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Sublocazione parziale: ultime sentenze

11 Aprile 2020
Sublocazione parziale: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: sublocazione dell’immobile; sublocazione parziale; godimento ad uso abitativo parziale di singole stanze di un appartamento. 

Con il contratto di sublocazione, l’inquilino di un appartamento concede a un’altra persona l’uso dell’immobile che egli ha già in locazione. Se l’uso dell’appartamento è totale si parla di sublocazione totale, mentre si parla di sublocazione parziale se si tratta solo dell’uso di qualche camera. Per maggiori informazioni leggi le ultime sentenze.

Contratti di sublocazione parziale con uso di servizi

Ai fini dell’indennità per la perdita di avviamento commerciale rileva che l’immobile locato sia effettivamente destinato ad attività che comportino il contatto con il pubblico e che, quindi, sia aperto alla frequentazione diretta ed indifferenziata dei clienti, che abbiano necessità ed interesse ad entrare in contatto con l’impresa.

A tal fine grava sul conduttore l’onere di fornire con qualsiasi mezzo la prova della relativa situazione di fatto, sempre che siffatta frequentazione non risulti implicitamente in virtù del notorio, dalla destinazione dell’immobile ad attività che necessariamente la implichi (nella specie, la Corte ha confermato la decisione di merito, evidenziando che il titolare della ditta stipulava distinti contratti di sublocazione parziale con uso di servizi: la sublocazione, quindi, assumeva funzione prevalente rispetto alle prestazioni accessorie. Non era stata perciò rilevata l’esistenza di un contatto con la platea dei consumatori e degli utenti, elemento imprescindibile per aspirare alla liquidazione della somma domandata).

Cassazione civile sez. III, 24/07/2012, n.12884

Sublocazione dei locali inerenti al ramo d’azienda ceduto

Al di fuori dei casi in cui la cessione di una parte autonoma dell’azienda giustifichi la cessione parziale del contratto di locazione ovvero la sublocazione soltanto dei locali inerenti al ramo d’azienda ceduto, ai sensi dell’art. 36 l. n. 392 del 1978, nell’ipotesi normale deve sussistere integrale corrispondenza tra oggetto della locazione e oggetto della cessione di azienda, senza possibilità per il conduttore cedente di mantenere per sè una parte del contratto di locazione e farvi subentrare per il resto il titolare del complesso aziendale ceduto, con conseguente scissione del rapporto di locazione in due distinti rapporti, facenti capo a conduttori diversi e soggetti a differenti regimi giuridici; nè a ciò osta l’esistenza di una pregressa sublocazione parziale, conclusa dal conduttore cedente, dei beni immobili oggetto del negozio di cessione, giacché in tal caso, ai sensi dell’art. 1599 comma 1 c.c., il cessionario del rapporto principale di locazione subentra quale sublocatore nel predetto rapporto derivato (sulla base di tale principio, si è quindi ritenuta sussistente la legittimazione passiva del conduttore cessionario in relazione all’azione di risoluzione del contratto proposta dal locatore ceduto, senza necessità di accertare in contraddittorio con il conduttore cedente la sussistenza della pregressa sublocazione dell’immobile).

Cassazione civile sez. III, 26/10/2000, n.14139

Facoltà di sublocare del conduttore

Mentre per gli immobili destinati ad uso abitativo la disciplina della sublocazione è stata innovata per effetto dell’art. 2 l. 27 luglio 1978 n. 392 – il quale vieta, salvo patto contrario la sublocazione dell’immobile, limitando, in difetto di accordo delle parti, la facoltà di sublocare del conduttore, sempre salvo patto contrario, all’ipotesi di sublocazione parziale, previa comunicazione al locatore – per gli immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione l’art. 36 della legge stessa ha sostanzialmente lasciata immutata la disciplina della sublocazione e della cessione dettata dall’art. 1594 c.c., a norma del quale il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore.

Ne consegue che il giudice di merito chiamato a dichiarare la risoluzione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello locativo, per inadempimento consistente nell’avvenuta sublocazione dello stesso, non può limitarsi a ritenere che la sublocazione realizzi di per sè un inadempimento, bensì ha il dovere di preliminarmente accertare se tra le parti sia stato pattuito un divieto di sublocazione e, solo in caso positivo, verificare la sussistenza di un inadempimento idoneo a provocare la risoluzione del contratto.

