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Contratti per affittare una stanza

8 Maggio 2020 | Autore:
Contratti per affittare una stanza

La locazione di una stanza può avvenire mediante la stipula di contratti diversi per tipologia e per durata. La registrazione del contratto e le modalità di disdetta.   

In un’epoca come la nostra dove si sta affermando sempre più il concetto dello sharing economy, ovvero della condivisione dei beni e servizi tra più persone, sono assai frequenti i casi di chi dispone di una stanza in più e decide di affittarla. Soprattutto nelle grandi città ci sono famiglie che decidono di mettersi in casa studenti universitari oppure lavoratori fuori sede, dando in locazione ad esempio la stanza di un figlio che si è sposato o è andato a vivere all’estero. In tal modo, riescono a realizzare un guadagno extra, ammortizzando anche le spese. Ma come affittare una stanza? Il nostro legislatore ha dettato regole ben precise in materia, che vanno rispettate per non incorrere nel rischio di sanzioni amministrative e problemi legali vari.

Come affittare una stanza

Quando si decide di affittare una stanza l’elemento che non può in ogni caso mancare è il contratto che può assumere forme diverse e può avere durata differente. Infatti, proprietario ed inquilino possono accordarsi secondo necessità e scegliere tra contratto libero, a canone concordato, transitorio o per studenti. L’importante è che il contratto venga stipulato nel rispetto della normativa vigente [1].

La presenza del contratto di affitto anche per la locazione di una singola stanza dell’immobile è prevista al fine di limitare l’evasione fiscale.

Come affittare una stanza con contratto libero

Il contratto libero è la soluzione standard per le locazioni. Inoltre, è quello che dà alle parti la più ampia libertà di decisione per quanto riguarda il contenuto ed i costi. L’unica cosa che non è possibile stabilire autonomamente è la durata, che deve essere minimo di 4 anni, rinnovabili automaticamente di altri 4 anni salvo comunicazione di disdetta.

La comunicazione di disdetta può essere data sia dal proprietario della stanza (locatore) sia dall’inquilino (locatario) per i motivi previsti dalla legge. Si pensi all’ipotesi in cui il locatore intende vendere l’immobile oppure vuole darlo in uso ad un figlio o anche a quella in cui il locatario si deve trasferire per motivi di lavoro in un’altra città.

Il contratto per essere valido ed efficace, deve avere forma scritta e deve essere registrato.

Come affittare una stanza con contratto a canone concordato

Questa tipologia contrattuale è stata introdotta nel nostro ordinamento più di recente e prevede alcune differenze rispetto al contratto libero.

La prima è rappresentata dalla durata: per legge il contratto a canone concordato deve avere una scadenza minima a 3 anni dalla stipula e si rinnova per altri 2 anni in assenza di comunicazioni differenti. In più, le parti non hanno autonomia come nel contratto libero poiché i termini vengono stabiliti dalle organizzazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e dei locatori e sono depositati presso i singoli Comuni.

Sulla base degli accordi intervenuti tra queste associazioni viene stabilito anche il canone.

In questo tipo di contratto è presente anche una clausola obbligatoria che non è prevista per il contratto libero in virtù della quale se il locatore esercita la facoltà di disdetta in maniera illegittima, il locatario potrà pretendere il risarcimento dei danni in misura non inferiore a 36 mensilità da riferirsi al canone pagato.

Come affittare una stanza con contratto transitorio

Il contratto transitorio è la formula più adoperata per affittare una stanza in quanto prevede meno vincoli per entrambe le parti. Relativamente alla durata, tale tipo di contratto stabilisce un minimo di 1 mese ed un massimo di 18 mesi, non rinnovabili automaticamente se non mediante la stipula di un nuovo contratto.

Inoltre, i vincoli temporali possono essere giustificati attraverso l’allegazione al contratto, di determinata documentazione, sia da parte del proprietario della stanza sia da parte dell’inquilino. Ad esempio, se il locatario ha bisogno della stanza solo per pochi mesi per motivi di lavoro, può dimostrare ciò, allegando il contratto di lavoro a tempo determinato. Parimenti, se il locatore intende affittare la stanza solo per breve periodo, può fare presente tale sua esigenza al momento della stipula del contratto in modo da inserirla in un’apposita clausola.

Anche i contratti transitori devono essere redatti per iscritto e devono essere registrati come quelli a canone concordato e liberi.

Come affittare una stanza con contratto per studenti universitari

A questo tipo di contratto si può ricorrere solo nei Comuni sede di università ovvero di corsi universitari distaccati in quanto è finalizzato a rispondere alle necessità abitative degli studenti fuori sede, che per frequentare i corsi di laurea, di perfezionamento o di specializzazione devono vivere lontani dal luogo di residenza. La durata può essere compresa tra 6 e 36 mesi, rinnovabili automaticamente, salvo disdetta almeno 3 mesi prima.

In ogni caso, lo studente può sempre recedere in presenza di gravi motivi.

Come registrare il contratto di affitto di una stanza

Se la durata dell’affitto di una stanza è superiore a 30 giorni, occorre la registrazione del contratto di locazione.

