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Planimetria non conforme ai luoghi: nullità compravendita?

7 Marzo 2020
Planimetria non conforme ai luoghi: nullità compravendita?

Ho acquistato un immobile avente una corte esclusiva il cui confine è delimitato da un muro ed una recinzione. Dopo l’acquisto abbiamo scoperto che lo stato dei luoghi non corrisponde alla planimetria allegata all’atto e depositata al comune. Lo stato dei luoghi (presenza del muro e del cancello) è lo stesso da oltre 30 anni. Da qualche giorno, noto inoltre, alcuni sgradevoli episodi di incursioni nella corte, aprendo il cancello ed oltrepassando il muro e per dispetto stanno accantonando dei vasi e oggetti nella porzione che non risulta nella mia planimetria. I vicini sostengono che quel pezzo è di loro proprietà. Come conviene procedere? Contro i vicini o chi mi ha venduto? 

Il Decreto Legge n° 78 del 31/05/2010, con l’art. 19, comma 14, poi convertito nella legge n.122 del 2010, ha previsto che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

La non conformità della planimetria catastale rispetto alla realtà dei fatti può, dunque, comportare la nullità dell’atto di vendita.

Da ciò, sembra inevitabile la responsabilità di chi ha venduto il bene immobile, inteso come il proprietario effettivo (e non il procuratore intervenuto).

La non conformità equivale ad omissione e, quindi, provoca la nullità assoluta dell’atto, perché la norma ha una finalità pubblicistica.

Inoltre, la non conformità provoca la responsabilità disciplinare anche del notaio, ai sensi dell’art. 28, primo comma, della legge 16 febbraio 1913, n. 89 (Cassazione civile, sez. II, 11/04/2014, n. 8611).

Infatti, il notaio, dovendo ratificare l’atto di compravendita, è tenuto a verificare che il bene compravenduto sia dotato delle caratteristiche specifiche di commerciabilità.

Questa responsabilità è di natura contrattuale in quanto, pur essendo tenuto a una prestazione di mezzi e non di risultato, egli deve tuttavia presupporre e impegnare i mezzi di cui dispone, in vista del conseguimento del risultato voluto dalle parti, con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato e avveduto (Tribunale Monza, sez. IV, 04/09/2006).

Non si potrà, invece, invocare la consegna di un bene diverso (cosiddetto, aliud pro alio), visto che tale circostanza ricorre quando il bene consegnato sia completamente diverso da quello venduto, perché appartenente ad un genere differente da quello posto a base della decisione del compratore di effettuare l’acquisto, oppure con difetti che gli impediscono di assolvere alla sua funzione naturale.

Inoltre, se i vicini hanno invaso la Sua proprietà (discussa o no che sia), Lei potrà agire con un’azione di reintegra del possesso che spetta non solo al possessore legittimo (com’è nel Suo caso), ma anche al semplice detentore che viene violentemente (non violenza fisica, ma anche psicologica), o occultamente, spogliato della disponibilità del bene. Quest’azione dovrà essere intrapresa entro l’anno dall’azione contestata.

Non ritengo, invece, che si possa agire per l’acquisto della proprietà contestata per intervenuta usucapione, visto che viene richiesto il possesso continuato di un soggetto che, qui, è cambiato.

Infatti, il codice civile prevede la possibilità di continuare il possesso solo nei confronti dell’erede in modo tale da unirlo al proprio per goderne gli effetti.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Salvatore Cirilla



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