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Casa assegnata all’ex coniuge: posso vendere la mia quota?

14 Marzo 2020
Casa assegnata all’ex coniuge: posso vendere la mia quota?

Divorziato, con due figli ora maggiorenni. In fase di separazione, avvenuta oltre 10 anni fa, la casa coniugale di proprietà al 50%, è stata assegnata alla madre con cui i figli vivevano.

Io dalla separazione vivo in affitto, ora vorrei acquistare una casa monetizzando il mio 50% della immobile di proprietà dandolo in garanzia o iscrivendoci una ipoteca o altro. Sono a chiedere se e come poter monetizzare/utilizzare la mia quota di proprietà dell’Immobile.

L’assegnazione della casa familiare all’ex coniuge non impedisce al legittimo proprietario di poter disporre della sua quota, magari anche vendendola. Come ha più volte ricordato la Suprema Corte (Cassazione, sentenza n. 12466 del 19.07.2012), l’assegnazione della casa coniugale costituisce un diritto personale di godimento e non è in alcun modo assimilabile ad un diritto reale.

L’unico problema in caso di cessione o di vendita è che all’acquirente sarà opponibile il diritto dell’assegnatario ad utilizzare il bene finché ne sussistano i presupposti previsti dalla legge (ad esempio, la convivenza con figli minori o maggiorenni non economicamente autosufficienti).

Dunque, la casa assegnata all’ex coniuge si può vendere o dare in locazione, ma l’acquirente o il conduttore dovrà fare i conti con il diritto dell’assegnatario a continuare ad abitarvi. Ciò si ripercuote, ovviamente, sul prezzo della vendita o della locazione, che dovrà ovviamente essere rivisto al ribasso.

Se è possibile dividere le quote di proprietà senza intaccare la funzionalità del bene, si potrebbe vendere o locare l’immobile solamente per la parte di spettanza. Ad esempio, un villino di due piani con due ingressi separati potrebbe essere facilmente diviso tra i coniugi, cosicché la propria parte, indipendente dall’altra, possa essere venduta (o locata, o concessa in usufrutto) senza pregiudizio per l’ex coniuge assegnatario né per il prezzo dell’affare, il quale non risulterà intaccato dall’assegnazione.

Poiché si può disporre della propria quota, si potrà anche ipotecarla per finanziare un mutuo: secondo una sentenza del 2018 della Commissione tributaria regionale del Piemonte, è legittima l’iscrizione di ipoteca eseguita sull’immobile di cui il debitore sia comproprietario unitamente all’ex coniuge, anche nell’ipotesi in cui sull’immobile risulti costituito diritto di abitazione in favore dell’altro coniuge in seguito alla cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Va però ricordato che, se il provvedimento di assegnazione della casa all’ex coniuge è stato trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari prima della trascrizione dell’ipoteca, il diritto dell’assegnatario prevale su quello del creditore ipotecario.

Tanto si evince dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo la quale l’art. 155-quater cod. civ., laddove prevede che  l’art. 2643 del codice civile, secondo cui il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi, va interpretato nel senso che questi provvedimenti non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull’immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione e che perciò può far vendere coattivamente l’immobile come libero. Dalla lettura a contrario di tale principio tanto deriva che, se il provvedimento di assegnazione è trascritto precedentemente, prevale sui diritti dell’ipotecario.

Questo aspetto però è rilevante solamente nel caso in cui il creditore ipotecario dovesse procedere a pignoramento ed esecuzione forzata: in pratica, se l’assegnazione è trascritta anteriormente, l’ex coniuge continua a mantenere il diritto a risiedervi nonostante le pretese creditorie.

Tirando le fila di quanto detto sinora, possiamo affermare che, nonostante il diritto di abitazione assegnato all’ex coniuge in sede di scioglimento del vincolo matrimoniale, è possibile disporre della propria quota di proprietà dell’immobile. Le maggiori limitazioni derivano però dal fatto che, se il provvedimento di assegnazione è stato trascritto con precedenza rispetto ai successivi atti di disposizione, il diritto di abitazione prevale su ogni altro tipo di atto (vendita o locazione che sia, ad esempio), e perfino sulle pretese del creditore ipotecario il quale, pur ottenendo il pignoramento, non può mandar via chi vi abita fintantoché permane il diritto attribuito dalla sentenza di divorzio.

La soluzione ottimale sarebbe quella di trovare un accordo per cui sciogliere la comunione (in modo da determinare concretamente la propria parte) e dividere, ove possibile, l’unità immobiliare in due distinte; dopodiché, su quest’ultima si potranno compiere le operazioni ritenute più opportune.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Mariano Acquaviva


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