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Si può vendere casa con l’inquilino dentro?

10 Marzo 2020
Si può vendere casa con l’inquilino dentro?

Vendita casa in affitto: tutta la disciplina. Che succede ai canoni di locazione non pagati e quando spetta il diritto di prelazione?

Hai intenzione di vendere la tua vecchia abitazione. Senonché, all’interno, c’è un inquilino il cui contratto scadrà tra qualche anno e che non ha, per ora, alcuna intenzione di andare via. Non ti resta che parlarne con l’eventuale acquirente e verificare se c’è, da parte di questi, l’intenzione a comprare l’immobile nonostante la presenza di un terzo. Prima tuttavia di procedere in tal senso, ti chiedi se, legalmente, si può vendere casa con l’inquilino dentro. 

La materia è disciplinata dallo stesso codice civile che, con riferimento alla cessione della “cosa locata”, si riferisce sia ai contratti di locazione a uso abitativo che a quelli uso commerciale. Anche la giurisprudenza, ivi compresa la Cassazione, ha affrontato lo stesso tema in più occasioni, chiarendo cosa succede in caso di vendita casa in affitto. Ecco allora tutti ciò che c’è da sapere su questo argomento.

Si può vendere la casa con dentro l’inquilino?

La legge consente al proprietario di vendere un appartamento già dato in affitto e, quindi, con l’inquilino dentro. Si può procedere pertanto al trasferimento della proprietà, con un regolare rogito notarile, prima ancora che scada il contratto di locazione. Chiaramente l’atto di compravendita sarà stipulato solo tra venditore e acquirente, ossia tra il vecchio e il nuovo proprietario, mentre all’inquilino non è dovuta alcuna comunicazione, né tantomeno deve partecipare all’atto. In un solo caso – ma lo vedremo più in là nel corso di questo articolo – l’inquilino ha il diritto di prelazione, ossia di presentare un’offerta di acquisto ed essere preferito al terzo. 

Vediamo ora però cosa succede subito dopo la vendita di un immobile dato in affitto e quali sono le conseguenze se il contratto di locazione è ancora in corso? A riguardo l’art. 1599 cod. civ. stabilisce che «il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa». Detto in parole semplici, ciò significa che l’inquilino ha diritto a restare nell’appartamento fino a quando non scade il proprio contratto. Nessuno quindi, neanche l’acquirente, può mandarlo via.

In prossimità della scadenza del contratto, il nuovo titolare dell’immobile potrà, al pari del precedente, scegliere se disdire la locazione o rinnovarla per un uguale periodo di tempo. Nel primo caso – seguendo le regole ordinarie previste per tutti i contratti di locazione – egli dovrà inviare una lettera di recesso con il preavviso di sei mesi; nel secondo caso basterà invece che non comunichi nulla.

Le stesse regole valgono anche per la locazione a uso commerciale: anche qui è possibile cedere l’immobile rispettando l’eventuale diritto di prelazione di cui parleremo a breve.

Cosa deve fare l’inquilino se il proprietario vuol vendere?

L’inquilino è tenuto a consentire al proprietario dell’immobile l’accesso allo stesso in modo da farlo visionare all’acquirente. Non può quindi ostacolare tale diritto né può far trovare la casa in condizioni tali da dissuadere eventuali offerenti. Un comportamento del genere potrebbe essere fonte di responsabilità contrattuale, con conseguente risarcimento del danno per la perdita di chance commerciali. Nei casi più gravi può scattare lo sfratto per inadempimento. È infatti dovere del conduttore consentire al proprietario di fare accesso all’immobile tutte le volte in cui sia strettamente necessario come in questo caso.

Oltre a prestare la propria collaborazione, l’inquilino non dovrà fare alcunché. Come anticipato, la legge lo esclude dalla trattativa, salva l’ipotesi di prelazione (v. dopo). 

Che succede dopo la vendita dell’appartamento?

Dopo che l’appartamento in affitto viene venduto, il venditore ha l’obbligo di comunicare all’inquilino l’avvenuta cessione. A partire dalla data di suddetta comunicazione, l’inquilino è tenuto a versare i successivi canoni di locazione all’acquirente (secondo le modalità da questi richiede). 

Eventuali pagamenti fatti per errore al vecchio proprietario si considerano come mai eseguiti e quindi non liberano il conduttore dalla sua obbligazione. Con la conseguenza che il pagamento dovrà essere ripetuto nei confronti del nuovo proprietario, mentre il vecchio sarà tenuto a restituire i soldi percepiti indebitamente. 

La cessione del contratto di locazione implica infatti il subentro dell’acquirente in tutti i diritti del venditore. 

Che succede ai canoni di locazione non pagati prima della vendita della casa?

Il debito accumulato con il venditore per vecchi canoni mai versati dall’affittuario non passa in capo all’acquirente dell’immobile. Pertanto il vecchio proprietario mantiene il diritto di agire contro l’ex inquilino attraverso un decreto ingiuntivo e un successivo pignoramento, ma non potrà più sfrattarlo. Tale possibilità infatti è legata solo alla proprietà dell’immobile, proprietà che questi non ha più. Solo l’acquirente può quindi procedere allo sfratto, ma unicamente per i crediti accumulati dopo la comunicazione all’inquilino dell’atto di compravendita.

