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Blocco attività Coronavirus: si può non pagare l’affitto?

8 Maggio 2020 | Autore:
Blocco attività Coronavirus: si può non pagare l’affitto?

Locazione ad uso commerciale: la sospensione delle attività giustifica il rifiuto di pagare il canone? Si può recedere dal contratto per via del Covid-19?

Il Governo italiano, per fronteggiare l’epidemia di Coronavirus, ha deciso di sospendere tutte le attività e gli esercizi commerciali che non siano in grado di garantire le condizioni igieniche e di sicurezza prescritte dall’Istituto superiore di sanità; nelle cosiddette “zone rosse” (ora arancioni) colpite più duramente dall’epidemia, i locali devono tassativamente chiudere a un determinato orario. Molti gestori pagano il fitto dei locali nei quali si trovano. Come possono tutelarsi? Si può non pagare l’affitto nel caso di blocco di attività per Coronavirus?

Metti il caso che tu abbia un pub che, per legge, è tenuto a chiudere per via dell’emergenza Coronavirus. Purtroppo per un po’ non guadagnerai più niente, però il proprietario dell’immobile vuole che comunque gli paghi il canone. È giusto ciò? Puoi evitare di pagare l’affitto per il blocco delle attività per Coronavirus? Prosegui nella lettura se vuoi saperne di più.

Locazione uso commerciale: si può recedere per Covid-19?

Prima di vedere se si può non pagare l’affitto nel caso di blocco di attività per Coronavirus, spieghiamo innanzitutto se la legge consente di recedere dal contratto per questi motivi.

La legge [1] dice che, nel caso di locazione di immobile adibito a uso commerciale, è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Dunque, colui che esercita un’attività commerciale in un locale condotto in affitto può recedere fornendo un preavviso di sei mesi, anche qualora il contratto non dica niente, purché sussistano gravi motivi.

Secondo la Corte di Cassazione [2], per gravi motivi si intendono fatti estranei alla volontà del conduttore, sopravvenuti alla conclusione del contratto e tali da impedirne la prosecuzione.

Dunque, possiamo dire che la chiusura forzata dell’attività per Coronavirus rappresenta sicuramente un grave motivo che giustifica il recesso dal contratto di locazione.

Coronavirus: posso evitare di pagare l’affitto?

Mettiamo il caso che tu, gestore di un locale preso in affitto, non voglia recedere dal contratto nonostante il blocco delle attività sancito dal Governo per fronteggiare il Coronavirus: infatti, speri che l’emergenza possa rientrare presto per poter proseguire con la tua attività.

Durante il periodo di sospensione dell’attività sancito dalla legge puoi rifiutarti di pagare il canone di locazione? In effetti, la chiusura dell’esercizio commerciale non è dipeso dalla tua volontà e, dunque, vorresti dire al proprietario che, trattandosi di un grave motivo, non è colpa tua se non puoi far fronte alle spese.

In realtà, la legge sulle locazioni dei locali commerciali non dice nulla al riguardo; dunque, possiamo affermare che, a meno che il contratto stipulato dalle parti non abbia qualche previsione ad hoc a riguardo, non ci si può rifiutare di pagare l’affitto per via del blocco delle attività causato dal Covid-19.

D’altronde, il contratto di locazione ha ad oggetto il bene immobile, non l’attività: anche a seguito della sospensione decretata dal Governo, il locale viene comunque occupato dal conduttore, il quale ne conserva la piena e legittima detenzione (pur non potendo esercitare l’attività commerciale).

Tutto ciò in attesa di una legge che regolamenti specificamente questo problema: il Governo, infatti, potrebbe prevedere degli indennizzi a favore di chi è stato economicamente danneggiato dalla chiusura delle attività determinata dal Coronavirus.

Morosità causata dal Coronavirus: cosa fare?

Se è vero che non è possibile rifiutarsi di pagare il canone di locazione per via del blocco delle attività determinato dall’emergenza Coronavirus, è però vero che, nel caso di morosità, cioè nel caso in cui non si sia pagato l’affitto per via di difficoltà economiche, è in teoria possibile evitare lo sfratto. Vediamo come.

Secondo la legge, si può essere sfrattati da un’abitazione condotta in locazione in caso di mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

In pratica, se vivi in affitto, sappi che il padrone di casa può mandarti via anche se fai ritardo di soli venti giorni nel pagamento del canone (in pratica, se dovevi pagare il 5 del mese e al 26 ancora sei inadempiente, il proprietario potrebbe procedere allo sfratto).

Nel caso di locazione ad uso commerciale, invece, la legge non dice nulla sul punto. Dunque, si può immaginare che, in tema di sfratto da un immobile per uso diverso da quello abitativo, la legge sia più tollerante.

Secondo la Corte di Cassazione [3], la gravità dell’inadempimento del conduttore ai fini della risoluzione del contratto di locazione commerciale va determinato di caso in caso, tenendo conto dell’effettiva importanza dello stesso.

Dunque, se devi chiudere la tua attività perché la legge te lo impone a causa dell’epidemia di Coronavirus, sappi che il locatore non può mandarti via nel caso di un ritardo minimo nel pagamento del fitto, in quanto bisognerà dimostrare che il tuo inadempimento sia grave.

Nello specifico, il giudice, per stabilire la gravità dell’inadempimento, dovrà valutare il comportamento di entrambe le parti contrattuali nel quadro generale dell’esecuzione del contratto.

In soldoni, ciò significa che un giudice potrebbe anche non sfrattarti nel caso in cui il tuo inadempimento sia giustificato dall’emergenza Coronavirus e la controparte, essendo ad esempio un ricco possidente, non abbia subito un grave pregiudizio dal tuo ritardo nel pagare il canone.


note

[1] Art. 27, legge n. 392/78.

[2] Cass., sent. n. 5803/2019.

[3] Cass., sent. n. 1428 del 20 gennaio 2017.

Autore immagine: Canva.com


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