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Prescrizione spese condominiali

10 Marzo 2020
Prescrizione spese condominiali

Dopo quanto tempo cadono in prescrizione gli oneri condominiali e come fare per ottenere la cancellazione della morosità. 

Come tutti i debiti, anche quelli condominiali, dopo un certo termine, cadono in prescrizione. Il che vuol dire che l’amministratore non può più agire contro chi è in mora. La prescrizione delle spese condominiali però può essere interrotta con una semplice diffida. Senza di essa non basta riportare il debito originario nei successivi bilanci consuntivi. In pratica è necessaria la raccomandata a.r.

Dopo quanto tempo si verifica la prescrizione delle spese condominiali e come farla valere? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Dopo quanto tempo cadono in prescrizione le spese condominiali?

Quando si parla di prescrizione delle spese condominiali si deve fare un discorso diverso a seconda che il debitore sia il proprietario dell’appartamento o l’inquilino in affitto che, per contratto, è tenuto a versare la propria quota al condominio. Partiamo dalla prima ipotesi.

Le spese condominiali dovute dal proprietario dell’appartamento – in qualità pertanto di condomino – si prescrivono in termini diversi a seconda che si tratti delle quote ordinarie o di quelle straordinarie. 

Difatti le quote ordinarie si prescrivono in cinque anni. I cinque anni decorrono dall’approvazione dello stato di riparto presentato dall’amministratore all’assemblea. Ricordiamo che le spese ordinarie sono quelle annuali e periodiche, destinate alla gestione della cosa comune, ai servizi essenziali, alle bollette e ai fornitori (ad es. la ditta delle pulizie).

Invece le quote straordinarie, quelle cioè dovute per interventi eccezionali e di entità elevata (come la ristrutturazione e il rifacimento del tetto, la sostituzione del citofono, un nuovo ascensore) si prescrivono in 10 anni. Anche in questo caso, il termine inizia a decorrere dal giorno in cui l’assemblea approva il progetto di riparto presentato dall’amministratore.

Dopo quanto tempo cadono in prescrizione le spese condominiali dovute dall’affittuario?

Chi è in affitto può essere tenuto, dal padrone di casa, a versare le quote condominiali ordinarie à forfait o in misura integrale. Ciò però deve risultare espressamente nel contratto di locazione. Se il contratto non dice nulla, sono a carico dell’inquilino le seguenti spese condominiali (cosiddetti oneri accessori):

  • servizio di pulizia;
  • funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • fornitura dell’acqua;
  • fornitura dell’energia elettrica per le parti comuni;
  • fornitura del riscaldamento e del condizionamento dell’aria;
  • spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • fornitura di altri servizi comuni.
  • portiere entro massimo 90% del compenso, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.

L’inquilino deve versare la propria quota delle spese condominiali al locatore e non all’amministratore. Non è con il condominio infatti che questi ha il debito non rivestendo la qualità di condomino. Questo significa che, in caso di morosità, a fare decreto ingiuntivo nei suoi confronti sarà il padrone di casa. Attenzione: se la morosità supera un importo pari ad almeno due mesi di canone di locazione e si protrae per oltre due mesi, il conduttore può subire anche lo sfratto.

Per quanto infine riguarda la prescrizione delle quote condominiali dovute dall’inquilino, questa si compie in due anni che decorrono da ogni singolo mese in cui esse sono dovute.

Come si calcola la prescrizione delle quote condominiali?

Per calcolare la prescrizione delle quote condominiali dovute dal condomino al condominio, è necessario, come detto, partire dalla data di delibera assembleare di approvazione dello stato di bilancio e calcolare cinque o dieci anni, a seconda che si tratti di quote ordinarie o straordinarie. Tuttavia, se nell’arco di tale termine arriva una lettera di diffida con raccomandata a.r. da parte dell’amministratore, la prescrizione si interrompe e inizia a decorrere nuovamente da capo, a partire dal giorno successivo, per un ugual periodo di tempo.

Ogni diffida di pagamento inviata con la raccomandata a.r. interrompe la prescrizione. La prescrizione può essere interrotta quindi anche più volte.  

Se il condominio non mette in mora il condomino inadempiente con una raccomandata a.r. ma si limita a riportare in bilancio il debito, la prescrizione si compie ugualmente. Per evitare la prescrizione, insomma, serve l’intimazione o la richiesta fatta per iscritto: basta la raccomandata con avviso di ricevimento per costituire in mora il condomino. 

Che fare se arriva una richiesta di pagamento prescritta del condominio? 

Nel momento in cui l’amministratore dovesse inviare una diffida per un debito prescritto, è buona regola rispondere eccependo l’intervenuto decorso del termine. Ma anche in caso di mancata risposta, il condomino non perde il diritto di far valere la prescrizione in un successivo momento.

Invece nel momento in cui l’avvocato del condominio notifica un decreto ingiuntivo per un debito prescritto, è onere del moroso contestarlo, con un atto di ricorso, entro 40 giorni, a mezzo di un avvocato. In caso di mancata contestazione il debito si “solidifica” e diviene definitivo. Non è quindi più possibile opporsi.

Approfondimenti 

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