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Danni da infiltrazioni

10 Marzo 2020
Danni da infiltrazioni

Come muoversi per chiedere il risarcimento per le macchie di umidità o per le gocce d’acqua che cadono dentro l’appartamento. Come stabilire se la responsabilità è del condominio o del vicino di casa.

Uno dei problemi più frequenti nei condomini è costituito dalle perdite d’acqua all’interno degli appartamenti: perdite derivanti dalle tubature ormai vecchie, dalla terrazza o dalla facciata dell’edificio non correttamente isolata. Di qui il problema dei danni da infiltrazioni, dell’ammontare del relativo risarcimento e, soprattutto, del soggetto responsabile. Quest’ultimo potrebbe essere, infatti, il condominio o un altro condòmino titolare dell’area da cui proviene l’acqua.

Chi vede macchie di umidità sul proprio soffitto o sulle pareti di casa deve, pertanto, individuare innanzitutto l’origine del problema per sapere con esattezza a chi rivolgersi per risolvere la questione. Deve, poi, mettere in sicurezza gli arredi del proprio immobile, non potendo diversamente chiedere il risarcimento per dei danni che avrebbe potuto evitare con l’ordinaria diligenza. Infine, dovrà tentare un accordo per la quantificazione dell’indennizzo, consapevole del fatto che, se la trattativa dovesse fallire, non resterà altro rimedio che la causa in tribunale.

Il più delle volte, a gestire queste fasi è un avvocato, ma è ben possibile difendersi da soli, anche perché, in una fase stragiudiziale (ossia di trattativa), la presenza del legale non è obbligatoria. Ecco allora tutto ciò che c’è da sapere sui danni da infiltrazione, come muoversi e come far valere le proprie ragioni.

Che fare dopo la comparsa di infiltrazioni d’acqua

Come anticipato, non appena appaiono delle infiltrazioni d’acqua bisogna mettere in sicurezza l’arredo e gli oggetti di valore, spostandoli laddove possibile o coprendoli con plastica impermeabile. La legge infatti pretende anche dal danneggiato un comportamento diligente per evitare, o quantomeno arginare, i danni. Tutte le conseguenze delle infiltrazioni che possono essere evitate con un minimo di sforzo non possono costituire oggetto di risarcimento.

Antonio è un pianista. Ha acquistato alcune tastiere elettriche che ha posizionato in camera da letto. Un giorno, dal soffitto, iniziano a cadere delle gocce d’acqua provenienti dalle tubature del condomino del piano superiore con cui Antonio è in forte attrito. Per far dispetto a quest’ultimo, Antonio lascia che le gocce d’acqua finiscano sugli impianti elettronici provocandone il corto circuito. Dopodiché, chiede il conto al vicino. In questo caso, Antonio non ha alcun diritto al risarcimento per le tastiere rotte, avendo questi potuto evitare il danno. 

Infiltrazioni e individuazione del responsabile

Il secondo adempimento che deve compiere chi subisce danni da infiltrazioni è l’individuazione della causa. Questa attività viene delegata a un tecnico specializzato del settore edile: un idraulico, un architetto o un ingegnere. 

Se anche il metodo più sicuro per capire da dove derivano le perdite di acqua è la rottura della muratura interessata, è possibile risalire alle probabili cause anche con strumentazione a raggi infrarossi, in grado di individuare il percorso dell’umidità. Da lì, si può capire se l’infiltrazione dipende da una sezione dell’edificio di proprietà del condominio o di uno dei condomini. A questo punto, il comportamento da tenere sarà diverso a seconda del soggetto con cui interfacciarsi. Vediamo più nel dettaglio tali situazioni.

Se la perdita deriva dal condominio

Appartengono al condominio tutte le facciate dell’edificio, le tubature verticali (quelle cioè che portano l’acqua nei vari appartamenti, fino al punto di snodo dell’impianto individuale che è orizzontale), il tetto o la terrazza (salvo che queste ultime non siano di proprietà o di uso esclusivo a uno dei condomini, circostanza però che deve risultare dall’atto di acquisto).

Se la perdita dipende dal condominio, bisogna interessare immediatamente l’amministratore il quale dovrà, a sua volta, informare – se esistente – l’assicurazione dello stabile nei termini indicati dalla polizza. 

