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Come e quando si sfratta l’inquilino che non paga il canone di locazione

27 settembre 2013


Come e quando si sfratta l’inquilino che non paga il canone di locazione

> Diritto e Fisco Pubblicato il 27 settembre 2013



Dalla lettera di diffida alla convalida di sfratto: presupposti, condizioni e termini relativi alla procedura di sfratto in caso di morosità del conduttore.

Per sfrattare l’inquilino moroso, il proprietario di casa può attivare una procedura detta “sfratto per morosità” e che può essere utilizzata nel caso di locazione di immobili urbani (sia ad uso abitativo che commerciale). Si tratta di una procedura speciale, volta ad ottenere il rilascio dell’immobile locato (e anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni arretrati) in tempi relativamente brevi rispetto a una normale causa.

Per prima cosa, vedremo “quando” è possibile sfrattare l’inquilino moroso. Dopodiché illustreremo “come sfrattarlo, ossia come procedere materialmente.

QUANDO È POSSIBILE SFRATTARE L’INQUILINO MOROSO

 

Presupposti

Per  poter procedere allo sfratto devono verificarsi due presupposti fondamentali:

1 – che sia stato stipulato un contratto di locazione con un soggetto (sia esso un privato che una pubblica amministrazione [1]);

2 – che il conduttore dell’immobile non abbia pagato il canone.

Vediamo singolarmente queste due condizioni.

 

1. Contratto di locazione

Il procedimento di convalida di sfratto per morosità si applica principalmente ai contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo e commerciale.

Non si applica invece:

– agli immobili che siano stati occupati di fatto, ossia senza un contratto regolare;

– al comodato di immobili;

– al leasing immobiliare.

– alle controversie relative ai contratti agrari (ad esempio in caso di affitto di fondi rustici).

2. Morosità del conduttore

Il locatore può intimare lo sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile a condizione che il conduttore non abbia pagato i canoni di locazione alle scadenze pattuite (e quindi sia moroso).

Ma quando si può dire che il conduttore sia moroso?

Per intimare lo sfratto, è necessario che l’inadempimento del conduttore sia:

– per le locazioni ad uso abitativo: anche di una sola mensilità; devono inoltre essere decorsi 20 giorni dalla scadenza [2];

– per le locazioni ad uso commerciale: di importanza rilevante avuto riguardo all’interesse del locatore. Tale valutazione viene effettuata di volta in volta dal giudice. Ad esempio, l’importanza può essere desunta dall’interesse del locatore all’esatto e tempestivo pagamento, dalla volontà manifestata dai contraenti, dalla natura e finalità del rapporto.

Il conduttore è ugualmente moroso anche quando:

riduce da sé il canone, anche se a causa di un comportamento del conduttore. Se si verifica una riduzione nel godimento del bene locato (per esempio, infiltrazioni, umidità, ecc.), il conduttore non può non versare il canone o ridurlo unilateralmente; egli infatti, in tali casi deve comunque pagare il canone per intero, salvo poi chiedere un risarcimento per i danni subiti.

Solo quando l’immobile diventa completamente inutilizzabile è legittimo sospendere in modo totale o parziale il pagamento del canone (e il conduttore non si può considerare moroso) [3];

– non versa al padrone di casa gli oneri accessori (ad esempio, spese condominiali o di ordinaria amministrazione a carico del conduttore ma anticipate dal locatore) [4].

Tuttavia, in questi casi, per intimare lo sfratto è necessario che l’inadempimento abbia una certa rilevanza, il che significa che

a)    nella locazione ad uso abitativo, deve essere superiore a due mensilità di canone [5];

b)    nella locazione ad uso commerciale deve avere un’importanza tale da rompere l’equilibrio del contratto.

Il locatore deve richiedere il pagamento degli onere accessori al conduttore entro due anni dalla chiusura della gestione annuale dei servizi accessori.

Il locatore non ha alcun obbligo di inviare al conduttore i documenti giustificativi delle spese condominiali poste a suo carico. È diritto, però, del conduttore richiederli: potrà farlo entro due mesi dalla richiesta di pagamento. Se non lo fa, l’inquilino non può sospendere, ritardare o ridurre il pagamento degli oneri accessori adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dai documenti giustificativi.

Tuttavia, in causa, il conduttore può sempre contestare al locatore il fatto di non aver realmente sopportato le spese accessorie di cui chiede il rimborso o di non aver effettuato una corretta ripartizione. In tal caso, spetta al locatore dare la prova contraria.

COME È POSSIBILE SFRATTARE L’INQUILINO MOROSO

1. La diffida

Generalmente, il padrone di casa cui non sia stato pagato il canone, o che abbia sistematicamente ricevuto il pagamento in ritardo o di un importo inferiore rispetto a quanto convenuto, invia una lettera di diffida con raccomandata a.r.

