per violazione dell’integrità del contraddittorio, dal soccombente che abbia agito in giudizio senza convenirvi tutti i comproprietari e senza sollecitare al riguardo l’esercizio dei poteri officiosi del giudice, stante l’irrilevanza per lo stesso della non opponibilità della pronuncia ai litisconsorti necessari pretermessi e l’assenza di pregiudizio per i diritti di questi ultimi. Né è meritevole di tutela l’interesse ad un nuovo giudizio che si concluda con differente esito, traducendosi esso in un abuso del processo, oltre ad essere contrario al principio di ragionevole durata dello stesso ai sensi dell’art. 111 Cost..

Cassazione civile sez. II, 26/09/2019, n.24071

Il coerede può usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso

Il coerede può usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso, essendo sufficiente il compimento di atti, univocamente rivolti contro i compossessori, tali da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, ma come possessore esclusivo .

Cassazione civile sez. II, 09/09/2019, n.22444

Nei rapporti di comunione non è configurabile un mutamento della detenzione in possesso né una interversione del possesso

Nei rapporti di comunione non è ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso né una interversione del possesso: invero, alla regola della interversio possessionis, intesa in senso propriamente tecnico, è posta una deroga dall’art. 1102 c. c. nell’ipotesi di compossesso, dato che il compossessore, se intende estendere il suo possesso sul bene comune in termini di esclusività, non ha alcuna necessità di fare opposizione al diritto dei condomini, così come invece previsto nel caso di vera e propria interversio possessionis, ma deve compiere atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. Solo in presenza di tali condizioni è possibile che, fra comproprietari, il possesso si connoti in termini idonei all’usucapione, e solo da allora decorre il termine ad usucapionem: all’uopo è necessario che venga posto in essere un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi, per un verso, l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, per altro verso, denoti inequivocamente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, per cui, ove possa sussistere un ragionevole dubbio sul significato dell’atto materiale, il termine per l’usucapione non può cominciare a decorrere, ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata (anche con modalità non formali) la volontà di possedere in via esclusiva.

Tribunale Roma sez. V, 03/09/2019, n.16875

Il godimento esclusivo della res da uno dei compossessori non basta a configurare l’esercizio d’un possesso ad usucapionem

In tema d’usucapione d’un bene comune neppure il godimento esclusivo della res da parte di uno dei compossessori costituisce condotta utile a configurare un mutamento dello stato di fatto rivelatore dell’esercizio d’un possesso ad usucapionem, ben potendo tale atteggiamento ricollegarsi alla mera tolleranza dell’altro compossessore/comproprietario “risultando necessario, a fini dell’usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sulla res communis da parte dell’interessato attraverso un’attivita’ durevole, apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’avvenuta usucapione del bene.

Tribunale Imperia, 26/02/2019, n.137

Per determinare l’usucapione da parte dell’erede su un bene della comunione ereditaria, o su una porzione dello stesso, è necessario che questi possegga la cosa in modo esclusivo

Per determinare l’usucapione da parte dell’erede su un bene della comunione ereditaria, o su una porzione dello stesso, è necessario che questi possegga la cosa in modo esclusivo, non essendo, invece, sufficiente la mera astensione di altri soggetti dall’uso della stessa. Non può, pertanto, aversi usucapione ove l’erede, pur avendo goduto da solo di ampie porzioni del bene, ciò nel caso in cui le dimensioni dell’immobile lo consentano, lo abbia fatto senza che il possesso uti condominus si sia convertito in un possesso uti dominus [2].

Cassazione civile sez. II, 22/01/2019, n.1642

Usucapibile la quota di altri eredi da parte del coerede che dopo la morte del de cuius è rimasto nel possesso del bene ereditario

Il coerede che dopo la morte del de cuius sia rimasto nel possesso del bene ereditario può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri eredi, senza necessità di interversione del titolo del possesso; a tal fine, egli, che già possiede animo proprio ed a titolo di comproprietà, è tenuto ad estendere tale possesso in termini di esclusività, il che avviene quando il coerede goda del bene con modalità incompatibili con la possibilità di godimento altrui e tali da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus. A tale riguardo non è univocamente significativo che egli abbia utilizzato ed amministrato il bene ereditario e che i coeredi si siano astenuti da analoghe attività, sussistendo la presunzione iuris tantum che abbia agito nella qualità e operato anche nell’interesse anche degli altri coeredi.