L’amministratore dovrà provvedere a chiamare un tecnico di propria fiducia per definire, in collaborazione con il condomino, la causa effettiva e l’entità dei danni, i lavori da eseguire e l’ammontare del risarcimento da versare al danneggiato per il ripristino dell’appartamento danneggiato.

I costi relativi ai lavori da eseguire sull’edificio o quelli per la riparazione dell’immobile interessato dalle infiltrazioni di acqua dovranno poi essere dall’amministratore ripartiti tra tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi di proprietà. Nel conteggio, però, finisce anche lo stesso danneggiato il quale riveste anche la qualità di danneggiante (essendo comproprietario dell’area comune da cui si sono sviluppate le perdite). Quindi, anche lui dovrà partecipare alla ripartizione dei costi.

Se la causa delle infiltrazioni è il tetto o il lastrico solare (la terrazza) di proprietà individuale, la spesa va ripartita nel seguente modo: un terzo a carico del titolare e i residui due terzi tra tutti gli altri condomini che si trovano sotto la stessa asse verticale (ossia che sono coperti dal tetto o dal lastrico interessato alle infiltrazioni). Tra questi, come detto, è compreso anche il danneggiato.

I lavori per il ripristino dell’area interessata dalla perdita devono essere approvati dall’assemblea condominiale, in convocazione straordinaria, con una maggioranza pari al 50%+1 degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi dell’edificio. 

Se l’assemblea non delibera i lavori o non approva il piano di riparto del risarcimento da accordare al danneggiato, questi può:

  • rivolgersi al tribunale con un ricorso in via d’urgenza per far condannare il condominio all’esecuzione dei lavori;
  • avviare i lavori a proprie spese e poi agire nei confronti del condominio in via giudiziale.

Se la perdita deriva dalla proprietà di uno dei condomini 

Nell’ipotesi in cui la responsabilità per i danni da infiltrazioni dipenda da uno dei condomini (e non dal condominio), bisogna rivolgersi a quest’ultimo. Di solito, anche in questo caso, si procede all’esatta individuazione dell’origine del danno con due tecnici delegati dalle parti (di solito, i rispettivi idraulici).

Potrebbe, però, succedere che uno dei condomini – spesso, il danneggiante – si rifiuti di collaborare. Il danneggiato, a tal fine, non potrà chiedere l’intervento dell’amministratore i cui compiti non sono quelli di fare da paciere nelle liti tra condomini. Dovrà, al contrario, rivolgersi ad un avvocato affinché proceda a un ricorso in via d’urgenza al tribunale: il giudice nominerà un consulente per verificare le effettive cause delle infiltrazioni e, accertata la responsabilità, ordinerà al responsabile i lavori del caso con il conseguente risarcimento. 

Danni da infiltrazioni: cosa succede in causa?

Se le parti finiscono in causa, spetta sempre al danneggiato il cosiddetto «onere della prova». Egli deve cioè dimostrare tre elementi essenziali:

  • la causa delle infiltrazioni;
  • il danno procurato da tali infiltrazioni;
  • le eventuali spese sostenute in conseguenza di ciò.

Il giudice nomina poi un consulente tecnico d’ufficio, il cosiddetto CTU, che verifica la provenienza dell’acqua o dell’umidità. Se c’è da rompere pavimento o muratura, i costi sono a carico del proprietario dell’area interessata, salvo poi chiedere la condanna alle spese processuali se la richiesta risulta infondata. 

Con la sentenza il giudice condanna il responsabile al risarcimento dei danni e alle riparazioni per evitare il ripetersi dell’episodio.

Se la parte soccombente non versa il dovuto, il danneggiato può procedere con una esecuzione forzata, ossia il pignoramento dei beni. Pignoramento che, in teoria, potrebbe anche spingersi all’immobile di proprietà. 

Termine per denunciare i danni da infiltrazioni

Il Codice civile impone al committente (ossia al proprietario dell’immobile) di denunciare all’appaltatore le difformità ed i vizi dell’opera entro sessanta giorni dalla loro scoperta e prima che siano trascorsi due anni dalla consegna. Unica eccezione: la denuncia non è dovuta se l’appaltatore riconosce le difformità ed i vizi ovvero li abbia occultati. La norma prevede, inoltre, (primo comma) che la garanzia non è dovuta se il committente “ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili”.

Il problema di fondo, in questo caso, è stabilire quando il committente venga a conoscenza dei vizi. In proposito sono sorte due tesi contrastanti.

