Compravendita e mancato pagamento del prezzo: ultime sentenze

Risoluzione contratto per mancato pagamento del prezzo; caparra confirmatoria; recesso per inadempimento del promissario acquirente; data di immissione nella detenzione del bene.

Imposta di registro e risoluzione contratto di compravendita con riserva di proprietà

In materia d’imposta di registro – in particolare relativamente ai contratti di vendita con riserva di proprietà – nel caso in cui il bene oggetto della compravendita sia retrocesso a causa del mancato pagamento del prezzo, il contratto stesso è assoggettato ad imposta di registro in misura proporzionale.

Questo significa che, nell’ipotesi di risoluzione di un contratto di vendita con riserva di proprietà, è assoggettato all’imposta di registro con l’aliquota proporzionale tipica dei trasferimenti immobiliari l’atto con il quale viene pattuita la risoluzione del contratto di vendita suddetto e che, conseguentemente, determina la retrocessione del bene oggetto della compravendita stessa.

Cassazione civile sez. VI, 21/01/2022, n.1868

Risoluzione del contratto di compravendita e restituzione delle rate riscosse

In tema di inadempimento contrattuale riferito al mancato pagamento del prezzo in caso di compravendita, se la risoluzione del contratto ha luogo per l’inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno.

Tribunale Savona sez. I, 12/11/2021, n.869

Simulazione compravendita immobile e mancato pagamento del prezzo

In tema di accertamento cd. sintetico ex art. 38, comma 4, d.P.R. n. 600 del 1972, il contribuente, il quale deduca che l’acquisto di un immobile non costituisce manifestazione di una reale capacità reddituale in ragione della simulazione dell’atto di compravendita e del conseguente mancato pagamento del relativo prezzo, nell’assolvimento dell’onere di fornire la prova contraria, su di esso gravante, può ricorrere anche alle dichiarazioni rese da terzi al di fuori del giudizio, aventi rilevanza meramente indiziaria, atteso che l’azione proposta davanti alla commissione tributaria è volta a dimostrare l’infondatezza della pretesa fiscale e non ad ottenere la declaratoria di nullità del contratto simulato.

Corte di Cassazione, Sezione TRI, Civile, Ordinanza 11 novembre 2020 n. 25414

L’obbligo di concludere una compravendita

Con riguardo al rapporto che si costituisce per effetto della sentenza di accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere una compravendita, il pagamento del prezzo, cui è subordinato il trasferimento della proprietà, se pure assolve alla funzione di condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo, non perde, peraltro, la sua natura di prestazione essenziale destinata ad attuare il sinallagma contrattuale, con la conseguenza che l’inadempimento della correlativa obbligazione può – nel concorso dei relativi presupposti – essere fatto valere dalla controparte, come ragione di risoluzione del rapporto, ai sensi degli articoli 1453 e seguenti del codice civile, non già come causa di automatica inefficacia del rapporto medesimo ai sensi degli artt. 1353 e ss. c.c.

(Nella specie, ha osservato la Suprema Corte, il giudice a quo, in applicazione dei riferiti principi, al fine di stabilire se il contratto di vendita costituito con sentenza emessa ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile avesse perso efficacia, ha ritenuto necessario verificare la sussistenza dei presupposti della risoluzione del contratto stesso per inadempimento, non limitandosi al mero riscontro dell’oggettivo mancato versamento del prezzo dovuto nel termine fissato dalla sentenza, come se si fosse trattato di una ordinaria condizione di efficacia del negozio).

Cassazione civile sez. III, 13/11/2019, n.29358

Preliminare di compravendita

La somma di denaro che, all’atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell’immobile, nel frattempo consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene, dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest’ultimo a richiedere un autonomo risarcimento.

Pertanto, il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto e a incamerare la caparra, ma anche a ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell’indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l’efficacia retroattiva del recesso tra le parti.

Nel caso di specie, avente a oggetto la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di un monolocale già occupato dal promissario acquirente, il Tribunale ha riconosciuto in favore del promissario allenante, oltre alla legittimità del recesso esercitato per inadempimento, anche una indennità di occupazione per 21 mesi, pari a euro 400,00 mensili.

Tribunale Bergamo sez. IV, 10/04/2019, n.844

Compravendita e mancato pagamento del prezzo

In relazione al rapporto che si costituisce per effetto della sentenza di accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell’obbligo a concludere una compravendita, il pagamento del prezzo, cui è subordinato il trasferimento della proprietà, se è vero che assolve alla funzione di condizione per il verificarsi dell’effetto traslativo, non perde la sua natura di prestazione essenziale destinata ad attuare il sinallagma contrattuale, con la conseguenza che l’inadempimento della correlativa obbligazione può essere fatta valere dalla controparte, come ragione di risoluzione del rapporto o “ipso iure” o “ope iudicis”, e non già come causa automatica inefficacia del rapporto medesimo ai sensi dell’art. 1353 c.c.

