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Si può vendere metà casa?

5 Marzo 2020
Si può vendere metà casa?

Come ottenere denaro liquido da un immobile senza perderne tutta al proprietà.

Hai bisogno di soldi e tuttavia l’unico bene che hai è la casa in cui vivi. Non puoi permetterti di venderla per andare a stare altrove. Così, l’unica soluzione che potrebbe risolvere il tuo problema di liquidità è di cederne una metà. Ma si può fare? Si può vendere metà casa? Ecco cosa prevede la legge a riguardo.

Se hai deciso di vendere metà casa, hai due possibilità. La prima, più facile da praticare sotto un profilo pratico, riguarda la cessione del diritto di proprietà indiviso, con creazione quindi di una comunione sullo stesso bene. Come vedremo a breve, però, è più difficile trovare un acquirente interessato a comprare un immobile di cui non può averne la disponibilità esclusiva. La seconda ipotesi, più difficile sotto l’aspetto tecnico, ma che consente di trovare eventuali interessati all’acquisto, è la divisione in natura del bene con creazione di due distinte unità immobiliari.

In realtà esistono anche soluzioni intermedie, come la cessione dell’usufrutto o della nuda proprietà o anche solo la locazione di una o più stanze. 

Cerchiamo di capire quindi cosa si può fare per recuperare soldi dalla vendita dell’immobile o dalla cessione di altri diritti ad esso legati. Partiremo proprio dal rispondere al quesito di partenza, ossia chiariremo se si può vedere metà casa per poi affrontare tutte le altre questioni collegate.

Come vendere metà casa: la comproprietà

Come detto ci sono due modi per vendere metà casa. Il primo è costituito dalla vendita del 50% della proprietà indivisa. Si vende quindi una metà ideale. In tale ipotesi, sullo stesso immobile si formano due distinti diritti di proprietà che convivono contemporaneamente. 

Si realizza quindi una comproprietà che ha ad oggetto il medesimo bene nella sua interezza. 

Ciascun comproprietario potrà utilizzare tutto l’immobile, non potendo però impedire all’altro di fare altrettanto. I due dovranno “sopportarsi” a vicenda: non potranno escludersi dal godimento del bene salvo diverso accordo. Si forma insomma ciò che, ad esempio, succede quando due fratelli diventano eredi della stessa casa o quando due coniugi acquistano un’abitazione in regime di comunione dei beni.

Si può disciplinare tale forma di comproprietà attraverso un patto tra le parti che regoli l’uso dell’immobile proprio come succede con la multiproprietà, ad esempio definendo dei turni temporali o degli spazi separati. Resta però fermo che – al di là degli accordi tra i comproprietari, che hanno puro valore contrattuale – la proprietà resta comunque estesa sull’intero bene e non può essere limitata, almeno sino a quando non interviene una divisione materiale. 

Una volta ceduta la metà ideale della casa, non è possibile più riottenerla indietro, a meno che non venga siglato un contratto con il cosiddetto «patto di retrovendita», ossia una clausola che impegna l’acquirente a restituire il bene a richiesta del venditore (diritto quest’ultimo da esercitarsi entro un termine predefinito). 

Questa soluzione, per quanto facilmente attuabile sotto un aspetto tecnico e giuridico, da un punto di vista pratico ha uno scoglio: la difficoltà a trovare eventuali interessati all’affare. Se le parti non si conoscono sarà difficile instaurare una convivenza sugli stessi spazi.

Come vendere metà casa: la divisione

Una seconda forma di vendita della casa implica la divisione materiale del bene. In pratica sarà necessario un intervento da parte di una ditta edile che separerà l’immobile in due distinte unità, accatastate separatamente e con autonomi servizi (porte d’ingresso, utenze, tubature, bagni, cucina, ecc.). In questo modo, da un appartamento o da un villino se ne ricavano due più piccoli; dopodiché, viene ceduta l’intera ed esclusiva proprietà di uno di questi. 

Soluzioni intermedie: l’usufrutto e la nuda proprietà

Chi vuole restare proprietario della propria casa e tuttavia vuol sfruttarla economicamente potrebbe optare per l’affitto oppure per la cessione dell’usufrutto. Con la vendita dell’usufrutto si concede all’usufruttuario di utilizzare il bene secondo i propri scopi e necessità (anche dandolo in affitto), senza mutarne la destinazione. L’usufrutto ha una durata che le parti possono definire liberamente nel contratto ma che non può mai essere superiore alla vita dell’usufruttuario.

L’ex proprietario diventa «nudo proprietario»: viene spossessato del bene, non può utilizzarlo ma, non appena cessa l’usufrutto, ne riacquista la disponibilità. In teoria potrebbe vendere la nuda proprietà, ma il nuovo proprietario è tenuto a rispettare l’usufrutto già esistente fino alla scadenza. 

L’affitto di una o più stanze

Si può affittare anche una o più stanze della propria casa. Le regole sono le stesse della normale locazione. La durata può quindi essere solo quella definita dalla legge: ad esempio si può trattare di una locazione a uso transitorio, a studenti universitari, di una locazione 4+4 o 3+2. Leggi Dare in affitto una o più camere: contratto e adempimenti.


note

Autore immagine https://it.depositphotos.com


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