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Quanto costa far valutare una casa

13 Aprile 2020 | Autore:
Quanto costa far valutare una casa

Per valutare una casa si adopera uno specifico procedimento in cui vanno presi in considerazione fattori diversi. Il costo varia in base al soggetto che effettua la stima, alla sua complessità ed alle tariffe applicate.

Quando si vuole acquistare o vendere una casa bisogna prima procedere alla stima del bene, al fine di determinarne il valore commerciale. Di solito, ci si rivolge alle agenzie immobiliari che conoscendo il quadro generale dell’area di riferimento e tutti i parametri fisici ed economici allo stesso collegati, sono in grado di offrire una valutazione oggettiva.

In altri casi, ci si affida a singoli professionisti quali ingegneri, architetti e geometri, scegliendo quello che si reputa più affidabile e competente. Ma quanto costa far valutare una casa? Non è possibile stabilirlo a priori in quanto l’onorario dell’agenzia ovvero quello del singolo professionista può dipendere da fattori diversi.

In cosa consiste la valutazione di una casa

L’agenzia immobiliare o il singolo professionista per determinare il valore commerciale di un immobile deve effettuare una sorta di attività investigativa sul bene.

In parole più semplici, deve compiere la cosiddetta due diligence immobiliare, utile per conoscere l’ aspetto commerciale ed economico di un immobile riguardo all’uso attuale e potenziale rispetto alla zona dove è collocato ed all’andamento del mercato di riferimento.

La valutazione è, quindi, frutto di calcoli complessi e dell’insieme di più elementi che influiscono in maniera differente sul risultato finale. Alcuni di tali fattori possono incrementare il valore di un’abitazione mentre altri ne determinano un decremento.

Cos’è la superficie commerciale della casa

Innanzitutto, per stimare un immobile va accertata la sua consistenza ovvero bisogna calcolare la superficie commercialmente rilevante dell’abitazione.

Per fare ciò occorre:

  • cominciare dai metri quadri calpestabili della casa;
  • poi, va aggiunto il 5% per i muri perimetrali e i muri interni;
  • quindi, si sommano i balconi, le eventuali terrazze e i giardini, calcolati al 33%.

Una volta in possesso del dato relativo alla superficie commerciale dell’abitazione, per procedere con la stima della casa, bisogna conoscere il valore di mercato dell’abitazione al metro quadrato, accertato in base all’area dove la stessa è ubicata.

In tal caso, si può fare riferimento al sito online dell’Agenzia delle Entrate, che fornisce una stima secondo i dati catastali dell’immobile oppure alle quotazioni medie degli immobili, valide per ogni comune e città d’Italia.

Il valore di mercato per mq, quindi, va moltiplicato per la superficie commerciale. Fatta questa ulteriore operazione, si passa a considerare altri fattori: i così detti coefficienti di merito della casa.

Cosa sono i coefficienti di merito della casa

I coefficienti di merito sono le caratteristiche della casa.
Più precisamente si tratta di:

  • la manutenzione complessiva dell’immobile. Ad esempio, se la casa è stata ristrutturata di recente di certo avrà un valore più alto rispetto ad un’abitazione malandata e in cattivo stato;
  • l’eventuale presenza di rifiniture di pregio come un pavimento in marmo piuttosto che in parquet, degli impianti tecnologici moderni (vedi un impianto domotico), un sistema di aria condizionata o di riscaldamento basato sull’utilizzo dei pannelli solari, ecc.;
  • la localizzazione dell’immobile, quindi la zona in cui lo stesso si trova. In questo senso è molto importante tenere conto della distanza dal centro città e dai principali uffici pubblici nonché di quella dai negozi/centri commerciali, dalle scuole e dai mezzi di trasporto (fermata della metropolitana o degli autobus). Sotto questo punto di vista va considerata anche la facilità di accesso che l’abitazione ha rispetto alla strada ed alle arterie principali di circolazione;
  • inoltre, la luminosità e la visuale, fattori indissolubilmente legati al livello di piano. Infatti, una casa al primo piano sarà certamente meno luminosa di una all’ultimo oppure di un attico; inoltre, avrà una visuale più ridotta e meno panoramica;
  • l’esposizione. Di solito la casa è più calda, se è posizionata a sud, viceversa, è più fredda, se è rivolta più verso nord;
  • la presenza dell’impianto di riscaldamento autonomo oppure centralizzato;
  • un bell’atrio o un portone d’ingresso curato;
  • l’ascensore;
  • la presenza del servizio di portierato;
  • il giardino condominiale o di proprietà esclusiva dei singoli appartamenti;
  • il parcheggio per le macchine.

Quali elementi possono determinare un decremento di valore della casa

Gli elementi che possono determinare un decremento del valore della casa sono direttamente collegati ai coefficienti di merito appena esaminati.

Ad esempio, la valutazione di un immobile sarà più bassa quanto più il suo stato di conservazione e/o quello del fabbricato nel quale si trova ubicato, è inferiore rispetto alla norma.

Si pensi all’ipotesi in cui la facciata dello stabile è malridotta e va ritinteggiata oppure va sostituita la copertura, ma anche a quella in cui è l’intera casa che abbisogna di manutenzione o ne vanno ristrutturati i singoli ambienti (la cucina o il bagno).

