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Verbale consegna chiavi

8 Marzo 2020
Verbale consegna chiavi

Affitto: la consegna dell’appartamento, le condizioni di conservazione e la restituzione delle chiavi. Il modello con il facsimile di verbale di consegna e restituzione.

Così come alla firma del contratto di affitto, il proprietario deve consegnare all’inquilino l’appartamento in buono stato di manutenzione, allo stesso modo quest’ultimo glielo deve restituire, alla scadenza, nelle stesse condizioni, salvo ovviamente il normale logorio per l’uso quotidiano. Ma come fare a stabilire se l’immobile è nelle stesse condizioni di quando il rapporto è iniziato? Per evitare equivoci e contestazioni è sempre bene stilare un verbale: uno all’atto della consegna del bene e l’altro al momento della restituzione. Tanto più sarà preciso e dettagliato tale documento, tanto minori saranno i rischi di un eventuale contenzioso tra le parti.

In questa breve guida, vogliamo spiegarvi come si redige un verbale di consegna chiavi. Stabiliremo anche un modello, di modo che si possa utilizzare all’occorrenza. 

Ma procediamo con ordine.

Cosa succede all’inizio dell’affitto?

Tra gli obblighi che il codice civile pone in capo al locatore [1] vi è quello di consegnare al conduttore l’immobile in buono stato di manutenzione ed in grado di servire all’uso concordato tra le parti: ad esempio l’appartamento dovrà avere il bagno e le relative tubature funzionanti, un impianto elettrico, idrico e di riscaldamento a norma, il certificato di abitabilità, ecc.  

Per evitare contestazioni e far riconoscere all’inquilino il il buono stato dell’immobile si inserisce, di solito, all’interno del contratto di affitto, una clausola dal contenuto generico ove quest’ultimo dichiara espressamente «di aver preso visione dell’immobile, di averlo trovato adatto al proprio uso, in buono stato di manutenzione ed esente da difetti». Certo, tale dicitura non toglie però la possibilità per il conduttore di dimostrare, in un successivo momento, che eventuali difetti dell’appartamento riscontrati all’atto della riconsegna delle chiavi, erano già presenti in partenza, sebbene non contestati. 

Ecco perché, proprio per evitare controversie di questo tipo, è sempre bene redigere un verbale di consegna chiavi, distinto ma allegato al contratto di locazione. 

Che succede se l’inquilino non contesta subito eventuali difetti della casa?

Potrebbe succedere che l’inquilino non contesti determinati difetti da lui riscontrati o facilmente riscontrabili al momento della consegna dell’immobile. Se ciò dovesse avvenire, questi non potrà, in un successivo momento, chiedere la risoluzione del contratto – ossia il recesso dall’affitto – per le condizioni invivibili dell’appartamento. Egli infatti dimostra di aver voluto accettare l’immobile per come si trova. Non per questo però può essere tenuto a risarcire un danno che non ha mai prodotto; quindi sarebbe ugualmente illegittima la pretesa del proprietario di riparazione dell’appartamento. 

La firma del verbale di consegna dell’appartamento

Nella prassi il locatore consegna l’immobile al conduttore in modo simbolico affidandogli le chiavi. Dal 20 giugno 2012 il locatore di un immobile non ha più l’obbligo di effettuare all’autorità di Pubblica Sicurezza la comunicazione di avvenuta consegna dell’immobile al conduttore in seguito ad avvenuta locazione. Tale obbligo è stato infatti assorbito dalla registrazione del contratto in termine fisso.

Come anticipato, per garantire le parti da successive contestazioni, è meglio redigere un verbale di consegna chiavi sia all’avvio del contratto di locazione che alla scadenza. Ciò vale soprattutto se l’appartamento è ammobiliato, appena ristrutturato o dotato di attrezzature particolari di cui il conduttore potrebbe negare l’esistenza al termine del rapporto di locazione.