Cassazione civile sez. III, 28/11/1994, n.10157

Rilascio degli immobili adibiti ad uso di abitazione

È manifestamente infondata, in riferimento agli art. 3, 24 cost., la questione di legittimità costituzionale, esaminata per la prima volta, dell’art. 73 l. 27 luglio 1978 n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), modificato dall’art. 1-bis d.l. 30 gennaio 1979 n. 21. (Dilazione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili adibiti ad uso di abitazione). Tanto la mancata estensione delle cause di recesso concernenti la sublocazione parziale che la mancata equiparazione dell’immobile agli “usi diversi”, concreterebbero, a parere del giudice “a quo”, violazione degli indicati parametri di costituzionalità.

La corte cost. ha costantemente affermato che il principio di eguaglianza garantisce parità di trattamento soltanto a parità di situazioni, la cui valutazioni è riservata alla discrezionalità del legislatore; ed è stato altresì più volte rilevato che nessuna omogeneità sussiste tra i rapporti locatizi aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso, in conseguenza del differente rilievo economico ad essi riconosciuto, nonché che al secondo tipo di rapporti venga accordata una tutela normativa più affievolita. Nessuna indicazione ha fornito il giudice “a quo” circa l’asserita violazione dell’art. 24 cost. Conclusivamente la proposta questione risulta evidentemente priva di fondamento.

Corte Costituzionale, 23/12/1987, n.594

Godimento di una porzione del bene

Con riguardo al contratto con il quale il locatario di immobile ceda ad altri il godimento di una porzione del bene, ancorché senza prefissione di scadenza, deve negarsi la ricorrenza di un comodato, e ravvisarsi un rapporto di sublocazione (parziale), qualora risulti che il cessionario non si limiti a concorrere nelle eventuali spese riferibili all’uso del bene (riscaldamento, pulizia, ecc.), ma versi un corrispettivo, che si traduca per il cedente in un risparmio sui propri esborsi di locatario, mediante proporzionale recupero del canone dovuto al locatore, sicché resti esclusa la sussistenza di una causa gratuita, sia pure con l’imposizione di oneri modali, ed emerga la previsione di reciproche prestazioni legate da vincolo di corrispettività.

Cassazione civile sez. III, 18/03/1983, n.1935

Cessione parziale del contratto di locazione e sublocazione parziale

Nella cessione del contratto, oggetto del trasferimento dall’uno all’altro soggetto è la complessiva posizione che un soggetto ha assunto nel rapporto nascente dal contratto, la quale deve restare immutata nei suoi elementi oggettivi originari, con la conseguenza che, nel caso in cui il conduttore dia in godimento ad un terzo (verso un corrispettivo) parte dell’immobile, non è configurabile una cessione parziale del contratto di locazione bensì una sublocazione parziale.

Cassazione civile sez. III, 02/12/1980, n.6295

Durata del contratto di sublocazione

Il condominio risponde nei confronti degli altri condomini della violazione al regolamento condominiale consumata dal proprio conduttore qualora non dimostri di aver adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee a far cessare gli abusi alla stregua del criterio generale di diligenza posto dall’art. 1176 c.c., ponendo in essere iniziative che possono arrivare fin alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione.

Ove la durata del contratto di sublocazione con il quale è concesso ad un conduttore il godimento ad uso abitativo parziale di singole stanze di un appartamento sia assimilabile a quella di una locazione transitoria e tra le prestazioni accessorie non figurino quelle del riassetto, pulizia dei locali, fornitura e lavaggio della biancheria, il rapporto è incompatibile con quello dell’attività di affittacamere.

Il divieto posto nel regolamento di tenere locande o pensioni non si estende alla attività di affittacamere in quanto non è consentita una interpretazione estensiva della norma regolamentare ed in ogni caso le prime, a differenza delle seconde, oltre al godimento di locali ammobiliati, comportano anche la somministrazione di un vitto.

Tribunale Milano sez. XIII, 21/02/2018



18 Commenti

  1. Avviene spesso che, nei contratti di affitto, venga inserito il divieto di sublocazione: la sua presenza fa sì che il conduttore non possa cedere l’immobile a un altro soggetto. Si può subaffittare una abitazione?