Secondo una prima tesi, il committente acquisisce la piena conoscenza dei vizi solo a seguito di una perizia tecnica che li accerti in maniera definitiva e precisa ovvero quando l’appaltatore abbia riconosciuto la loro esistenza. Nel caso in esame il condomìnio ritiene che il pagamento degli acconti richiesti dall’impresa non equivarrebbe ad accettazione dell’opera e non escluderebbe il suo diritto di invocare la garanzia per i relativi vizi.

Secondo una diversa interpretazione, il committente viene a conoscenza dell’esistenza dei vizi con la loro manifestazione, a prescindere dall’esistenza di una specifica relazione tecnica. Il principio è semplice: se mi piove in casa, non ho la necessità di una relazione tecnica che accerti il difetto in quanto il problema è ben evidente. Al massimo la relazione tecnica servirà ad identificare con precisione la causa delle infiltrazioni ed a fornire dei suggerimenti per la loro eliminazione.

Secondo la Corte di Cassazione [1] il committente deve denunciare i vizi nel termine breve di sessanta giorni dalla loro scoperta. 

La materia dei vizi e difetti dell’immobile è disciplinata dal codice civile con due norme specifiche, ovvero con l’articolo 1667 cod. civ. (chiamato in gioco nella decisione in commento) e l’articolo 1669 cod. civ.. Tra le due norme esistono delle differenze sostanziali. Abbiamo visto che l’art. 1667 cod. civ. prevede che i vizi debbano essere denunciati nel termine di sessanta giorni dalla loro scoperta.

L’articolo 1669 cod. civ., invece, prevede il termine molto più ampio di dieci anni. La differenza non si limita al termine per l’esercizio dell’azione ma risiede principalmente sulla qualità del vizio lamentato.

L’art. 1667 cod. civ. è applicabile “ogni qualvolta i lamentati (ed accertati) vizi dell’opera non incidano negativamente sugli elementi strutturali essenziali di questa e, quindi, sulla sua solidità, efficienza e durata, ma solamente sul suo aspetto decorativo ed estetico, cosicchè il manufatto, pur in presenza dei riscontrati difetti, rimanga integro quanto a funzionalità ed uso cui sia destinato”. Questa norma viene richiamata ed applicata al caso in esame in quanto le infiltrazioni di umidità non hanno la capacità di incidere negativamente sugli elementi strutturali del fabbricato e ad esse si rimedia (almeno teoricamente) con una certa facilità. 

L’art. 1669 cod. civ., viceversa, trova applicazione quando il vizio riscontrato sia di maggiore entità tanto da mettere in forse la solidità del manufatto. Pensiamo, per esempio, al caso in cui siano stati danneggiati gli elementi strutturali del corpo di fabbrica con conseguente possibilità di crollo dell’edificio.  


note

[1] Cass. sent. n. 6121 del 24 settembre 2019


1 Commento

  1. La giurisprudenza spesso ha optato per la tesi legata all’art. 1669 per due motivi:
    1) perchè “come noto, in edilizia il rivestimento (lo strato impermeabile è definito come date, n.d.r.) è applicato agli elementi strutturali di un edificio con finalità di accrescimento della resistenza alle aggressioni degli agenti chimico-fisici, anche da obsolescenza, ed atmosferici, svolgendo anche funzioni estetiche; in tale quadro le fessurazioni o microfessurazioni di intonaco (l’intonaco fa parte del mondo dei sistemi impermeabili, n.d.r.) […] debbono essere qualificate in via astratta idonee a compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene e, quindi, a rappresentare grave vizio ex art. 1669 cod. civ” – Cass sez. U n. 7756 del 2017.
    2) “Le opere di impermeabilizzazione devono essere tali da evitare che infiltrazioni d’acqua possano arrecare danno alle strutture portanti.” Cap. 5.1.7.1 DM 17/01/2018 – NTC 2018.

    Alla luce di queste citazioni (la sentenza è solo una delle tantissime che riguardano la casistica) è difficile che si possa ricorrere all’art. 1667. Per questo motivo è oramai usuale definire la garanzia del sistema impermeabile come decennale, tanto che anche le compagnie assicurative hanno creato contratti decennali nelle polizze postume di ripristino.

    A questo punto è chiaro che le tempistiche dettate per la denuncia del danno non potrà essere entro i due anni ma entro i dieci.

    Penso che sia importante fare chiarezza su questo argomento.

    Grazie per l’attenzione

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