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Locazione: la cauzione depositata al locatore. Tutto ciò che c’è da sapere

1 ottobre 2013


Locazione: la cauzione depositata al locatore. Tutto ciò che c’è da sapere

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 ottobre 2013



Interessi, obbligo di restituzione, richiesta espressa o tacita: ecco tutto ciò che c’è da sapere sul deposito cauzionale versato dall’inquilino al padrone di casa.

Spesso, al momento della firma di un contratto di locazione, a garanzia dell’esatto adempimento di tutti gli obblighi scaturenti dal rapporto, il locatore impone al conduttore il versamento di un deposito cauzionale (comunemente detta “cauzione”) [1].

Si tratta di uno strumento molto utilizzato, che offre una garanzia di immediata soddisfazione al creditore/locatore, evitando i lunghi e dispendiosi costi di una causa e della successiva esecuzione forzata.

Il deposito cauzionale consiste in una somma di danaro, ulteriore rispetto al canone locatizio, versata dal conduttore al locatore all’atto della stipulazione del contratto di locazione, a garanzia dell’adempimento di tutte le obbligazioni poste a carico del conduttore (quali, il pagamento dei canoni e degli oneri accessori, la riconsegna dell’immobile senza danni, etc.).

La legge [1] contiene una scarna disciplina dell’istituto. Essa si limita a stabilire solo che:

  1. il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone (sia che si tratti di locazione ad uso abitativo che commerciale [2]);
  2. la somma versata produce interessi legali;
  3. tali interessi devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Se il locatore non li ha restituiti annualmente, è tenuto a versarli al termine della locazione in un’unica soluzione [3];
  4. una volta cessata la locazione, il deposito cauzionale va restituito al conduttore. Tale obbligo per il locatore scatta solo al termine della locazione, ed a condizione che il conduttore abbia integralmente adempiuto a tutte le proprie obbligazioni [4].

Mentre per le locazioni ad uso abitativo si ritiene che la disciplina del deposito cauzionale sia liberamente derogabile da parte dei contraenti, per quelle ad uso non abitativo la disciplina riveste ancora carattere obbligatorio.

Pagamento degli interessi

Il contratto non può derogare all’obbligo, per il locatore, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale; tale dovere è infatti inderogabile in quanto volto a tutelare il contraente più debole e a impedire che detti interessi, percepibili dal locatore, possano tradursi in un occulto incremento del corrispettivo della locazione.

Da ciò ne derivano due conseguenze:

  • gli interessi, nella misura legale, devono essere comunque corrisposti al conduttore anche in mancanza di una sua espressa richiesta;
  • sono nulle eventuali clausole contrattuali contenenti una disciplina della restituzione diversa rispetto alla legge.

Restituzione del deposito cauzionale

Una volta cessata la locazione, se (e solo se) il conduttore ha adempiuto correttamente a tutte le obbligazioni assunte, il locatore è tenuto a restituire la somma versata a titolo di deposito cauzionale, maggiorata degli interessi maturati se non corrisposti al termine di ciascun anno.

Dunque il locatore può scegliere se corrispondere al conduttore gli interessi sulla cauzione:

  • o al termine di ciascun anno
  • o al termine della locazione, insieme alla cauzione.

Se il conduttore è in regola con tutti i suoi pagamenti, il locatore deve restituire immediatamente la cauzione, neanche se ritiene di avere un fondato motivo per trattenerla. In parole povere, ciò significa che se il padrone di casa è convinto di avere diritto a tenere per sé il deposito cauzionale, quale risarcimento dei danni prodotti all’immobile dal conduttore, non può farlo in autonomia, ma deve comunque iniziare una causa e chiedere al giudice che ne disponga l’attribuzione in suo favore.

Qualora il locatore non restituisca tempestivamente le somma dovute, e non sia pendente una lite, il conduttore potrà esigerne l’immediata restituzione attivando un ricorso per decreto ingiuntivo contro il locatore.

Naturalmente, come messo in rilievo anche dai giudici, se è vero che l’obbligo di restituire il deposito cauzionale sorge in capo al locatore non appena terminata la locazione, è altrettanto vero che l’obbligo predetto scatta solo e soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni; diversamente, infatti, assume rilievo proprio la funzione specifica del deposito cauzionale, che, come si è già anticipato, è appunto quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore.

Quanto tempo ha il conduttore per chiedere la restituzione della cauzione?

La giurisprudenza appare orientata ad applicare la prescrizione ordinaria di dieci anni: entro tale termine il conduttore può sempre chiedere la restituzione delle somme versate a titolo di cauzione.

Che succede se il padrone di casa vende l’immobile ad un altro soggetto?

Il terzo acquirente dell’immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione e così anche nell’obbligazione accessoria di restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore. Ciò significa che, nonostante l’inquilino abbia versato la cauzione a un diverso soggetto, il nuovo acquirente è tenuto – al termine della locazione – alla restituzione della medesima somma.

note

[1] Art. 11 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

[2] Cass. sent. n. 14470 del 30.05.2008.

[3] Cass. sent. n. 9287/1987.

[4] Cass. sent. n. 538/1997.

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5 Commenti

  1. Salve, in un contratto di locazione stipulato qualche mese fa, i contraenti hanno firmato le varie clausole previste, tra cui un deposito cauzionale infruttifero di interessi da corrispondere entro 3 mesi, oltre naturalmente la cifra pattuita per il fitto. Nel frattempo, l’immobile si è rivelato pieno di inconvenienti, tra cui emissioni moleste e nocive provenienti da un condotto di espulsione non a norma ed emissioni di rumori poste in essere da altri condomini, in orari non conformi al regolamento condominiale nè alle leggi vigenti. Tutto è stato prontamente segnalato all’amministratore e al locatore, a tutt’oggi senza esiti. Seguirà inevitabilmente un interessamento di un legale. Il locatore può evitare di corrispondere, per il momento, la caparra prevista? Grazie

  2. Ho venduto un immobile a fine 2015 locato. Il deposito cauzionale va restituito al locatario a fine locazione o devo darlo al nuovo proprietario?

  3. Buongiorno, sono in affitto da 4 anni e il contratto d’affitto prevede il rinnovo di anno in anno. Sulla cauzione versata il locatore non mi ha corrisposto gli interessi annuali.
    Qual’e la giusta dinamica per il rinnovo?
    Grazie

  4. X quantificare gli interessi bisogna sapere l’anno di stipula del contratto che varia per esempio un contratto stipulato nel 2008 gli interessi sono del 3%

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