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Casa cointestata mutuo unico

1 Maggio 2020 | Autore:
Casa cointestata mutuo unico

Un traguardo importante per la vita di una coppia è l’acquisto di un appartamento. La scelta non è indolore: devi prendere le giuste decisioni, soprattutto dal punto di vista economico.

Le società e gli stili di vita cambiano repentinamente, ma il sogno delle coppie che si amano resta sempre lo stesso in ogni epoca storica: andare a vivere insieme.

Fatte salve le dovute eccezioni, il desiderio di costruire un nucleo familiare stabile è innato nell’essere umano. Ed ecco che, quando si ritiene di aver trovato la persona giusta, si inizia a progettare il futuro insieme: il primo passo da compiere è la ricerca di un appartamento in cui costruire una vita in comune.

L’individuazione di una casa in cui trasferire la propria residenza è attività tutt’altro che semplice: non devi preoccuparti soltanto di trovare una dimora che risponda ai gusti e alle esigenze di entrambi, ma devi anche decidere se optare per un contratto di affitto oppure acquistare un appartamento.

Se propendi per quest’ultima soluzione, ci sono altri dubbi da chiarire: investi tutti i tuoi risparmi nella compravendita oppure chiedi aiuto a una banca? E se decidi di chiedere un finanziamento, è possibile avere una casa cointestata con un mutuo unico?

Proveremo a rispondere ai tuoi dubbi in maniera chiara e sintetica, anche perché la soluzione del quesito è particolarmente importante sul piano fiscale. Seguici, dunque, nella nostra breve disamina.

Mutuo cointestato: come funziona?

Se tu e la tua compagna avete deciso di fare il grande passo e di comprare una casa, quasi sicuramente stai valutando la possibilità di accendere un mutuo, ossia di ricorrere a una fonte di finanziamento esterno che ti assicuri la liquidità di cui hai bisogno.

I mutui vengono solitamente rilasciati dalle banche, in presenza di determinate condizioni e di specifiche garanzie, a tutte le persone che ne fanno richiesta. Così, la somma domandata viene erogata (solitamente nella misura dell’80% del valore dell’immobile) soltanto se hai un reddito idoneo a garantire il pagamento della rata mensile e se iscrivi un’ipoteca sul bene oggetto di compravendita.

In relazione a tale tipologia di finanziamento, la regola generale è quella della sottoscrizione del contratto da parte di tutti i soggetti che ne fanno domanda.

In altri termini, se a richiedere il mutuo è una sola persona si parla di mutuo unico; se a presentare l’istanza sono più soggetti, ti trovi di fronte a un mutuo cointestato. In quest’ultimo caso si crea una relazione di solidarietà tra i due debitori: entrambi sono tenuti a pagare la somma dovuta alla banca, ciascuno per una quota o per l’intero ammontare, sulla base degli accordi interni assunti in privato.

Le regole volte a disciplinare il rapporto tra debitori non interessano alla banca, ma hanno validità soltanto tra le parti. Ciò che interessa all’istituto di credito è poter riscuotere periodicamente la somma prevista. Per tal motivo, nel caso di inadempimento l’azione di rivalsa può essere rivolta – indistintamente e per l’intero ammontare – a uno dei due mutuatari. Il debitore adempiente, successivamente, può chiedere al soggetto insolvente la restituzione della parte pagata in eccesso.

La formula del mutuo cointestato è prevalentemente scelta dalle cosiddette “coppie di fatto”, ossia da due soggetti che non sono sposati, ma intendono vivere insieme.

Molto diversa è, invece, la situazione per i coniugi. Vediamo perché.

Mutuo unico e casa cointestata: è possibile?

Il mutuo, come abbiamo visto, può essere unico: può essere, cioè, sottoscritto da un’unica persona. Le relative disposizioni contrattuali non incidono, però, sulla titolarità della casa. In altri termini, se il mutuo viene pagato da un unico soggetto, non è detto che sia soltanto questi il proprietario dell’immobile.

Può, infatti, verificarsi l’ipotesi di una coppia di coniugi che intende acquistare casa e, per tal motivo, presenta istanza di finanziamento a una banca: l’istruttoria si conclude positivamente e il mutuo viene sottoscritto soltanto da uno dei due sposi.

In tale ipotesi, a fronte di un mutuo unico, si possono presentare due diverse situazioni:

  • la casa viene intestata soltanto al mutuatario;

oppure

  • il mutuo rimane unico, ma l’appartamento viene intestato a entrambi i coniugi.

In relazione all’acquisto della proprietà, il documento che assume valore è, infatti, il rogito notarile, ossia l’atto pubblico con cui si attribuisce a uno o a entrambi i soggetti la titolarità dell’immobile comprato.

Non si creano particolari problemi nel caso di proprietà unica e indivisa dell’appartamento in capo a uno solo dei componenti del nucleo familiare. O, perlomeno, non si creano difficoltà in costanza di matrimonio: i conflitti possono sorgere successivamente se vi sono le condizioni per una separazione personale. In quest’ultima eventualità, infatti, occorre fare riferimento alle norme sulla comunione dei beni.

Più complessa è la seconda ipotesi, almeno per quanto riguarda le conseguenze fiscali connesse al rapporto con la banca.

Vediamole nel dettaglio.

Quali sono le conseguenze fiscali del mutuo unico?

Il mutuo è sottoposto a un regime tributario di vantaggio: se accedi a tale forma di finanziamento, lo Stato ti riconosce una serie di sgravi fiscali che ti consentono di esercitare il diritto di comprare un appartamento. E quanto detto è ancora più interessante se si procede all’acquisto di una prima casa.

Nel dettaglio, le misure economiche a sostegno del reddito hanno introdotto la possibilità di utilizzare il sistema delle detrazioni fiscali per chi è – contemporaneamente – titolare di un mutuo e proprietario di un immobile.

Se guardi all’ipotesi da poco affrontata (casa cointestata e mutuo unico) ti rendi conto di una evidente conseguenza: i benefici fiscali sono concessi soltanto al titolare del mutuo e non anche al secondo cointestatario della casa.

Tale circostanza non produce particolari disagi se i proprietari dell’immobile sono due coniugi o, comunque, due soggetti legati da un’unione civile. Il problema è ben più complesso se si tratta di due persone non legate da rapporto di parentela o non appartenenti allo stesso nucleo familiare (pensa, ad esempio, a due fratelli). In tali ipotesi, infatti, soltanto a uno dei proprietari sarà concesso il vantaggio economico garantito dalle leggi di bilancio.



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