La registrazione è richiesta sia per rendere valido ed efficace il contratto sia per evitare di incorrere in sanzioni amministrative oltre che in controlli da parte del fisco. Inoltre, il locatore può usufruire di una serie di detrazioni fiscali e di contributi comunali.

Per la registrazione del contratto di affitto è possibile:

  • recarsi presso la sede dell’Agenzia delle Entrate;
  • oppure procedere in via telematica, accedendo al sito dell’Agenzia delle Entrate.

In entrambi i casi, si deve pagare l’imposta di registro, pari al 2% della somma dei canoni mensili nei 12 mesi, che non può essere comunque inferiore a 67 euro.

Un’altra soluzione è rappresentata dal regime della cedolare secca, applicabile anche all’ipotesi di affitto di una stanza [2].

La cedolare secca sugli affitti è un’imposta che sostituisce l’Irpef, l’imposta di bollo e di registro e le addizionali comunali e regionali. I vantaggi del regime di cedolare secca consistono nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef del solo 10% per i contratti di locazione a canone concordato e del 21% sui contratti di locazione a canone libero.

L’adesione alla cedolare secca va indicata all’atto della registrazione del contratto.

Il regime in questione può essere applicato solo se nel caso di diverse porzioni di immobile, ciascuna locata con un contratto di locazione distinto, vale per tutti lo stesso regime fiscale. Questo perché in base alle disposizioni di legge, i redditi da locazione devono essere tassati tutti allo stesso modo.

Com’è possibile recedere da un contratto di affitto di una stanza

Il locatario può recedere dal contratto di affitto di una stanza in tre modi:

  1. per disdetta, da dare in anticipo mediante una lettera di preavviso da inviare al locatore a mezzo raccomandata a/r nel termine di 6 mesi prima della scadenza del contratto;
  2. per recesso convenzionale. Perciò, se nel contratto di locazione è stata inserita una clausola rescissoria l’inquilino può recedere , in qualsiasi momento, indipendentemente dalla sopravvenienza di gravi motivi. Anche in questa ipotesi il recesso deve essere comunicato al locatore mediante raccomandata a/r entro 6 mesi prima della scadenza. Esempio: Tizio (locatore) e Caio (locatario) hanno stipulato un contratto di affitto di una stanza, inserendo una clausola di recesso convenzionale. Caio può recedere dal contratto in qualsiasi momento ma deve rispettare il termine dei 6 mesi prima. Perciò, se intende lasciare la stanza il 31.10.2020, deve dare disdetta entro il 30.04.2020;
  3. in presenza di gravi motivi, anche se non indicati nel contratto di locazione, che andranno specificati nella lettera di preavviso da inviare al locatore almeno 6 mesi prima della scadenza.

Nell’ipotesi di contratti transitori e di quelli per studenti universitari il preavviso è di 3 mesi.

Quali sono i gravi motivi per recedere dal contratto di affitto

I gravi motivi che consentono al locatario di recedere dal contratto di affitto di una stanza devono essere:

  1. determinati da fatti estranei alla sua volontà;
  2. imprevedibili e sopravvenuti alla stipula del contratto di locazione;
  3. oggettivi ovvero impossibili da superare.

Si pensi all’ipotesi in cui il locatario viene trasferito presso un’altra sede lavorativa oppure viene licenziato o decide di abbandonare gli studi.

I gravi motivi oltre che personali del locatario possono essere legati anche all’immobile come la presenza di umidità o di problematiche strutturali tali da rendere insalubre la vita nell’immobile.

Mevio (locatore) ha affittato una stanza a Sempronio (locatario) stipulando un contratto per studenti. Sempronio decide di abbandonare gli studi e di recedere dal contratto. Pertanto, in data 30.06 invia a Mevio una raccomandata a/r di disdetta, specificando i motivi del recesso, con la quale gli comunica che lascerà la stanza il 30.09.

Quando si può negare il rinnovo del contratto di affitto

Per quanto attiene il locatore, questi non può recedere unilateralmente dal contratto di affitto ma può negarne il rinnovo alla prima scadenza solo in presenza di determinate situazioni.

Più precisamente:

  • il locatario si assenta per lunghi periodi senza un valido motivo o dispone di un altro alloggio con caratteristiche simili nello stesso Comune;
  • il locatore ha necessità di utilizzare la stanza per sé o per un suo parente prossimo (un figlio, la madre);
  • l’edificio o l’immobile in cui si trova la stanza affittata presenti gravi problemi strutturali che vanno risanati.

Nel caso si giunga alla seconda scadenza, cioè dopo 8 anni nei contratto a canone libero e dopo 5 anni per quelli a canone concordato, il locatore potrà negare il rinnovo senza doverne motivare la ragione.

Fuori dalle specifiche ipotesi già esaminate ad entrambe le parti non è consentito alcun altro tipo di recesso. Pertanto, il locatore o il locatario, in caso di disdetta illegittima dell’altra parte, potranno adire le vie legali al fine di ottenere la tutela dei propri diritti.


note

[1] L. n. 431 del 9/12/1998 e Art. 1571 cod.civ.

[2] Circolare n. 26/2011 dell’Agenzia delle Entrate.


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