    1. Il divieto di sublocazione trova differente disciplina a seconda che si tratti di un contratto di affitto a uso abitativo o ad uso commerciale. Cominciamo dalla prima ipotesi: si può subaffittare un appartamento? Anche qui la risposta va data in modo diverso a seconda che si tratti di subaffitto totale o parziale.
      Subaffitto totale
      In tal caso, vige in automatico il divieto di sublocazione perché previsto dalla legge. È, pertanto, impossibile subaffittare l’intero immobile a meno che il contratto non lo consenta espressamente. L’inquilino che voglia cedere l’appartamento ad un altro soggetto nonostante l’assenza di alcuna autorizzazione contenuta nella scrittura privata dovrebbe stringere, con il locatore, un autonomo patto integrativo di quello precedente.
      Se il locatore dovesse acconsentire alla sublocazione, si avrebbe la convivenza di due contratti nello stesso momento:
      il primo tra il locatore e il conduttore-sublocatore;
      il secondo tra quest’ultimo e il subconduttore.
      Il sublocatore è tenuto a pagare il canone anche se il subconduttore dovesse redensi inadempiente. Su di lui, infatti, ricade la responsabilità per eventuali morosità del subaffittuario.
      Nel momento in cui scade il contratto di locazione per così dire “principale”, si scioglie in automatico anche il contratto di sublocazione, benché il termine di quest’ultimo – secondo i patti conclusi tra conduttore e subconduttore – non sia ancora scaduto. In buona sostanza, quando il primo inquilino deve restituire l’appartamento, dovrà andare via di casa anche il subconduttore.
      Subaffitto parziale
      È, invece, possibile il subaffitto parziale, ossia di una o singole camere, come nel caso di studente universitario che, dopo aver stipulato il contratto di affitto in proprio, ceda l’uso di qualche stanza ad altri ragazzi. In questo caso, però, il conduttore ha l’obbligo di informare il locatore della presenza di ulteriori inquilini nell’immobile specificando il loro nome e cognome. Debitore del canone resterà solo il conduttore principale: su di lui ricadrà, quindi, il rischio dell’eventuale morosità dei suoi subconduttori. Sicché, se anche uno di questi non dovesse pagare la quota parte del canone, sarà il primo a doverla anticipare al proprietario dell’immobile.

    1. La normativa autorizza espressamente il subaffitto. La legge sull’equo canone stabilisce, infatti, che un conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda; di tale cessione dovrà comunque darne comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.La Cassazione ha, inoltre, precisato che tale comunicazione, anche se non costituisce un requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario (subconduttore), condiziona l’efficacia della cessione stessa nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non gli è opponibile sino a quando la comunicazione non avvenga. Il che significa che se non viene spedita la raccomandata, la sublocazione non ha valore nei confronti del padrone dell’immobile il quale potrà decidere di sfrattare il subinquilino.Dunque, un conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché quest’ultimo ne sia informato mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il contratto di affitto a uso commerciale potrebbe contenere la clausola con il divieto di sublocazione, in tal caso imponendo un limite alle scelte imprenditoriali. Secondo, però, la Cassazione è nullo il patto che vieta la sublocazione di un immobile a uso commerciale se, insieme all’immobile, viene ceduta o locata anche l’azienda. La Corte ha, infatti, stabilito che «il conduttore può, salvo patto contrario, sublocare l’immobile a prescindere dal consenso del locatore, e può farlo anche in presenza di tale patto (in difformità, peraltro, in siffatta ipotesi, dalla disciplina del codice civile) quando, trattandosi di immobile destinato all’esercizio di un’impresa, alla sublocazione si accompagni la cessione o locazione dell’azienda».

  2. È lecito il subaffitto (o meglio la sublocazione): ma è necessario che, nel contratto di affitto stipulato con il padrone di casa, sia previsto il diritto dell’inquilino di dare l’appartamento in tutto o in parte ad altre persone. Subaffittare un appartamento è lecito: la stessa legge prevede la possibilità, per l’inquilino che si trovi in affitto, di dare in sublocazione la casa nella quale abita. L’importante è che, nel contratto di affitto firmato con il padrone di casa, sia espressamente previsto tale potere in capo all’inquilino.

  3. Il conduttore non può sublocare l’intero immobile ad un terzo (subconduttore) se non è stato espressamente autorizzato dal padrone di casa con una apposita clausola inserita nel contratto di affitto. Pertanto, se il contratto non prevede nulla, l’inquilino non può concedere l’appartamento in subaffitto totale. Il consenso del padrone di casa deve essere dato per iscritto ed in modo espresso.Non c’è bisogno che il consenso del padrone di casa sia riferito ad un determinato soggetto, ma può essere anche preventivo e generico.Di norma il contratto di affitto prevede l’obbligo, per l’inquilino che abbia intenzione di dare in subaffitto l’appartamento, di comunicare ciò al padrone di casa. Tuttavia, secondo la Cassazione, l’omissione della comunicazione al locatore dell’avvenuta sublocazione non costituisce di per sé inadempimento grave che comporta la risoluzione del contratto e lo sfratto

