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Pergotenda in condominio e diritto di veduta in appiombo

14 Marzo 2020
Pergotenda in condominio e diritto di veduta in appiombo

Ho installato nel mio giardino una pergotenda a lamelle orientabili che nella posizione apertura massima consentono la veduta in appiombo, motivo della controversia con l’inquilino del primo piano. Tengo a precisare che il giardino è di mia esclusiva proprietà e che tale manufatto non presenta alcuna chiusura laterale, è da considerarsi alla stregua di un grande ombrellone a protezione dal sole.

Inoltre, la veduta in appiombo è libera per oltre il 70% coprendo la mia pergotenda solo una ridotta porzione di tale veduta. Sono stata convocata per una conciliazione vorrei conoscere il vostro parere in via preventiva.

Il problema riguarda il diritto di veduta in appiombo e la sua possibile limitazione a causa dell’installazione di una pergotenda.

Ebbene, per giurisprudenza pacifica (tra le tante, Corte di Cassazione, sent. n. 17695 del 7.9.2016; Corte di Cassazione, sent. n. 5732 del 27 febbraio 2019; Corte di Cassazione., sent. n. 955/2013) il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi alla costruzione di altro condòmino (ad esempio, una veranda o un pergolato realizzato a copertura del terrazzo di un appartamento) che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà e riservatezza del vicino.

Dunque, secondo i giudici, al di là del rispetto della normativa sulla distanza delle costruzioni dalle vedute (art. 907 cod. civ., applicabile anche in ambito condominiale, che vieta al proprietario di fabbricare a distanza minore di tre metri), colui che vive in condominio ha sempre diritto alle veduta verso il basso, anche qualora l’ostacolo a tale diritto provenga da opera realizzata su proprietà esclusiva di altro condòmino.

Dunque, se la pergotenda in questione, pur se realizzata su proprietà privata, impedisce al condòmino del piano superiore la veduta appiombo della base dell’edificio condominiale, allora possono esservi dei problemi, nel senso che la giurisprudenza ritiene prevalente tale diritto di veduta su ogni altro, fermo restando l’obbligo di rispettare la distanza minima di tre metri stabilita dall’art. 907 cod. civ.

Se, invece, la veduta verso il basso dà soltanto nella proprietà privata del lettore, nel senso che la pergotenda copre solamente il suo giardino di proprietà esclusiva, allora il condòmino lamenta un ostacolo di veduta limitato a un’area privata: in un caso del genere, va rispettato solamente l’obbligo di installare la pergotenda a una distanza minima di tre metri dalla proprietà dell’altro condòmino.

L’art. 907 c.c. pone infatti un divieto assoluto a costruire a distanza inferiore ai tre metri dalle vedute dirette aperte sulla costruzione del fondo finitimo, la cui violazione si realizza in forza del mero fatto che la costruzione venga realizzata a distanza inferiore a quella stabilita, a prescindere da ogni valutazione in concreto sulla sua idoneità o meno ad impedire o ad ostacolare l’esercizio della veduta; pertanto, quando si è acquistato il diritto multidirezionale di avere vedute sul fondo del vicino, il proprietario di questo, nell’installazione di una struttura (pergolato, veranda, ecc.), deve rispettare le distanze in verticale e in appiombo, secondo le disposizioni di cui all’art. 907 c.c., per consentire le vedute dirette, oblique, e in basso, e quindi tenersi a distanza di tre metri sotto la soglia dell’appartamento sovrastante.

Tirando le fila di quanto detto sinora, va sempre eliminata la costruzione a distanza inferiore a quella stabilita dal codice (tre metri) a prescindere da ogni valutazione in concreto se essa sia o meno idonea ad impedire o ad ostacolare l’esercizio della veduta: la legge prevede, infatti, in favore del titolare della veduta (il proprietario del piano superiore), un diritto pieno al rispetto della distanza legale da parte della costruzione del vicino, senza introdurre ulteriori costruzioni.

È importante un’ultima precisazione. La Corte di Cassazione (sentenza n. 2873/91) ha escluso che sia necessario il rispetto della distanza di cui sopra con riguardo a una mera tenda di telo con comando a manovella, ritenendo che se il rispetto dell’articolo 907 del codice civile si impone per la costruzione di un loggiato, di una pensilina o di una veranda, altrettanto non può dirsi per una tenda scorrevole di stoffa, che possa aprirsi e chiudersi, a seconda del riparo a cui essa debba servire.

La tenda non può essere vietata, anche se situata a distanza inferiore a tre metri dal balcone o finestra sovrastante e anche se sono necessari, per farla funzionare, dei sostegni fissi. Secondo la tesi della Corte di cassazione, al condominio sovrastante proprietario del piano la tenda non diminuisce il volume di luce; né il condominio può pretendere il diritto di vedere, senza alcuna interruzione di tempo, quanto avviene sulla proprietà sottostante.

La Corte ha richiamato in questo caso, una sua precedente sentenza (n. 448 del 23 gennaio 1982) secondo la quale possono essere comprese nel concetto di costruzione (oltre che le opere che abbiano le caratteristiche di un edificio o di altra fabbrica in muratura) solo quei manufatti che posseggano i caratteri della stabilità e della immobilità rispetto al suolo, ancorché gli stessi difettino di una propria individualità e rappresentino un semplice accessorio del fabbricato.

In conclusione, si può affermare che:

  • la distanza dei tre metri deve essere sempre rispettata, a prescindere che la veduta in appiombo cada su proprietà privata o comune, salve le eccezioni indicate nei paragrafi superiori (installazioni non meritevoli di rientrare nella nozione di “costruzione” o “manufatto” in quanto non caratterizzate dal requisito della stabilità);
  • se la veduta verso il basso cade sulla proprietà comune, allora tale diritto non può essere limitato;
  • se la veduta verso il basso cade sulla proprietà privata, è possibile una copertura, nel rispetto delle distanze di cui sopra.

Ad ogni modo, nel caso in cui la pergotenda ostacoli la veduta verso la parte comune, faccia presente che si tratta di pergotenda equiparabile a ombrellone (dunque, installazione rimovibile) e che la veduta è limitata in misura molto ridotta, perfino nulla nel caso di apertura massima della stessa.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Mariano Acquaviva


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