Nel verbale di consegna chiavi dovranno essere descritte analiticamente le condizioni in cui si trovano soffitti, muri, pavimento, porte e finestre; la presenza di eventuali arredi e del rispettivo stato (ciò che risulta danneggiato, mal conservato, fuori uso, sporco, ecc.). 

Il verbale deve essere redatto in due copie, ciascuna delle quali dovrà essere firmata da entrambe le parti, e allegate alle copie del contratto di affitto.

Ognuno conserva la sua copia, che può essere usata come prova al momento del rilascio dell’immobile per valutare la condizione dei luoghi.

La firma del verbale di riconsegna delle chiavi

Alla scadenza dell’affitto bisognerà fare l’operazione inversa, ossia redigere un nuovo verbale in cui le parti daranno atto delle condizioni in cui si trova l’appartamento per verificare se, oltre alla normale usura dovuta all’uso quotidiano – la cui responsabilità non ricade mai sull’inquilino – vi sono danni o altri vizi derivanti da una cattiva gestione dell’appartamento. 

Se dovessero sorgere contestazioni, il padrone di casa non può trattenere la cauzione, ricevuta all’inizio del contratto, come compensazione per i danni subiti, a meno che non inizi una causa contro il conduttore per l’accertamento della loro entità. Questo perché solo il giudice ha il potere di determinare l’esatto importo del risarcimento dovuto, e non invece unilateralmente il locatore. Se quindi non viene avviato il giudizio, la cauzione va restituita con tutti gli interessi nel frattempo prodotti.

Come avviene la riconsegna delle chiavi dell’appartamento

Il conduttore riconsegna le chiavi al locatore per confermare la cessazione della locazione. Tuttavia, se il contratto non è ancora scaduto il conduttore è tenuto a pagare le mensilità residue fino alla naturale scadenza (salvo trovi un altro inquilino che lo sostituisca e questo sia accettato dal locatore).

La disdetta in anticipo è consentita solo per giusta causa (deve trattarsi di un evento imprevedibile e non voluto dall’inquilino). Anche la disdetta per giusta causa richiede il preavviso di sei mesi. 

Dall’altro verso, finché le chiavi non vengono restituite il conduttore, pur avendo dato la disdetta, è tenuto a pagare i canoni di locazione per l’illegittima occupazione dell’immobile. Il locatore può comunque rifiutare le chiavi se l’immobile non si trova in buone condizioni, almeno fino a quando non sia stato ripristinato dal conduttore. 

Quali spese deve sostenere l’inquino?

Il conduttore deve farsi carico dei lavori e delle spese per la manutenzione dell’immobile locato, delle riparazioni che derivino dai deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile sostenendone il costo (c.d. spese di ordinaria amministrazione). Ciò anche se i danni sono prodotti dai suoi familiari o dai suoi dipendenti.

Non deve invece effettuare le riparazioni per i deterioramenti prodotti da vetustà o da caso fortuito.

Riconsegna chiavi affitto: ultime sentenze

L’obbligo di restituire l’immobile locato deve essere adempiuto tramite consegna delle chiavi al domicilio del locatore o con l’incondizionata messa a disposizione del bene. Il locatore può rifiutare un’inesatta riconsegna e, in tal caso, il conduttore è tenuto al pagamento del corrispettivo fino al momento dell’esatto adempimento ai sensi dell’art. 1591 c.c. (Fattispecie nella quale il Giudicante ha ritenuto inidonea allo scopo la sola comunicazione del conduttore di aver lasciato l’immobile in epoca antecedente alla consegna delle chiavi). 

Tribunale Catanzaro sez. II, 07/09/2017, n.1217

E’ legittimo il rifiuto del locatore alla restituzione dell’immobile locato fino a quando il locatario non l’abbia rimesso in pristino e comunque l’offerta non formale della prestazione dovuta è idonea ad escludere la mora del debitore, solo ove si traduca nell’effettiva messa a disposizione del creditore dell’integrale oggetto della prestazione a lui dovuta. Una volta quindi che si è accertato che l’immobile, al momento dell’offerta restituzione, richiedeva notevoli lavori per essere messo in condizioni di “normale utilizzo”, deve ritenersi che sussisteva un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, per cui detta offerta non poteva valere a far escludere la mora del debitore.