    1. Il subaffitto di tutto l’appartamento è possibile solo se è stato previsto nel contratto di affitto. Se nulla è previsto nel contratto, il subaffitto totale è vietato. Il subaffitto di una parte dell’appartamento è possibile salvo che vietato nel contratto di affitto. Se nulla è previsto nel contratto, il subaffitto parziale è consentito. In ogni caso l’inquilino deve comunicare al padrone di casa l’avvio della sublocazione.In caso di violazione del divieto da parte del conduttore, il locatore può agire in tribunale per chiedere la risoluzione del contratto di locazione principale e di quello di sublocazione, ossia lo sfratto tanto dell’inquilino quanto del suconduttore.

  4. Il mio inquilino non vive più nell’appartamento che gli ho locato; a lui è subentrato un altro nucleo familiare. L’inquilino, però, continua a pagarmi regolarmente l’affitto. Posso chiedere lo sfratto del nuovo inquilino visto che non ho mai dato alcun consenso a tale sostituzione?

    1. La sublocazione totale (cioè quella che consente ad altre persone l’utilizzo dell’intero appartamento senza che l’inquilino principale viva all’interno dello stesso) è vietata dalla legge, a patto che non sia espressamente prevista nel contratto o il locatore vi abbia acconsentito.Non potrebbe nemmeno configurarsi una cessione del contratto tra conduttore originario e conduttore subentrante, perché in questo caso è necessario il consenso del locatore che, in quest’ipotesi, manca.Nonostante ciò, la procedura veloce di sfratto non sarà possibile perché non esiste alcun rapporto contrattuale con il nuovo inquilino. Le soluzioni percorribili sono due: far valere l’inadempimento contrattuale nei confronti del conduttore originario oppure chiedere il rilascio dell’immobile nei confronti di chi lo occupa senza alcun titolo.

  5. Ho preso in affitto un appartamento e il contratto di locazione prevede che non posso ospitare nessuno. Ho un amico in difficoltà economica e vorrei ospitarlo a casa. Il divieto posto dal locatore nel contratto è lecito?

    1. No, è nulla la clausola di un contratto di locazione nella quale sia contenuto il diniego di ospitalità, anche non temporanea, a persone estranee al nucleo familiare. Tale clausola, infatti, va in conflitto con l’adempimento dei doveri di solidarietà previsti dalla Costituzione.Quindi se si tratta di semplice ospitalità, anche prolungata nel tempo, non c’è presunzione di sublocazione.

  6. Sono uno studente fuori sede e vorrei subaffittare l’appartamento dove vivo. Posso farlo comunicando semplicemente al locatore il nominativo del nuovo inquilino?

    1. No, perché la legge ha esplicitamente sancito il divieto di sublocazione (anche parziale) nei contratti stipulati da studenti universitari fuori sede, salvo patto contrario scritto.Quindi, l’unica strada percorribile è quella di stipulare una scrittura privata con il locatore nella quale quest’ultimo autorizzi espressamente la sublocazione.

  7. Sono uno studente e vorrei subaffittare l’appartamento nel quale vivo, restando in tal modo l’unico intestatario del contratto di locazione. Posso usufruire dell’agevolazione Irpef?

    1. Lo studente universitario che stipula un contratto può usufruire della detrazione Irpef del 19% del canone di locazione. Tale agevolazione è a favore del genitore che paga l’affitto, anche se il titolare del contratto di locazione è il figlio.nDi tale agevolazione non possono usufruire, però, gli altri studenti che hanno stipulato un contratto di sublocazione con il conduttore principiale.

  8. Tizio dà in affitto a Caio un appartamento; secondo la legge, Caio non potrà dare in affitto a propria volta l’alloggio, almeno non per intero: quello che può fare, però, è locare una parte della casa, ad esempio una sola stanza. La sublocazione parziale di immobile ad uso abitativo è infatti possibile, a meno che il contratto non dica diversamente, impedendo del tutto ogni tipo di sublocazione.

  9. Tizio dà in affitto a Caio un appartamento; secondo la legge, Caio non potrà dare in affitto a propria volta l’alloggio, almeno non per intero: quello che può fare, però, è locare una parte della casa, ad esempio una sola stanza. La sublocazione parziale di immobile ad uso abitativo è infatti possibile, a meno che il contratto non dica diversamente, impedendo del tutto ogni tipo di sublocazione.

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