Il diritto di prelazione dell’inquilino

Abbiamo detto che la cessione del contratto di locazione non implica alcun diritto dell’inquilino ad essere preferito rispetto al terzo contattato dal venditore. Tale possibilità, che viene chiamata diritto di prelazione, trova però alcune eccezioni. Le vediamo qui di seguito. 

Quando spetta il diritto di prelazione?

Innanzitutto cerchiamo di individuare bene cos’è il diritto di prelazione. Il termine «prelazione» significa «preferenza». Il diritto di prelazione pertanto è quello di chi, per legge  o per contratto, è titolare di una posizione di preferenza rispetto ad altri a parità di condizioni.

In materia di locazione la legge prevede che, in determinate situazioni, qualora il proprietario dell’immobile voglia vendere il proprio bene, deve prima comunicarlo al conduttore, indicandogli il prezzo richiesto e le altre condizioni. A queste stesse condizioni, il conduttore può scegliere se aderire o meno all’offerta e quindi acquistare l’immobile. Non può però offrire condizioni differenti, a lui più favorevoli. Se, ad esempio, il venditore volesse cedere l’immobile a 300mila euro e il conduttore ne offrisse solo 290mila, egli non avrebbe più il diritto di prelazione.

Al conduttore spetta il diritto di prelazione sull’immobile locato a uso abitativo quando: 

  • non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione 
  • ed il locatore/proprietario intende alla prima scadenza contrattuale venderlo a terzi.

Che succede se ci sono gli eredi?

Il diritto di prelazione riconosciuto al conduttore prevale rispetto al diritto di prelazione esistente in capo ai coeredi di immobile caduto in comunione ereditaria e non opera nel caso in cui la vendita sia effettuata in favore del coniuge del proprietario o di parenti entro il secondo grado del medesimo.

Quando non spetta la prelazione?

La prelazione non spetta:

  • quando il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa e nella quota stessa è compresa la locazione immobiliare: in tal caso infatti il diritto di prelazione spetta ai coeredi;
  • per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita (ad esempio in caso di donazione);
  • in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale;
  • per i trasferimenti a titolo gratuito;
  • per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
  • in caso di conferimento dell’immobile in una società;
  • per i casi di vendita in blocco: la prelazione spetta, in generale, se la vendita riguarda unicamente l’unità immobiliare locata, sicché deve escludersi la prelazione quando il proprietario intenda provvedere alla vendita in blocco dell’edificio nel quale sia ubicata l’unità locata;
  • quando l’immobile è stato oggetto di divisione tra gli originari comproprietari e uno di essi pone in vendita la porzione di cui è diventato proprietario;
  • in caso di vendita a terzi di una quota di immobile, quando una porzione di tale immobile sia oggetto di locazione commerciale.

Maggiori informazioni in La prelazione all’inquilino nella locazione commerciale e in Il diritto di prelazione nella locazione abitativa.

Come esercitare la prelazione?

Il conduttore ha 60 giorni dalla ricezione della comunicazione per dichiarare la propria intenzione di esercitare la prelazione, con atto da notificare al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.Il conduttore esercitando il diritto di prelazione può solo decidere se acquistare o meno senza possibilità di incidere sul contenuto del contratto già predeterminato dal proprietario. La dichiarazione di volersi avvalere della prelazione determina per entrambe le parti l’obbligo di addivenire alla stipula del relativo contratto.

Che succede se il locatore non rispetta la prelazione?

Il locatore deve rispettare la procedura stabilita dalla legge; in mancanza, il conduttore ha diritto di riscattare il bene dal terzo acquirente.

Il locatore deve comunicare al conduttore l’intenzione di vendere l’immobile con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario

Vendita casa con l’inquilino dentro: ultime sentenze

In tema di locazione, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, ai sensi dell’art. 1599 cod. civ., il subentro – nella posizione del locatore – dell’acquirente all’alienante nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall’art. 111 cod. proc. civ., fermo restando, sul piano sostanziale, che, in forza dell’art. 1602 cod. civ., la successione ex art. 1599 cod. civ. non ha effetto retroattivo poiché il sub ingresso dell’acquirente nei diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione avviene nel momento dell’acquisto del bene locato. Ne consegue che l’acquirente dell’immobile locato è terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto.

Cassazione civile sez. III, 14/08/2014, n.17986

In caso di cessione d’azienda, l’acquirente succede, ai sensi dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978, nel contratto di locazione degli immobili aziendali per effetto della comunicazione data al locatore dell’avvenuta cessione, senza che a ciò osti l’inadempienza del cedente locatario che non abbia dato luogo alla risoluzione del contratto. Tale inadempimento, peraltro, laddove abbia comportato la perdita del titolo al possesso dell’immobile per il cessionario, nei rapporti con questo è valutabile come vizio funzionale del contratto di cessione dell’azienda e non come vizio della cosa venduta.

Cassazione civile sez. I, 08/03/2013, n.5845

In forza dell’art. 1602 c.c., in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la alienazione dell’immobile locato determina ex lege la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente, che subentra nei diritti e nelle obbligazioni dell’alienante locatore, senza necessità alcuna del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest’ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all’acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell’immobile in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell’art. 1264 c.c. in tema di cessione dei crediti.

Tribunale , Teramo , 17/06/2014 , n. 884



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