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A chi spetta cambiare lo scaldabagno

7 Aprile 2020 | Autore:
A chi spetta cambiare lo scaldabagno

Ecco a chi compete sostituire lo scaldabagno nell’appartamento in locazione.

Quando prendi in affitto un appartamento, non devi mai dimenticare che hai dovuto sottoscrivere un contratto di locazione. In altri termini, non devi ignorare che, a seguito dell’impegno assunto, non avrai soltanto il diritto di occupare l’immobile unitamente alla tua famiglia, ma dovrai anche rispettare alcuni obblighi. Tra questi, il più tipico, è sicuramente quello del pagamento del canone di affitto; tuttavia, c’è anche quello della manutenzione del bene locato. A questo proposito, sei particolarmente interessato a conoscere a chi spetta intervenire quando si rompe l’impianto da cui ricavi l’acqua calda. Nello specifico, poiché la tua abitazione è servita da un boiler, vorresti sapere, in caso di rottura, a chi spetta cambiare lo scaldabagno.

Si tratta di un argomento che ti sta a cuore, poiché gli interventi di manutenzione sono diventati molteplici. In un caso, il tecnico da te chiamato è dovuto intervenire sulle parti elettriche del boiler, mentre successivamente è stato necessario sostituire una valvola difettosa. Adesso, pare proprio che il guasto sia particolarmente serio e ti è stato suggerito di sostituire lo scaldabagno, perché oramai si è fatto troppo vecchio. Insomma, la spesa sembra inevitabile e vorresti che a pagare sia il proprietario di casa? A chi compete la manutenzione del boiler? In caso di rottura, chi deve pagare la sostituzione dello scaldabagno? Se l’inquilino anticipa la spesa, ha diritto al rimborso dal locatore? In questo articolo, cercheremo di rispondere alle tue domande.

Locazione: chi paga la manutenzione ordinaria?

Secondo la legge [1], in considerazione dell’uso dell’immobile concesso in locazione, le spese, riguardanti le cosiddette piccole riparazioni, devono essere di competenza esclusiva del conduttore. Si tratta di quegli interventi che sono dovuti al deterioramento degli oggetti all’interno dell’appartamento in affitto e che si rendono necessari a seguito dell’utilizzo ordinario degli stessi.

L’inquilino, quindi, non può per ogni operazione di manutenzione chiamare il proprietario oppure provvedere alla riparazione per poi pretenderne il rimborso. Ad esempio, non può farlo in caso di un rubinetto difettoso o di una presa elettrica ormai fuori servizio. In tutti questi casi o in situazioni analoghe, egli deve assumersi l’onere della spesa.

Locazione: chi paga la manutenzione straordinaria?

Come detto, i piccoli aggiusti sono, naturalmente, di competenza esclusiva dell’affittuario. Questi non può certo pretendere di avere la propria abitazione in perfetta efficienza e senza dover pagare alcunché oltre al canone di locazione, quasi come se fosse un albergo. Quindi, è a carico dell’inquilino la cosiddetta manutenzione ordinaria dell’appartamento.

Invece, si giunge ad una diversa conclusione per gli interventi di riparazione straordinaria. In questo caso, infatti, non devi mai dimenticare che il proprietario, che concede in locazione un bene, deve garantirne l’idoneità all’uso per tutta la durata del contratto. Egli, quindi, se non deve essere disturbato per le piccole operazioni di conservazione dei beni presenti nell’immobile, non può certo ignorare di intervenire per le riparazioni necessarie al mantenimento in buono stato dell’appartamento dato in affitto. È per questa ragione che la manutenzione straordinaria è di competenza esclusiva del locatore [2], il quale, ad esempio, dovrà provvedere alle riparazioni rese inevitabili dalla vecchiaia degli impianti (idrico, elettrico, riscaldamento, ecc) presenti all’interno dell’immobile. Si tratta, ovviamente di una conclusione che trova riscontro e fondamento, altresì, nella comune interpretazione della Corte di Cassazione [3].

