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Sospensione pagamento canone locazione: ultime sentenze

19 Aprile 2020
Sospensione pagamento canone locazione: ultime sentenze

Scopri le ultime sentenze su: locazione di immobili; sospensione del pagamento del canone; riduzione del godimento del bene locato; sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore di pagare i canoni convenuti.

Il conduttore non può unilateralmente cessare o sospendere la corresponsione della propria obbligazione.

Inesatto inadempimento del locatore

In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’ art. 1460 c.c. , non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte.

Corte appello Bari sez. III, 29/10/2019, n.2144

Il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento?

In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte.

(Nella specie, in applicazione del principio, la S.C. ha accolto il ricorso proposto dal conduttore, che aveva lamentato l’erroneità della decisione di merito nella parte in cui aveva ritenuto illegittima la sospensione, da parte sua, del pagamento dei canoni, a fronte dell’inadempimento del locatore all’obbligo assunto di ottenere dalla pubblica amministrazione il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile da “magazzino” a “locale commerciale”, nonché per le infiltrazioni d’acqua e gli allagamenti verificatisi).

Cassazione civile sez. III, 26/07/2019, n.20322

Obbligazioni del locatore e vizi della cosa locata

In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede.

Cassazione civile sez. III, 25/06/2019, n.16918

Sospensione ingiustificata del pagamento del canone locativo

La sospensione del pagamento del canone locativo, costituente l’obbligazione primaria assunta dal conduttore, costituisce di per sé un fatto d’inadempimento che, laddove non giustificato, è sufficientemente grave da giustificare la risoluzione del contratto.

Tribunale Roma sez. VI, 11/06/2019, n.12584

Lo squilibrio tra le prestazioni

In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni.

Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti.

Tribunale Palermo sez. II, 04/05/2019, n.2159

Sospensione totale o parziale del pagamento del canone di locazione

La sospensione totale o parziale del pagamento del canone di locazione da parte del conduttore è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede. Tale ipotesi ricorre quando venga a mancare totalmente o parzialmente la controprestazione del locatore come ad esempio quando in conseguenza della esistenza di vizi dell’immobile lo stesso si presenta in tutto od in parte inutilizzato.

Tribunale Cremona, 11/03/2019, n.171

Conduttore: quando può sospendere il pagamento del canone di locazione?

Il sinallagma proprio del rapporto locativo non consente al conduttore di sospendere il pagamento del canone; infatti la sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione costituendo, altrimenti, un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

Tribunale Piacenza, 06/03/2019, n.138

Sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione

La sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un’unilaterale ragione fattasi dal conduttore che, perciò configura inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ovvero all’obbligazione principale del conduttore.

Tribunale Trani, 17/09/2018, n.1802

Omesso pagamento del canone

La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore avente ad oggetto il pagamento del canone è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede, cioè nel caso in cui venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo in caso contrario un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Al conduttore non è pertanto consentito di omettere il pagamento del canone nel caso in cui si verifichi, anche per fatto imputabile al locatore, una mera diminuzione delle facoltà di godimento del bene.

Tribunale Frosinone, 17/04/2018, n.384

Conduttore: può procedere all’arbitraria autoriduzione del canone?

La sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un’unilaterale ragione fattasi dal conduttore che, perciò configura inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ovvero all’obbligazione principale del conduttore.

Cassazione civile sez. III, 02/03/2018, n.4913

L’inadempimento del conduttore per il pagamento del canone

Ritiene questa Corte che l’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito di opere di manutenzione. Pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (come il fenomeno dell’umidità nell’immobile locato), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli art. 1578 (che non richiede il preventivo avviso al locatore di cui all’art. 1577 c.c.) e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata.

A parere di questa Corte la proporzionalità che legittimi il mancato pagamento del canone non si rinviene nel caso di specie, poiché la sospensione totale del pagamento del canone e degli oneri accessori è stata posta in essere dal conduttore permanendo all’interno dell’abitazione sino all’effettivo rilascio, avvenuto poco dopo la pubblicazione della sentenza; il che significa che l’esistenza delle lamentate infiltrazioni non ha impedito il godimento dell’appartamento.