Nella diffida il conduttore viene avvisato che, se non adempirà entro un termine liberamente scelto dal padrone di casa (generalmente 15 giorni, ma si può stabilire anche un termine più breve), si procederà con le vie giudiziali.

2. L’atto di intimazione

Il locatore, a questo punto, avvia il procedimento di sfratto con un atto (si chiama “atto di intimazione e citazione) attraverso il quale intima al conduttore lo sfratto (ossia il rilascio dell’immobile) e, nello stesso tempo, lo cita in giudizio davanti al giudice per una data determinata.

Il giudice, in quella sede, dovrà convalidare lo sfratto se verifica che ricorrono tutti i presupposti previsti dalla legge (di cui abbiamo parlato prima).

Se non c’è opposizione del conduttore, il giudice emette una ordinanza di convalida dello sfratto, che costituisce titolo per ottenere il rilascio forzato dell’immobile attraverso l’ufficiale giudiziario (cosiddetta esecuzione forzata).

Al contrario, se il conduttore fa opposizione, il giudice non può convalidare lo sfratto, ed il giudizio deve proseguire secondo le regole delle cause ordinarie, con tempi relativamente più lunghi. Tale fase si conclude con la pronuncia di una sentenza.

Chi può agire?

Ovviamente il locatore è colui che può avviare il procedimento di sfratto. Di regola, il locatore è il proprietario o chi ha la disponibilità dell’immobile.

Si potrebbe trattare anche dell’erede, anche se ha accettato tacitamente l’eredità, o il coerede.

Ma potrebbe anche essere il comproprietario se gli altri comproprietari non si oppongono.

Può agire anche l’acquirente dell’immobile, che abbia acquistato quando ancora era in corso il contratto di locazione e che quindi vi è subentrato.

Contro chi agire?

Nei confronti del conduttore che è colui che ha il godimento dell’immobile.

note

[1] Cass. S.U. sent. n. 8068/1990.

[2] Art. 5 e 55 L. 392/78.

[3] Cass. sent. n. 2010 n. 74/2010 e n. 24799/2008;

[4] Cass. sent. n. 22369/04 e n. 1835/89.

[5] Cass. sent. n.12527/00 e n. 12769/98.

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12 Commenti

  1. Abito a Mirandola (MO) , sono due anni che i miei inquilini non mi pagano, In luglio 2013 ho avuto dal tribunale la sentenza di sfratto,che doveva diventare esecutivo il 12 febbraio 2014, a tutt’oggi non me li sfrattano ancora avendo il tribunale perso la sentenza di sfratto,.Come posso fare? Posso rivalermi sul tribunale per la lungaggine , grazie

  2. L’inquilino di un immobile commerciali, ha avvisato il proprietario una perdita riguardante il termosifone immediatamente il locatore si è impegnato alla sostituzione dello stesso a proprie spese, ma il locatario non ha versato il canone ,il guasto si era verificato circa otto mesi prima ma per negligenza il proprietario non era stato informato come ci si deve comportare al riguardo?

  3. Buongiorno, sono in un affitto di azienda stipulato nel 2011 ( ristorazione ) ad oggi sono moroso di 3 canoni di affitto per via del mancato lavoro, volevo chiedere, il proprietario che mi ha affittato il ristorante , se ha voglia di attaccare, il minimo del tempo per buttarmi fuori qual’e’? Consideri che non ho soldi per difendermi, quindi un attacco senza difesa, poi siccome ho solo un auto me la possono togliere o pignorare? In quanto tempo?

  4. ma veramente pensate di agire per vie legali?
    Vai di rumenti / albanesi gli dai 200 300 euro e risolvi.

    esempio: lacrimogeni e vedi come scappano. svegliatevi!

  5. ho affittato un appartamento parzialmente con regolare contratto agevolato , gli inqulini non pagano più, com’ è la procedura di sfratto in questo caso specifico?? ho anche la residenza