Per la riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209 comma 2 c.c., rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207), l’adozione da parte del conduttore di altre modalità purché serie, concrete e tempestive (come ad esempio la convocazione per iscritto del locatore per consegnargli le chiavi dell’immobile e redigere il verbale di consegna) aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.), sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore, circa l’esecuzione della sua prestazione e a produrre ogni altro effetto, connesso alla dichiarazione di volontà da lui espressa sostanzialmente.

L’opposto locatore è legittimato a proporre, a seguito della riconvenzionale dell’opponente di restituzione del deposito cauzionale, la domanda di reconventio in reconventionis in ordine all’accertamento dei danni e del relativo risarcimento.

Tribunale Bari sez. III, 15/05/2015, n.2352

In tema di locazione di immobili, non è consentito al conduttore astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che l’evento sia ricollegabile a fatto del locatore (nella specie si condannava al pagamento del canone di locazione la società conduttrice che, a seguito del crollo del soffitto dell’immobile locato, si era trasferita altrove senza aver però conseguito alla “consegna delle chiavi”, atto attraverso il quale si ha l’effettiva restituzione della cosa locata alla locatrice, sottraendola alla disponibilità della parte conduttrice).

Cassazione civile sez. III, 26/02/2014, n.4563

Deve dichiararsi risolto il contratto preliminare di locazione con condanna al rilascio immediato dell’immobile, nel caso in cui, avendo le parti previsto che il futuro conduttore entri nell’immediata disponibilità dell’immobile, a seguito della sottoscrizione di detto contratto e della consegna delle chiavi del bene, il futuro conduttore, nonostante il termine essenziale previsto ex art. 1457 c.c. nel preliminare, non abbia mai provveduto a consegnare al locatore i documenti necessari per la stipula del contratto di locazione definitivo, rifiutandosi quindi di sottoscrivere tale contratto, nonché di riconsegnare l’immobile e di corrispondere il dovuto a titolo di locazione del bene. (Nella specie, adibito ad attività di commercio al dettaglio di abbigliamento e riparazioni di sartoria).

Tribunale Pistoia, 11/06/2013, n.38

La liberazione del conduttore dall’obbligo di riconsegnare la cosa locata si attua, essendo il rapporto di locazione un rapporto obbligatorio “intuitu personae”, solo con la consegna del bene, anche se nella modalità della consegna delle chiavi, al locatore in persona o ad altri soggetti che lo rappresentino in virtù di espressa sua volontà (confermata, nella specie, la decisione del giudice dell’appello, secondo cui non si erano svolta la attività di cui all’art. 1216 e, quindi, non si era verificata la effettiva immissione del bene locato nella sfera di disponibilità; la consegna delle chiavi, pur se avvenuta, non era stata effettuata nelle mani dell’unico legittimato a riceverla – il locatore, ma in quelle della moglie di costui).

Cassazione civile sez. III, 28/01/2013, n.1887

Il conduttore adempie all’obbligo di procedere alla riconsegna del bene locato con la riconsegna delle chiavi. Nel caso in cui l’immobile risulti ancora ingombro da masserizie, potrebbero eventualmente essere ravvisati dei profili risarcitori. Tuttavia, la consegna materiale delle chiavi comporta lo scioglimento del vincolo contrattuale e, con esso, dell’obbligo di corrispondere i canoni di locazione.

Cassazione civile sez. III, 17/01/2012, n.550

In tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della complessa procedura di cui agli art. 1216 e 1209 comma 2 c.c., costituita dall’intimazione al creditore di ricevere tale consegna nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207), l’adozione da parte del conduttore di altre modalità purché serie, concrete e tempestive (come ad esempio la convocazione per iscritto del locatore per consegnargli le chiavi dell’immobile e redigere il verbale di consegna) aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.), sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore, circa l’esecuzione della sua prestazione e a produrre ogni altro effetto, connesso alla dichiarazione di volontà da lui espressa sostanzialmente.