Corte appello Bari sez. III, 15/02/2018, n.300

Pagamento del canone di locazione in presenza di vizi

In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l”exceptio non rite adimpleti contractus”, di cui all’articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l’esistenza dell’inadempimento anche dell’altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva.

In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all’inadempimento del locatore (così Cass. n. 8425/2006).

Tribunale Roma sez. VI, 14/02/2018, n.3352

L’alterazione del sinallagma contrattuale

In tema di locazione, la sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione relativa al pagamento del canone di locazione in capo al conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, non potendo le stesse prescindere dall’osservanza dei canoni di correttezza e buona fede.

Nel caso di specie, accertato che il conduttore non aveva pagato per oltre un anno il canone di locazione, il Tribunale ha accolto la domanda di dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento a lui imputabile, ordinando il rilascio dell’immobile.

Tribunale Torino sez. VIII, 08/11/2017, n.5345

La destinazione dell’immobile

La sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore di pagare i canoni convenuti è legittima solo qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.

Atteso, infatti, che il principio “inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall’osservanza di canoni di correttezza e buona fede (che permeano l’intera vicenda contrattuale), deve ribadirsi che qualora un conduttore abbia continuato a godere dell’immobile, pure in presenza di vizi, non è legittima la sospensione del pagamento del canone, perché tale comportamento non è proporzionale all’inadempimento del locatore ed è contrario a correttezza e buona fede.

Cassazione civile sez. III, 12/05/2017, n.11783



10 Commenti

  1. L’inquilino è autorizzato a interrompere il pagamento dell’affitto solo quando l’appartamento è diventato completamente inutilizzabile.

    1. Per comprendere a pieno il principio e sapere quando è legittimo sospendere il canone di locazione, ricorriamo ad un esempio. Immaginiamo un inquilino che, un giorno, si accorga di vistose macchie di umidità all’interno del salotto. Il problema è dovuto a delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo di copertura dell’edificio. Inoltre ci sono diverse prese elettriche che non funzionano e la lavastoviglie è diventata talmente rumorosa da non poter essere usata. Con una lunga lettera, l’affittuario elenca tutti i problemi dell’appartamento al padrone di casa e gli chiede di intervenire. Ma questi non ne vuol sapere; riguardo poi alle infiltrazioni, ne addossa la responsabilità al condominio, sostenendo che non spetta a lui rimuoverle. Così, l’inquilino decide di ricorrere alle maniere forti e, d’un tratto, inizia a versare solo un terzo del canone di affitto, sostenendo che l’appartamento vale meno di quello che gli era stato rappresentato all’inizio del rapporto. Peraltro, il soggiorno è diventato invivibile e, quindi, la casa è di fatto privata di una stanza. Per tutta risposta il padrone di casa gli intima lo sfratto per morosità sostenendo che non poteva ridurre autonomamente il canone. Chi dei due ha ragione? La giurisprudenza dà ragione al padrone di casa. Le ragioni sono semplici da capire. In caso di vizi dell’appartamento, solo il giudice può quantificare a quanto ammontino i danni e i disagi per l’inquilino; quest’ultimo non è autorizzato a quantificare, di proprio arbitrio, la perdita di valore dell’appartamento poiché, diversamente, commetterebbe un abuso nei confronti del padrone di casa. La corretta soluzione, in ipotesi di questo tipo in cui l’appartamento, pur vedendo ridotte le proprie qualità, resta comunque utilizzabile, non è sospendere il pagamento del canone di locazione, ma fare una casa e chiedere al tribunale di determinare lo «sconto» sul prezzo del canone.

    2. Quando è legittimo sospendere il pagamento del canone di locazione? Quando l’appartamento risulta talmente compromesso da non poter essere utilizzato. In tal caso, il danno è talmente evidente e chiaro – ossia la possibilità di vivere nell’immobile – da non necessitare di quantificazioni da parte del giudice. Si pensi al caso di gocce d’acqua che piovono in camera da letto in corrispondenza del letto e nelle altre stanze, tanto da rendere l’appartamento insalubre; si pensi anche a un impianto elettrico non a norma con rischio di folgorazione; si pensi all’assenza di acqua calda, necessaria ai sanitari e per farsi la doccia; si pensi persino a un vicino particolarmente rumoroso che renda impossibile riposare la notte. In tutti questi casi, l’inquilino può interrompere il pagamento dell’affitto senza correre il rischio di subire un decreto ingiuntivo o, se mai lo dovesse ricevere avrebbe ragioni per opporsi.