La valutazione di una abitazione può essere influenzata, tra l’altro, da:

  1. la presenza di mutui ipotecari. Il mutuo ipotecario è il prestito erogato dalla banca o da una società di intermediazione (mutuante) a favore di un soggetto (mutuatario), il quale non solo deve dimostrare di avere la capacità di pagare le rate quale rimborso del mutuo ma deve sottoscrivere un’ipoteca sull’immobile che ha acquistato a favore della banca erogatrice, come garanzia del mutuo. In tal modo, la banca si tutela nel caso di inadempimento contrattuale da parte del mutuatario, espropria e vende il bene, incassando i proventi della vendita. E’ chiaro che se sull’immobile grava un mutuo ipotecario, dello stesso va tenuto conto nella quotazione di una casa;
  2. la sussistenza di debiti condominiali;
  3. aspetti legati alle caratteristiche costruttive dell’immobile (vedi la presenza di possibili difetti o vizi della casa);
  4. aspetti tecnici riguardanti gli impianti (come ad esempio la non conformità dell’impianto elettrico alle norme di legge);
  5. una situazione locativa dell’immobile in quanto la presenza di un affittuario nella casa può incidere sul calcolo finale della stima dell’immobile;
  6. la presenza di eventuali contenziosi aventi ad oggetto l’immobile o di problemi legali ad esempio di tipo ereditario.

Qual è la documentazione necessaria per la valutazione di una casa

Perché si possa giungere ad una stima della casa il più possibile corretta e precisa, occorre dare all’agenzia immobiliare o al tecnico incaricato una determinata documentazione.

In particolare, bisogna fornirgli:

  • l’atto di provenienza del bene, che serve per ricostruire la storia dell’immobile. In tal modo è possibile stabilire se si tratta di una casa acquistata con una compravendita, ereditata oppure pervenuta per donazione e di conseguenza se è gravata da eventuali vincoli;
  • la documentazione catastale con allegate le planimetrie, necessarie per verificare se vi sono stati dei frazionamenti o delle variazioni del bene nonché il certificato di abitabilità, che attesta la regolarità urbanistica dell’immobile e il diritto al suo uso ed alla sua commerciabilità;
  • l’attestato di prestazione energetica (Ape), nel quale sono riportate le condizioni energetiche dell’immobile, richiesto soprattutto quando la stima della casa è finalizzata alla vendita. Più il bene presenta una classe energetica alta, maggiore sarà il suo valore di mercato.

Quanto costa far valutare una casa

Quando ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare per la vendita o l’acquisto di una casa, la stima dell’immobile rientra tra i servizi offerti dall’agenzia stessa. Perciò, nel momento in cui si concludono le trattative tra il venditore e l’acquirente, l’agenzia richiede una commissione, in genere pari al 2/3% del prezzo finale della compravendita. Detta cifra può comunque variare in base agli specifici accordi presi tra le parti oppure in considerazione dell’area di riferimento.

In ogni caso, il pagamento della commissione grava su entrambi i soggetti (venditore ed acquirente), salvo diverse disposizioni inserite all’interno del contratto di compravendita.

Quando, invece, si incarica un tecnico, il costo della perizia immobiliare può variare sensibilmente in base alla zona in cui ci si trova. Infatti, nelle grandi città dove la competizione tra i vari professionisti è molto alta, la differenza è data dalle tariffe che ognuno di essi applica in relazione ai singoli casi.

In linea di massima, si può comunque affermare che il costo di una stima si aggira intorno ai 300/600 euro. Tuttavia, si può arrivare fino a 1.000 euro se l’immobile da valutare è particolarmente ampio o in base al tipo di valutazione che occorre svolgere: più il lavoro è complesso e particolareggiato, più sarà alto il costo finale della stima.

Quanto costa fare valutare una casa online

Un metodo alternativo per stimare una casa rispetto a quelli fino ad ora esaminati consiste nella valutazione online. E’ questo il caso del sito Crif- valutazioni immobili, accedendo al quale è possibile ottenere la quotazione di una abitazione, seguendo l’apposita procedura guidata.

Dopo l’acquisto del servizio e la registrazione, si viene contattati da un tecnico per un sopralluogo. Il perito analizza la documentazione fornita dal cliente e i dati raccolti durante il sopralluogo; effettua un’indagine di mercato ed infine, esegue la sua valutazione applicando il metodo di stima ritenuto più idoneo. Infine, redige la relazione che prima di essere comunicata al cliente, viene verificata dagli specialisti dell’ufficio controllo di qualità. In ultimo la perizia viene spedita via mail al richiedente.

Il costo del servizio per gli immobili di tipo residenziale, così come riportato sul sito internet della compagnia, è di 330 euro più Iva. Invece, per una valutazione gratuita online è possibile collegarsi al sito requot.com, che offre un servizio di stima degli immobili a costo zero.



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2 Commenti

  1. Buonasera,
    Mio nonno vuole richiedere la valutazione dell’immobile di cui è proprietario, in modo da poter fare la divisione delle parti fra le due figlie e me, ovvero la nipote. Mio papà è venuto a mancare circa due mesi fa, quindi subentro a lui nella divisione. Mi chiedevo se sono tenuta a pagare parte dell’onorario del geometra, questo è quello che mi hanno detto i miei parenti ma, attualmente, mio nonno risulta essere l’unico proprietario della casa e non vedo perché dovrei pagare.

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