Locazione: chi paga la sostituzione dello scaldabagno?

Nel caso prospettato all’inizio di questa pubblicazione, il boiler presente all’interno dell’appartamento concesso in affitto sembra proprio arrivato alla fine della sua corsa. In altri termini, in quanto molto vecchio, va sostituito; ogni riparazione sarebbe, altresì, anti economica, poiché, probabilmente, seguita da un ulteriore e successivo aggiusto. In quest’ipotesi, alla luce della legge in materia, deve essere il proprietario a farsi carico dell’onere della sostituzione dello scaldabagno.

L’inquilino, pertanto, ne dovrà attendere l’intervento necessario. Cosa accade, però, se il locatore non provvede ad assolvere al proprio dovere? Il conduttore deve aspettare o può agire di propria iniziativa, per poi chiedere il rimborso?

Sostituzione scaldabagno: l’inquilino può avere il rimborso?

Avrai ormai capito che le spese straordinarie, necessarie al buon mantenimento del bene concesso in locazione, sono a carico esclusivo del proprietario dell’immobile e che, in queste, sono comprese quelle indispensabili alla riparazione straordinaria degli impianti presenti nell’appartamento in affitto.

Potrebbe accadere, però, che il locatore non sia proprio solerte nell’agire e che l’intervento sia necessario ed urgente (ad esempio, senza scaldabagno funzionante, l’inquilino non ha l’acqua calda). In un caso come questo, il conduttore può anticipare la spesa per poi farsela restituire dal proprietario? La risposta positiva trova riscontro nella legge [4], secondo la quale è possibile procedere come appena descritto. L’importante, però, è che l’inquilino preavvisi il locatore della situazione in atto: di fronte all’inerzia di quest’ultimo, potrà procedere alla sostituzione del boiler e farsi rimborsare la spesa affrontata.


note

[1] Art. 1609 cod. civ.

[2] Art. 1576 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 5459/2006

[4] Art. 1577 cod. civ.


3 Commenti

  1. Penso che l’estensore dell’articolo sia un collega avvocato e sul contenuto del testo non ho nulla da eccepire. Vorrei solo suggerire di aggiungere, se possibile, una piccola postilla. Si tratta di questo. E’ vero che la manutenzione straordinaria del boiler e, di conseguenza, la sua sostituzione, spetta al locatore, ma solo se sul contratto di locazione non è scritto nulla in merito ovvero se la cosa sia in esso prevista espressamente.
    Invero, è possibilissimo locare un immobile, predisposto per la distribuzione dell’acqua calda sanitaria e/o del riscaldamento mediante radiatori, senza, però, il boiler (che potrà essere acquistato o montato dal conduttore); ovvero locarlo con il boiler, ma specificando che tale oggetto non rientra a nessun titolo nell’oggetto del contratto e che la sua manutenzione ordinaria e straordinaria, ivi compresa l’eventuale sostituzione, è di completa competenza del conduttore. In questo caso nulla il conduttore potrà pretendere dal locatore.
    Cordiali saluti

  2. Deve essere esclusa la responsabilità amministrativa per i danni conseguenti alla rottura di uno scaldabagno, qualora l’evento risulti riconducibile a mero caso fortuito, derivante dal precario stato di usura dell’apparecchio, non rilevabile esteriormente in periodici sopralluoghi debitamente effettuati.

  3. L’installatore di uno scaldabagno alimentato a gas metano risponde per colpa della morte dell’utente conseguita al cattivo funzionamento della canna fumaria, ancorché preesistente, della quale al momento dell’installazione egli non abbia verificato appieno la funzionalità, se non nei limiti impostigli dalla normativa vigente, in quanto la peculiarità del lavoro affidatogli e la pericolosità dell’opera oggetto del medesimo impediscono di ritenere circoscrivibile alla mera indicazione normativa la condotta necessariamente prudenziale e diligente che egli deve osservare, essendogli invece imposto di porre in essere tutte le cautele necessarie per evitare eventi dannosi prevedibili.

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