Cassazione civile sez. II, 23/11/2018, n.30469

Inadempimento del contratto preliminare di compravendita

La somma di denaro che, all’atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell’immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest’ultimo a richiedere un autonomo risarcimento.

Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto ed ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell’indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l’efficacia retroattiva del recesso tra le parti.

Cassazione civile sez. III, 30/09/2016, n.19403

Trasferimento della proprietà

L’art. 2744 c.c., sancendo il divieto del patto commissorio, postula che il trasferimento della proprietà della cosa sia sospensivamente condizionato al verificarsi dell’evento futuro ed incerto del mancato pagamento del debito, sicché detto patto non è configurabile qualora il trasferimento avvenga, invece, allo scopo di soddisfare un precedente credito rimasto insoluto.

(Nella specie, la S.C. ha ritenuto congruamente motivata la decisione impugnata che aveva escluso che l’operazione fosse finalizzata ad uno scopo di garanzia in quanto parte del prezzo della compravendita era stato utilizzato per ripianare debiti scaduti verso l’amministratore della società acquirente e nei confronti di terzi, mentre per i debiti non ancora esigibili nei confronti di terze società, la rateizzazione mensile del prezzo residuo poteva considerarsi una delegazione di pagamento di tali preesistenti obbligazioni da parte del “debitor debitoris”).

Cassazione civile sez. II, 21/01/2016, n.1075

Pagamento dell’imposta di registro

Commette il reato di truffa aggravata il notaio che, in occasione della stipula di atti di compravendita immobiliare, avendo optato i clienti, ai fini della fissazione dell’imposta di registro, per il criterio di favore previsto dalla legge (cosiddetto prezzo-valore), abbia fatturato ai clienti somme ben superiori, non versate all’erario, e da lui trattenute, versando invece le sole somme dovute per l’imposta calcolata correttamente in base al prezzo indicato a rogito.

(Nell’ambito del medesimo procedimento, peraltro, era stato ravvisato il peculato relativamente alla diversa condotta posta in essere dal notaio e consistita nel mancato versamento delle somme incassate dai clienti, destinate al pagamento dell’imposta di registro inerente atti di compravendita immobiliare).

Cassazione penale sez. VI, 11/03/2015, n.20132

Preliminare di compravendita immobiliare

In materia di imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 cod. civ., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa, trovando applicazione l’art. 27 del d.P.R. 26 aprile 1986 n. 13, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano, in virtù di condizione meramente potestativa, dalla mera volontà dell’acquirente, poiché la controprestazione, ossia il pagamento del prezzo, è già stata seriamente offerta dall’acquirente all’atto dell’introduzione del giudizio.

Cassazione civile sez. trib., 24/07/2014, n.16818

Risoluzione del contratto per inadempimento

L’inadempimento richiesto dall’art. 1454 c.c. deve essere grave rispetto al sinallagma contrattuale. Al fine di individuare l’inadempimento rilevante, occorre verificare che la fattispecie contrattuale corrisponda a quella effettivamente verificatasi nella realtà.

(Nella specie, relativa alla risoluzione di un contratto preliminare di compravendita di alloggio destinato a civile abitazione che prevedeva il pagamento del prezzo in ragione dell’avanzamento dei lavori ed accollo del mutuo a carico del promissario acquirente, la Corte, partendo dall’analisi del contratto preliminare e collegando la stessa alle risultanze processuali, ha chiarito che il presupposto per l’attivazione della clausola risolutiva doveva essere individuato nel mancato versamento di uno stato di avanzamento lavori e non poteva corrispondere al mancato versamento di minori somme).

Cassazione civile sez. II, 21/03/2014, n.6786

Mancato pagamento del prezzo

Nell’ambito dell’azione revocatoria ordinaria di un atto di compravendita la partecipatio fraudis è provata da un quadro di elementi indiziari che valorizzano l’anomalia del comportamento delle parti costituita dall’immediata immissione in possesso degli acquirenti malgrado il mancato pagamento del prezzo.

Cassazione civile sez. VI, 12/02/2014, n.3196

Simulazione del contratto di compravendita dell’immobile

In tema di accertamento sintetico, deve considerarsi illegittimo l’avviso di accertamento qualora il contribuente dimostri la simulazione del contratto di compravendita dell’immobile ed il mancato pagamento del prezzo.

L’effettuata acquisizione dei beni, infatti, non denota una reale disponibilità economica, suscettibile di valutazione ai fini fiscali, ed il contratto stipulato in ragione della sua natura simulata, deve considerarsi con causa gratuita.