    1. L’autoriduzione del canone di locazione (cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella stabilita nel contratto) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che viola l’equilibrio tra le prestazioni contrattuali, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore per via dei vizi dell’appartamento. È vero infatti che il codice civile stabilisce che, se nella casa sono presenti problemi di vario tipo che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso, l’inquilino può domandare la «risoluzione del contratto» o una «riduzione del corrispettivo» (salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili), ma tale norma non gli consente di operare da solo detta autoriduzione; al contrario deve sempre rivolgersi a un giudice, il solo autorizzato a sciogliere il contratto o di ridurre il corrispettivo, essendo devoluto al potere del tribunale valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

  2. Quali sono le ragioni che consentono di sospendere il pagamento dell’affitto per chi, a fine mese, non ha soldi a sufficienza per saldare il conto? E quali invece ammettono una temporanea interruzione quando – come spesso avviene – l’inquilino sostiene delle spese di ristrutturazione che non gli vengono restituite? Si può bloccare il pagamento dell’affitto se l’appartamento presenta dei problemi che il locatore non intende risolvere e che impediscono un godimento pieno del bene?

    1. Il pagamento dell’affitto non può essere sospeso per nessuna ragione collegata alle possibilità economiche dell’inquilino.

      Ad esempio, in un affitto a uso commerciale, l’andamento negativo dell’attività non può essere usato a sostegno della richiesta di interruzione del canone. In una locazione a uso abitativo, un licenziamento non è motivo per evitare di saldare il conto con il proprietario dell’immobile. Se però la causa della difficoltà economica è indipendente dalla volontà del conduttore (come appunto la perdita del lavoro determinata da una crisi dell’azienda) ed è tale da rendere oggettivamente impossibile (e non solo più difficoltoso) il pagamento del canone, questi può recedere in anticipo dal contratto per giusta causa. Non deve cioè attendere la naturale scadenza. È comunque dovuto il periodo di preavviso di 6 mesi a cui non ci si può sottrarre neanche se non si hanno i soldi per pagare. Chiaramente, in questo caso, chi non può pagare rischia lo sfratto (che però non arriva mai prima di sei mesi) e un decreto ingiuntivo. In proposito leggi Cosa rischia chi non paga l’affitto.

    2. Succede, non di rado, che l’immobile dato in affitto presenti la necessità di interventi di manutenzione straordinaria (ad esempio la sostituzione della caldaia, la riparazione di tubature, l’eliminazione delle cause di umidità). Questi motivi vengono spesso usati a pretesto dall’inquilino per sospendere il pagamento del canone. Ci si può comportare in questo modo? Si può bloccare il pagamento dell’affitto se la casa presenta dei problemi? Secondo la giurisprudenza, ciò è possibile solo in caso di totale inutilizzabilità dell’appartamento. In buona sostanza, solo se il conduttore è costretto a lasciare l’immobile a causa di tali difetti non è più dovuto il canone. Viceversa, in caso di parziale utilizzo dell’immobile il canone deve essere versato. Insomma, la causa di inutilizzabilità parziale dell’immobile deve essere particolarmente grave.

    3. Potrebbe infine capitare che l’inquilino, che abbia fatto presente al locatore la necessità di interventi sull’immobile, dinanzi all’inerzia di questi si attivi personalmente anticipando le spese. Di qui il dubbio se è suo diritto compensare tale credito con il debito del canone mensile. Si può cioè trattenere le somme spese da quelle dell’affitto? La giurisprudenza ha dato risposta negativa. Le due obbligazioni viaggiano su binari separati. Sicché il conduttore è tenuto a versare il canone di locazione e ad agire, in separata sede, contro il locatore al fine di ottenere la restituzione del soldi anticipati.

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