Tribunale Catanzaro sez. II, 14/03/2011

La consegna delle chiavi di un immobile concesso in locazione ben può essere interpretata come una manifestazione della volontà dei contraenti, di risolvere anticipatamente il contratto (con il conseguente venir meno dell’obbligo del pagamento dei canoni), specialmente ove emerga che il locatore abbia acconsentito a tale dazione e manchino elementi idonei a fornire una diversa ricostruzione degli accordi tra le parti.

Tribunale Bologna sez. II, 08/01/2008, n.31

La consegna delle chiavi da parte del conduttore prima della scadenza del contratto di locazione e l’accettazione del locatore equivalgono a risoluzione anticipata del contratto di locazione e contestuale cessazione in capo al conduttore degli obblighi di pagamento del canone, se il locatore non dimostri che la consegna delle chiavi è avvenuta per altre finalità.

Tribunale Bologna sez. II, 02/01/2008

Qualora per fatto non imputabile alle parti (nella specie: calamità naturale con conseguente inagibilità dell’immobile oggetto della locazione) vi sia impossibilità, per il conduttore, di godere l’immobile cessa, per il conduttore, l’obbligo di pagamento del canone. Lo scioglimento del rapporto rende, peraltro, attuale l’obbligazione di riconsegna dell’immobile oggetto di locazione, secondo le norme relative alla ripetizione dell’indebito con applicazione del combinato disposto degli art. 1182 e 2037 c.c., sì che il locatore per far valere il diritto alla restituzione deve proporre apposita domanda. Non è, pertanto, applicabile, in una tale fattispecie, la disciplina di cui all’art. 1591 c.c., qualora si accerti che la restituzione sia avvenuta anteriormente alla proposizione della domanda giudiziaria. (Nella specie, infatti, verificatosi il sisma con danneggiamento dell’edificio nel dicembre 1990, l’asporto degli arredi e delle suppellettili era stato effettuato nel febbraio del 1991 e la consegna delle chiavi era avvenuta nel novembre 1991. Essendo iniziati i lavori di riattamento solo nel giugno 1992 ed essendo stata proposta, in primo grado, la domanda ex art. 1591 c.c. introdotta esclusivamente nel maggio 1993, la S.C. ha confermato la pronuncia del merito che aveva escluso l’applicabilità della ricordata disposizione).

Cassazione civile sez. III, 22/08/2007, n.17844


VERBALE DI CONSEGNA CHIAVI APPARTAMENTO

I sottoscritti signori:

…………… [dati anagrafici del locatore], d’ora innanzi denominato Locatore

…………… [dati anagrafici del conduttore], d’ora innanzi denominato Conduttore

dichiarano

– che tra gli stessi in data………… è stato stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l’unità immobiliare sita in…………, Via………… n…………. piano…………;

– che in data odierna hanno provveduto a visionare l’immobile concesso in locazione ed hanno accertato che le condizioni manutentive dello stesso sono buone/mediocri/cattive;

– che in particolare lo stato delle strutture e degli impianti è:

• pavimenti:…………

• porte:…………

• finestre:…………

• tinteggiatura:…………

• servizi igienici:…………

• termo autonomo:…………

• cucina:…………

• impianto idrico:…………

• impianto elettrico:…………

• impianto di riscaldamento:…………

• impianto di condizionamento:…………

• impianto d’allarme:…………

• solaio:…………

• cantina:…………

• box/posto auto:…………

Il locatore consegna al conduttore che accetta n……….. copie delle chiavi di accesso all’appartamento e del portone di ingresso, del locale serbatoi, del locale cantine e della casella delle lettere.

Letto, approvato e sottoscritto.

(Luogo)……… (data)……….

Firma del locatore………

Firma del conduttore……….

note

[1] art. 1575 cod. civ.


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