Cassazione civile sez. II, 16/01/2019, n.966


note

[1] Cass. sent. n. 9903 del 28.04.2006.

[2] La Corte ha deciso in merito ad una lunga vicenda giudiziaria relativa ad un caso di divisione ereditaria balzato agli onori della cronaca sia per la consistenza del patrimonio interessato che per la notorietà dei protagonisti della vicenda.

La pronuncia, resa in relazione alla richiesta di usucapione da parte di uno dei coeredi e relativa ad una porzione — pari a venti stanze — di un castello della consistenza di oltre 200 vani, ha permesso alla Corte, non disattendendo il principio giurisprudenziale secondo il quale “in tema di comunione, il comproprietario che sia nel possesso del bene comune può, prima della divisione, usucapire la quota degli altri comunisti, senza necessità di interversione del titolo del possesso (cfr. Cass. 23539/2012; 17322/2010; più recentemente, Cass. 11903/2015 e Cass. 24781/201)”, di definire meglio le ipotesi in cui tale principio può applicarsi. La Corte, infatti, ha precisato che, nel caso di pluralità di eredi, il mero godimento da parte di uno dei comproprietari su uno dei beni — o su una porzione dello stesso — facente parte dell’eredità è una mera modalità di esercizio del compossesso non idonea a configurare la volontà di escludere gli altri compossessori. Ai fini dell’usucapione è, invece, necessario che il comproprietario eserciti un possesso esclusivo e assoluto, godendo del bene in modo inconciliabile con il godimento altrui e di maniera che sia idoneo a manifestare la volontà di possedere uti dominus e non, invece, uti condominus.

La Corte ritiene, quindi, applicabili in termini astratti le previsioni di cui all’art. 714 c.c. che prevede che “Può domandarsi la divisione anche quando uno o più coeredi hanno goduto separatamente parte dei beni ereditari, salvo che si sia verificata l’usucapione per effetto di possesso esclusivo”, precisando che, così come nel caso in esame, perché tale possesso sia effettivamente esclusivo nel caso di una quota ereditaria, non è sufficiente la mera astensione dall’uso della cosa comune da parte degli altri partecipanti (Cass. n. 7221/2009 consultabile in http://www.italgiure.giustizia.it/sncass/) (G. Bonilini,Divisione, in Dig. Civ., Torino, 1990, 487 ss.; A. Mora,La divisione. Effetti, garanzie e impugnative, Milano, 2014; A. Pischetola,La divisione contrattuale. Profili civilistici e fiscali, Roma, 2015). Se, quindi, in termini generali, il coerede, che è già compossessore animo proprio ed a titolo di comproprietà, non è tenuto ad un mutamento del titolo, ma solo ad una estensione dei limiti del suo possesso, tuttavia, per verificarsi l’usucapione, non può farsi riferimento ad una presuzione di usucapione, dovendosi, invece, in forza dell’art. 714 c.c., accertare in giudizio che già prima della divisione si sia verificata l’usucapione ostativa all’inserimento di singole porzioni ereditarie nell’ambito divisionale, non potendo, però, questa consistere nel mero godimento separato delle diverse porzioni (Trib. Monza, n. 2337/2016, in F. Di Marzio (diretto da), Art. 714 cod. civ., in Codice civile commentato, Milano, 2019).


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1 Commento

  1. Buongiorno,
    Il sito si chiama “laleggepertutti.it”…, ma, a mio parere, cessa di essere per tutti, quando nella presentazione degli argomenti proposti, vengono usati termini, che implicitano concetti, difficilmente interpretabili e circonvoluzioni della logica, che appaiono ai “tutti”, comuni mortali, non edotti della materia, nodi gordiani da azzeccagarbugli di manzoniana memoria. Mi permetto di suggerire l’utilizzo di tecniche informatiche, ormai consolidate, tipo l’ipertesto, (si prenda come esempio Wikipedia) per rendere il lettore partecipe del significati di alcune, comprensibilmente necessarie, specificità tecniche, che costituiscono la materia, a volte obbiettivamente complicata, se vogliamo che questa lonsia in sostanza, per tutti. Spero di esservi stato utile.
    Comunque sia, vi porgo i miei più sentiti complimenti e ringraziamenti per il grandioso lavoro che state tutti voi realizzando.
    Buon Lavoro!
    Erminio Tonietto.

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