  6. La procedura di sfratto funziona che il proprietario invia la raccomandata di messa in mora come ultimo avviso,e se l’ inquilino non paga nemmeno con la lettera di messa in mora inizia tramite un avvocato lo sfratto in Tribunale. Il Giudice fissa l’udienza e se l’inquilino non si presenta oppure non ha ancora pagato,il proprietario riceve dal Giudice la convalida.Così con la convalida potrai ufficialmente chiudere il contratto e non pagare più le tasse!Ricevuta la convalida il Giudice fa poi partire l’ufficiale giudiziario per lo sfratto con la forza,che di solito viene con la polizia e un fabbro per spaccare la porta!Non si scherza con i contratti registrati!Poi insieme allo sfratto parallelamente si fa il recupero del credito che ti spetta e a quel punto gli pignori qualunque cosa ha (la macchina,lo stipendio,qualsiasi cosa)e anche se non ha nulla appena per esempio comincerà a lavorare..taaac!Il suo datore dovrà versare a te tutto il debito che ha accumulato!Poi nel tuo caso è ancora più facile perché l’affitto è parziale e quindi hai affittato qualche stanza,quindi è come se vivessi con l’inquilino,ancora più grave se non ti pagano!Poi cosa importante,se nel contratto hai inserito come indirizzo per le comunicazioni quello di dove hai affittato (in genere si scrive:per le comunicazioni vale l’indirizzo dell’oggetto della locazione)la messa in mora devi mandarla lì e se lui fa il furbetto che non la prende o fa finta sono cavoli amari!Perché ormai fa fede per la notifica la compiuta giacenza quindi gli conviene ritirare e mettere il nome sulla cassetta!Sei in una botte di ferro,tra l’altro ultimamente i Giudici sono più veloci e severi,sono finiti i bei tempi dei furbetti!Non a caso oggi bastano 20 giorni per finire in mora!Mio fratello ha appena sfrattato un padre ed un figlio in provincia di Roma che non lo pagavano,è servito qualche mese ma ora hanno pignorato prima la macchina e poi lo stipendio del figlio e lui si stra riprendendo finalmente i suoi soldi!Parla con il tuo inquilino e invitalo a pagare perché oggi si finisce male a non pagare l’affitto!Se poi conosci qualche avvocato,ancora meglio,possono fare molto per velocizzare!

  7. Agli inquilini morosi del mio vicino di casa oltre a dare lo sfratto pare che faranno un controllo sulla situazione dei bambini piccoli in quanto situazione disagiata.
    Ci penseranno due volte la prossima volta prima di fare i disonesti

  8. ho avuto un’attività commerciale per 8 anni ma a causa del terremoto a l’aquila pagavo a singhiozzo il terremoto e avvenuto nel 2009 ma il 2016 ci sono stati altri due eventi agosto e ottobre 2016 il canone era di 2500.00 euro al mese .il problema e che il proprietario ha avuto soldi dallo stato per 800.000 mila euro ,ma non li ha usati tutti per mettere in sicurezza i locali tanto che siamo stati mandati via dai vigili del fuoco per inagibilità dello stabile .i clienti sono diminuiti del 70% perche avevano paura di entrare in quanto le crepe erano visibili lui ci ha sempre detto che dovevamo pensare a lavorare ma io so che per legge lui ci doveva fare lo sfratto invece ha preferito il singhiozzo ,ma si sono accumulati 16 mensilità adesso vuole tutte le mensilità considerando che lui mi ha chiesto i locali ed io li ho consegnati visto l’inagibilità, di conseguenza chiusura forzata posso chiedere 18 mensilità e tutti i danni che lui mi ha causato perchè se a suo tempo venivano fatti i lavori come da procedura io no avrei subito un calo drastico del lavoro.

  9. Leggo commenti che a dir mi fanno schifo è assai poco! Tutti contro chi non può più pagare, tutti a fare cordone per sbattere in strada una famiglia che sta passando chissà quali inferni e pene! Ma leggo dei commenti bestiali, al solo scopo di farsi vendetta. Beh, fate attenzione perchè il Signore dà e il Signore toglie! E non solo la casa di proprietà, ma ben altro e ben oltre! Dovreste solo vergognarvi per simili accanimenti, perchè seppure morosi ma questa gente non vi potrà mai togliervi il pane dalla bocca.

    1. Italo forse tu non ci sei passato. Mesi e mesi senza ricevere canone dagli inquilini, pagare l’acqua che consumavano, i danni che causavano alla casa, le spese per riattivare le utenze tagliate, l’avvocato, l’ufficiale giudiziario, le tasse irpef in attesa della sentenza e l’imu. Tutto per gente che era povera perché nullafacente ma con un tv più grande del mio, che usava i figli come scudo con le assistenti sociali che fanno il loro gioco (non le ho mai viste a nessun accesso, strapagato) trattandoti come un bancomat a disposizione del Comune e, cosa ancor più grave, a danno dei figli stessi che imparano così a vivere sulle spalle del prossimo. Il tuo commento per me è sale sulle ferite ancora aperte, per uno che lavora tanto ma guadagna pochissimo perché con i sempre giovani si fa così… Hai perso un’occasione per tacere o per lo meno per fare un importante distinguo. Fatti illuminare meglio dal tuo Signore…

      1. Grande Giuseppe.
        Forse il Signore di Italo, quando ha avuto bisogno gli ha mandato i soldi sul cc senza bisogno che lavorasse il fine settimana ed i mesi di agosto. come ho fatto io quando volevo mettere su un appartamento da lasciare a mio figlio un giorno.
        Perché Italo non ti incavoli con quelli del supermercato che non danno la spesa alle persone povere?
        Ti sei preso in casa un extracomunitario di quelli che non vuole Salvini? o rompi solo le scatole alle persone che lavorano, come in questo blog?

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