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Casa venduta all’asta: quando devo lasciare l’abitazione?

26 settembre 2013


Casa venduta all’asta: quando devo lasciare l’abitazione?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 settembre 2013



Il debitore deve lasciare la propria casa quando il giudice dell’esecuzione pronuncia il decreto di trasferimento della proprietà dell’immobile venduto all’asta.

 

L’interrogativo di chiunque che abbia subito il pignoramento e la messa all’asta della casa, attraverso una procedura intrapresa dal Tribunale, è quello di sapere quando, con precisione, dovrà abbandonare l’immobile.

In realtà, per quanto si dirà qui innanzi, non esistono ragioni di urgenza per pensare che, dopo la notifica di una iscrizione di ipoteca o l’avvio di un pignoramento, si debba necessariamente fare le valigie.

Al contrario, la procedura civile concede al debitore tutto il tempo per regolare i propri affari, trovare eventualmente un accordo con il creditore o, diversamente, pensare a una soluzione alternativa ove andare a vivere. C’è chi riesce anche, attraverso interposta persona, a riacquistare il proprio immobile (benché la legge impedisca al soggetto pignorato di partecipare all’asta del proprio bene).

Vediamo, dunque, come si atteggia tutta la procedura, al fine di comprendere meglio i singoli passaggi e avere un quadro chiaro di cosa si profila per il soggetto esecutato.

 

La vendita all’asta di un’abitazione è solo l’ultimo degli atti che vengono presi al termine della procedura di pignoramento immobiliare [1] che può essere avviata da un creditore per recuperare somme di denaro dovute dal debitore proprietario di un immobile.

La procedura si conclude infatti con il decreto di trasferimento dell’immobile che viene pronunciato dal giudice dell’esecuzione a favore dell’aggiudicatario cioè della persona che ha provveduto al pagamento del prezzo di vendita e si è così aggiudicata il bene espropriato [2].

Con il decreto di trasferimento, il giudice dell’esecuzione trasmette dunque direttamente la proprietà dell’immobile venduto all’asta all’aggiudicatario, il quale diviene a tutti gli effetti proprietario esclusivo dell’abitazione [3].

Nel decreto di trasferimento, il giudice dell’esecuzione inserisce inoltre l’ingiunzione al debitore di lasciare libero l’immobile se è da quest’ultimo ancora occupato.

Il decreto di trasferimento è infatti già di per sé un titolo esecutivo [4], perché è un atto che può essere subito utilizzato da parte dell’aggiudicatario per ottenere l’immediata liberazione dell’immobile da parte del debitore che continua a occupare l’immobile.

L’aggiudicatario ha la possibilità di tentare di trovare un accordo con il debitore, perché può inviargli, almeno in una prima fase, una lettera di diffida a lasciare libero l’immobile entro un determinato termine.

Se entro tale termine l’immobile non viene liberato, l’aggiudicatario ha la possibilità di avviare la procedura di esecuzione forzata finalizzata al rilascio dell’immobile.

La procedura ha inizio con la notifica della copia conforme all’originale del titolo esecutivo, cioè del decreto di trasferimento dell’immobile che va inviato al debitore insieme a un atto che prende il nome di atto di precetto per il rilascio dell’immobile [5].

Nell’atto di precetto l’aggiudicatario ha la possibilità di intimare al debitore che continua a occupare l’immobile la liberazione dei locali, entro un termine non inferiore a 10 giorni [6].

La mancata liberazione dei locali entro il termine indicato consente, a questo punto, all’aggiudicatario di notificare attraverso l’ufficiale giudiziario un avviso con il quale viene comunicato al debitore il giorno e l’ora in cui dovrà lasciare l’immobile [7].

Nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso, l’ufficiale giudiziario si recherà pertanto presso l’immobile e potrà procedere alla liberazione dei locali, se ancora occupati dal debitore il quale dovrà pertanto abbandonare in quella data l’abitazione.

Per svolgere tali operazioni, l’ufficiale giudiziario può inoltre servirsi della forza pubblica [8] nel caso in cui il debitore opponga resistenza a sgomberare l’immobile che, una volta liberato, viene di fatto consegnato a tutti gli effetti all’aggiudicatario, il quale subentra nel pieno possesso dell’abitazione.

La procedura di rilascio dell’immobile richiede tempo, perché dal momento in cui viene pronunciato il decreto di trasferimento possono passare in media anche 5 mesi prima di poter ottenere la liberazione dei locali soprattutto quando si incontrano le resistenze opposte dal debitore a sgomberare l’abitazione ed è pertanto necessario l’intervento della forza pubblica.

È altresì opportuno sottolineare che il debitore che occupa un immobile in presenza di una esplicita richiesta di lasciare l’abitazione comunicata dall’aggiudicatario può avere anche delle conseguenze sotto il profilo penale, perché può essergli contestato il reato di violazione di domicilio: può infatti essere condannato alla pena della reclusione fino a tre anni chi occupa un immobile contro la volontà espressa del proprietario [9].

La vendita all’asta può infine interessare locali che sono occupati non direttamente dal debitore precedente proprietario bensì da un terzo, il quale può possedere l’immobile in forza di un valido contratto di locazione [10].

L’aggiudicatario, divenuto proprietario dell’immobile per effetto del decreto di trasferimento, non ha la possibilità di chiedere l’immediata liberazione dei locali quando il terzo è il legittimo conduttore, poiché, in questo caso, si verifica una successione nel contratto di locazione [11] che continua sino alla sua scadenza naturale, a meno che non si possa avviare una procedura di sfratto per morosità derivante dal mancato puntuale pagamento dei canoni [12].

Solo pertanto al termine del contratto, l’aggiudicatario nella sua qualità di nuovo proprietario dell’immobile potrà pertanto richiedere lo sfratto per finita locazione, nel caso in cui il terzo non abbia lasciato liberi i locali [13].

Il debitore che si vede venduta la propria casa all’asta deve lasciare libera l’abitazione nel momento in cui l’aggiudicatario ottiene dal giudice dell’esecuzione il decreto di trasferimento dell’immobile. Il debitore che non sgombera spontaneamente i locali può essere costretto a lasciare libera l’unità abitativa con la forza da parte dell’aggiudicatario, il quale ha la possibilità di avviare una procedura di rilascio dell’immobile attraverso l’ufficiale giudiziario. Detta procedura può dunque durare anche 4 o 5 mesi.

note

[1] Art. 555 cod. proc. civ.

[2] Art. 586 cod. proc. civ.

[3] Art. 2919 cod. civ.; Art. 2896 cod. civ.

[4] Art. 474 cod. proc. civ.

[5] Art. 605 cod. proc. civ.

[6] Art. 479 cod. proc. civ.; Art. 480 cod. proc. civ.

[7] Art. 608 cod. proc. civ.

[8] Art. 513 cod. proc. civ.

[9] Art. 614 cod. pen.

[10] Art. 1571 cod. civ.

[11] Art. 6 Legge 27 luglio 1978, n. 392

[12] Art. 658 cod. proc. civ.

[13] Art. 657 cod. proc. civ.


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100 Commenti

  1. Tutti professori finché non arriva la prova a sorpresa….Giudicare in maniera così poco “umana” e da persone completamente ignoranti . Le motivazioni per cui possono mettere una casa all’asta sono molteplici, i forum nascono con l’obbiettivo di confrontarsi e trovare consigli utili per affrontare al meglio la situazione.

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