Comm. trib. reg. Firenze, (Toscana) sez. IX, 11/03/2013, n.44

Stipula del contratto definitivo

Non può desumersi dall’uso della espressione “entro e non oltre” che il termine per la stipula del contratto definitivo sia da considerarsi essenziale ex art. 1457 c.c., ove non venga dedotto alcun elemento da cui risulti la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica nel caso di conclusione del negozio oltre la data prevista.

A fronte della violazione del termine non essenziale, pertanto, il contratto preliminare di compravendita si può risolvere ai sensi dell’art. 1455 c.c. solo a seguito di inadempimento di non scarsa importanza, quale il mancato pagamento di due assegni, per un importo complessivo pari alla metà del prezzo dell’immobile, emessi in garanzia o come acconto sul prezzo dello stesso.

Tribunale Perugia sez. II, 10/08/2012, n.1153

Recesso per inadempimento del promissario acquirente

La somma di denaro che, all’atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell’immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest’ultimo a richiedere un autonomo risarcimento.

Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto ed ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell’indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l’efficacia retroattiva del recesso tra le parti.

Cassazione civile sez. II, 08/06/2012, n.9367

Compravendita con prezzo di favore

Il contratto di vendita con corrispettivo di un vitalizio alimentare ha natura aleatoria, onde il corrispettivo della cessione degli immobili, rappresentato dall’obbligo dei vitalizianti di fornire al vitaliziato vitto, vestiario, alloggio, medicinali, cure mediche e ospedaliere, assistenza personale e domestica in genere, in conformità alle proprie condizioni economiche, per un suo decoroso mantenimento, non è, per definizione, corrispondente al valore della controprestazione, ma del tutto incerto, in quanto chiaramente dipendente dalla incerta durata della vita del vitaliziato. Stante quanto innanzi, la mancata corrispondenza tra il valore commerciale reale degli immobili e quello indicato negli atti di vendita, non costituisce circostanza sintomatica della simulazione, perché la controprestazione è variabile per l’aleatorietà insita nel contratto e, dunque, non può presumersi che si tratti di un contratto simulato, in realtà dissimulante una donazione.

Nella specie, nemmeno il mero fatto del mancato reperimento di liquidità al momento della morte del “de cuius” può da solo costituire indice del mancato pagamento del prezzo della vendita, seppure la sproporzione del prezzo apparentemente corrisposto dai convenuti per l’acquisto dell’immobile rispetto all’effettivo valore costituisce indice dell’esistenza di una donazione indiretta in favore degli acquirenti per la parte del bene in relazione al quale non è stato corrisposto il corrispettivo.

Ciò posto, poiché nella compravendita con prezzo di favore, integrante “negotium mixtum cum donatione”, l’atto di liberalità (indiretta) e il correlativo arricchimento del beneficiario sono configurabili limitatamente alla differenza tra il valore di mercato del bene e il prezzo suddetto, ne consegue che la differenza di valore tra i beni compravenduti con il prezzo pagato va computata al fine di determinare il patrimonio del “de cuius” sul quale calcolare la legittima spettante alle attrici.

Tribunale Padova sez. I, 04/05/2012, n.1216

Versamento di danaro

Sussiste la illiceità dell’operazione negoziale, sotto il profilo di cui all’art. 2744 c.c. (atteso che la stessa si risolve nella sovrapposizione e sostituzione, alla funzione di scambio tipica del contratto di compravendita, di quella di garanzia dell’adempimento dell’obbligazione), e legittimamente, quindi, è dichiarata la nullità del contratto qualora si accerti che il versamento del danaro da parte dell’acquirente non ha costituito il pagamento del prezzo, ma l’adempimento di un mutuo e il trasferimento del bene è stato previsto in funzione di garanzia per il caso di mancata restituzione della somma mutuata.

Cassazione civile sez. VI, 12/10/2011, n.20956

Pagamento in misura inferiore a quella dovuta

Il reato di truffa si consuma nel momento in cui l’agente ha conseguito il profitto della propria attività criminosa; pertanto, nell’ipotesi di importazione di autoveicoli dalla Germania senza assolvimento dell’obbligo di versamento dell’ i.v.a. in quel paese, ovvero effettuando il pagamento in misura inferiore a quella dovuta, e nella successiva rivendita dei medesimi veicoli a clienti nazionali omettendo di dichiarare il tributo dovuto in relazione a tali transazioni, il profitto consiste nel mancato pagamento dell’Imposta sul Valore Aggiunto.

Ne consegue che il reato si consuma non nel momento in cui le auto si rendono commerciabili a seguito della truffa e, quindi, quando l’indagato ne riscuote il prezzo della compravendita, ma nel momento in cui non viene assolta l’i.v.a., vantaggio che venne conseguito presso il luogo dove le imposte devono essere pagate.

Cassazione penale sez. II, 09/03/2011, n.12795